基于利益相關(guān)者視角的產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展策略研究

摘 要：產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)和酒店業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，其發(fā)展涉及到不同的利益主體，這些利益主體之間的合作和沖突，構(gòu)成影響產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的重要因素。以利益相關(guān)者理論為基礎，將產(chǎn)權(quán)式酒店的利益相關(guān)者劃分為四種類型，分析了他們之間的關(guān)系，并在此基礎上提出了促進產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展的對策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；利益相關(guān)者；發(fā)展策略

中圖分類號：F590.6 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）24-0158-02

20世紀90年代，產(chǎn)權(quán)式酒店被引入中國，在海南三亞最先發(fā)展起來，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已具備一定的規(guī)模，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量已超過1 000家。作為分時度假中國化的產(chǎn)物，產(chǎn)權(quán)式酒店在爭議、糾紛聲中逐步發(fā)展起來，必然有其深刻的原因，本文試圖從利益相關(guān)者的視角來分析影響產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的因素，從而為其可持續(xù)發(fā)展提供一些建議。

一、概念的界定

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店是指開發(fā)商將酒店的住宿單元——客房的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者即小業(yè)主將客房統(tǒng)一委托給酒店管理公司出租經(jīng)營，雙方約定投資回報、免費住宿天數(shù)和經(jīng)營期限等。從這個定義中可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上是一種特殊的酒店經(jīng)營管理模式，與普通的酒店相比，酒店業(yè)主從一個演變?yōu)閿?shù)個，這也導致了產(chǎn)權(quán)式酒店存在相對復雜的利益關(guān)系，具有一定的經(jīng)營難度。

（二）利益相關(guān)者

利益相關(guān)者理論產(chǎn)生于20世紀60年代，是對“股東至上”公司治理模式的反思，已經(jīng)發(fā)展成形。弗里德曼在1984年提出了利益相關(guān)者的廣義定義“利益相關(guān)者是指能夠影響企業(yè)目標的實現(xiàn)，或者能夠被企業(yè)實現(xiàn)目標的過程影響的任何個人和群體”。20世紀90年代，中國學者開始引入利益相關(guān)者理論，部分旅游界的研究者也將此理論應用于分析中國旅游規(guī)劃、鄉(xiāng)村旅游等方面的研究。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店的利益相關(guān)者分析

從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式看，產(chǎn)權(quán)式酒店的利益相關(guān)者主要包括開發(fā)商、投資者、酒店經(jīng)營管理者、酒店顧客、政府、金融機構(gòu)、當?shù)厣鐓^(qū)、產(chǎn)權(quán)交易平臺、其他利益相關(guān)者等。根據(jù)李心合（1998）有關(guān)利益相關(guān)者類型的劃分，本文從合作性和威脅性兩個維度嘗試將產(chǎn)權(quán)式酒店的利益相關(guān)者分為以下四類：

（一）支持型利益相關(guān)者

包括開發(fā)商、投資者、酒店經(jīng)營管理者，其特點是對酒店的合作性強，威脅性低。

1.開發(fā)商。開發(fā)商負責酒店的開發(fā)，自己開發(fā)建造或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)加以改造，最初擁有酒店物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)。此后將酒店住宿單元（客房）的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，選擇獨立的酒店管理公司替投資者委托經(jīng)營管理酒店客房；并將酒店的剩余產(chǎn)權(quán)面積（如餐廳、會議室、大堂吧等）也委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。作為酒店前期的開發(fā)者和主導者，開發(fā)商對酒店發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，如酒店的選址、客房的裝修及其他硬件設施的建造都由開發(fā)商決定。目前，由于部分開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的目的為回籠資金或盤活房地產(chǎn)，在銷售決策和選擇酒店管理者等方面過于注重當前利益，而成為目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展的潛在威脅。

2.投資者（小業(yè)主）。投資者通過購買產(chǎn)權(quán)式酒店，獲得酒店客房法律上的所有權(quán)和受益權(quán)，以及部分使用權(quán)，并獲得一定的投資回報。投資者作為實際上酒店客房的所有者，其合作性最強，威脅性也最低。但由于投資者多為異地置業(yè)，分散的個體投資者成為產(chǎn)權(quán)式酒店的弱勢一方，面臨著多方面的風險，如開發(fā)商的誠信風險、酒店經(jīng)營管理風險，其合法利益的保護成為產(chǎn)權(quán)式酒店可持續(xù)發(fā)展的根本。

3.酒店經(jīng)營管理者。經(jīng)營管理者通過與酒店業(yè)主簽訂一定年限的委托管理協(xié)議，負責酒店的整體經(jīng)營管理，獲取一定的經(jīng)營收益，并按約定兌現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的投資收益及其他權(quán)益。因此，經(jīng)營管理者的管理水平直接決定了酒店的營業(yè)利潤，進而影響到產(chǎn)權(quán)人的投資收益和其他收益的保證。但是面對錯綜復雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，優(yōu)秀的專業(yè)酒店管理公司“望而卻步”，經(jīng)營管理者的管理水平則成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展壯大的關(guān)鍵性因素。

（二）邊緣型利益相關(guān)者

包括消費者保護協(xié)會、政府，其特點是對酒店的威脅與合作的可能性都較低。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展也就不到20年的時間，并沒有成立相應的消費者保護協(xié)會，也沒有明確的政府主管部門。但是，當出現(xiàn)消費者投訴、發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛等問題時，現(xiàn)有的消費者保護組織、旅游局、房產(chǎn)局等政府部門基于自身的權(quán)責也會對產(chǎn)權(quán)式酒店進行干預和管理。因此，酒店應密切注意此類利益相關(guān)者，關(guān)注其可能采取的態(tài)度和行為，以防自身發(fā)展受到限制。

（三）不支持型利益相關(guān)者

包括存在競爭關(guān)系的企業(yè)、新聞媒體，其特點是對酒店的潛在性威脅較高，而合作的可能性較低。目前對產(chǎn)權(quán)式酒店影響最大的就是新聞媒體。由于發(fā)展過快、運行不規(guī)范以及相關(guān)法律不健全，有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的法律糾紛、維權(quán)事件，時常見諸媒體，這對產(chǎn)權(quán)式酒店的形象產(chǎn)生了負面影響。因此，對此類利益相關(guān)者所應采取的態(tài)度和戰(zhàn)略是防備。

（四）混合型利益相關(guān)者

包括酒店員工、酒店顧客、金融機構(gòu)、產(chǎn)權(quán)交易平臺或分時交換平臺、當?shù)厣鐓^(qū)，其特點是對酒店的潛在性威脅和潛在性合作的可能性都較高。酒店員工作為酒店的內(nèi)部因素，其服務水平和服務質(zhì)量，對酒店經(jīng)營管理的認可和支持，及其某些關(guān)鍵性員工的態(tài)度和行為，都會影響產(chǎn)權(quán)式酒店的日常運營。酒店顧客作為產(chǎn)權(quán)式酒店的終端消費者，是產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營命脈，其數(shù)量和滿意程度直接決定了酒店的經(jīng)營收益和利潤水平，進而影響著投資者和管理者的收益。金融機構(gòu)為產(chǎn)權(quán)式酒店提供相關(guān)的金融服務，如信貸資金、銷售資金的支持等，其相關(guān)政策直接影響到產(chǎn)權(quán)酒店能否順利運營。產(chǎn)權(quán)交易平臺或分時度假交換平臺為產(chǎn)權(quán)式酒店的運行提供了第三方支持，但同樣這些平臺的信譽和管理狀況也會直接影響到產(chǎn)權(quán)酒店。

因此對此類利益相關(guān)者，酒店應最大限度地開展協(xié)作，爭取其對產(chǎn)權(quán)式酒店的支持，削減其不利影響。

三、基于利益相關(guān)者視角的產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展策略

（一）加強對開發(fā)商的監(jiān)管力度，走高質(zhì)化發(fā)展之路

首先應明確產(chǎn)權(quán)式酒店的行業(yè)主管部門，通過頒發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)許可證、強制設定“銷售冷靜期”等政策，規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)銷售行為；成立產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主管理委員會，明確開發(fā)商、小業(yè)主和經(jīng)營管理者應共同參與管理產(chǎn)權(quán)式酒店，促使產(chǎn)權(quán)式酒店走出負面形象的陰影，樹立高品質(zhì)、高品位的市場形象。

（二）強調(diào)酒店的專業(yè)化經(jīng)營管理，走品牌化發(fā)展之路

產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理應走專業(yè)化、品牌化發(fā)展之路。無論是開發(fā)商自組公司管理還是聘請專業(yè)的酒店管理公司或酒店顧問公司進行管理，產(chǎn)權(quán)式酒店都應走專業(yè)化發(fā)展之路，提高經(jīng)營管理水平，提高經(jīng)濟效益，保障業(yè)主投資回報，從而真正樹立產(chǎn)權(quán)式酒店自身的品牌。

（三）制定可行的行業(yè)規(guī)范，走規(guī)范化發(fā)展之路

目前，有一個全國的產(chǎn)權(quán)酒店合作論壇，每年召開一次，應多利用這種機會，由領(lǐng)軍的產(chǎn)權(quán)酒店集團，探討建立可行的行業(yè)規(guī)范，如設計專門的格式合同、設定業(yè)主監(jiān)督委員會權(quán)責、明確引入擔保公司、進行信用評價等，倡導各產(chǎn)權(quán)式酒店努力實施相關(guān)規(guī)范，引導整個行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展之路。

（四）促進第三方支持機構(gòu)的發(fā)展，走合作發(fā)展之路

建立完善統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)交易平臺與分時度假交換平臺，促進第三方監(jiān)管機構(gòu)對產(chǎn)權(quán)酒店的支持，走協(xié)作發(fā)展之路。首先，建立區(qū)域性或全國性的產(chǎn)權(quán)交易平臺，促進產(chǎn)權(quán)的銷售和市場流轉(zhuǎn)，使之成為有價值的投資品之一。其次，產(chǎn)權(quán)酒店應積極參與加入國內(nèi)外分時度假交換平臺，促進客房使用權(quán)的銷售，提高入住率；同時也可提高小業(yè)主的度假權(quán)益。

（五）重視當?shù)厣鐓^(qū)利益，走可持續(xù)發(fā)展之路

產(chǎn)權(quán)式酒店的選址主要集中于兩類地區(qū)：風景優(yōu)美的地區(qū)和商業(yè)繁華的黃金地段。這兩類地區(qū)都具有一定稀缺性，因此產(chǎn)權(quán)式酒店應注意與當?shù)厣鐓^(qū)居民、政府、媒體等保持良好的關(guān)系，保護當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，營造和諧的社區(qū)環(huán)境，營造負責任的社會形象，走可持續(xù)發(fā)展之路。

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[責任編輯 陳鳳雪]