關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人住房貸款資料的思考

隨著農(nóng)業(yè)銀行全新的信貸管理系統(tǒng)群（簡(jiǎn)稱(chēng)C3）在全國(guó)的正式上線運(yùn)行，農(nóng)行的全部信貸業(yè)務(wù)已實(shí)行全流程網(wǎng)上作業(yè)，信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部處理信息以系統(tǒng)記錄信息為準(zhǔn)，系統(tǒng)記錄信息與原紙質(zhì)文本記錄信息具有相同效力，農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)外部各種檢查和考核也都將以系統(tǒng)信息為主。同時(shí)，所有的紙質(zhì)信貸業(yè)務(wù)資料，從業(yè)務(wù)發(fā)起環(huán)節(jié)開(kāi)始，都要通過(guò)掃描形成電子檔案，上傳到C3相應(yīng)的檔案系統(tǒng)中。

這種信貸管理辦法的變化，對(duì)信貸工作提出了更高的要求。高質(zhì)量的系統(tǒng)信息依賴(lài)于高質(zhì)量的紙質(zhì)材料信息，紙質(zhì)資料的缺失將直接導(dǎo)致系統(tǒng)信息的失真，將影響全行的信貸管理工作質(zhì)量，窒礙新的信貸管理工作的發(fā)展。

房貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)是貸款戶數(shù)多、信貸資料種類(lèi)多、集中作業(yè)時(shí)間性強(qiáng)。從我行幾年來(lái)的房貸工作實(shí)踐來(lái)看，大多數(shù)客戶反映面簽資料過(guò)多、耗時(shí)太長(zhǎng)。能否合理簡(jiǎn)化客戶簽字資料，縮短客戶辦理時(shí)間，提高工作效率，減輕客戶經(jīng)理工作強(qiáng)度，以更好地適應(yīng)新的信貸管理工作要求，做好做強(qiáng)我行的房貸業(yè)務(wù)。筆者結(jié)合工作實(shí)踐提出如下設(shè)想：

一、整合《個(gè)人購(gòu)房貸款面談?dòng)涗洝泛汀秱€(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》

（1）按照銀監(jiān)會(huì)和農(nóng)總行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，個(gè)人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，銀行調(diào)查人員至少與借款人面談一次，并做好面談?dòng)涗洝Ｍㄟ^(guò)面談過(guò)程，調(diào)查人員可以對(duì)借款人購(gòu)房行為的真實(shí)性、信用狀況、還款能力等情況進(jìn)行相應(yīng)了解。在工作實(shí)踐中筆者感覺(jué)到，我行現(xiàn)行的面談?dòng)涗浽谀承┓矫孢€需要加以改進(jìn)。因?yàn)橥ㄟ^(guò)面談?dòng)涗浰O(shè)定的詢(xún)問(wèn)項(xiàng)來(lái)看，很多時(shí)候達(dá)不到了解購(gòu)房人的真實(shí)情況的目的，面談往往形同虛設(shè)，成為一種形式。我行現(xiàn)行《個(gè)人購(gòu)房貸款面談?dòng)涗洝凡捎眠x項(xiàng)回答的方式，讓購(gòu)房人在“是”與“否”之間做出選擇，而購(gòu)房人在面對(duì)這些選項(xiàng)時(shí)，都是挑選“最佳答案”或者說(shuō)是最保險(xiǎn)的選項(xiàng)來(lái)回答的，以保證能夠順利獲得銀行貸款，因此往往怎樣對(duì)自己有利就怎么來(lái)選擇。比如第3項(xiàng)“購(gòu)房目的”，共有“自住”、“出租”、“投資”、 “待人融資”、“其他”五個(gè)選項(xiàng)，購(gòu)房人都會(huì)選擇“自住”而不會(huì)選擇其他選項(xiàng)。購(gòu)房人的情況除了自住，其余一般都是投資，而投資的人都會(huì)清楚國(guó)家對(duì)自住購(gòu)房需求是支持的政策，銀行對(duì)自住購(gòu)房肯定會(huì)比投資購(gòu)房使用更優(yōu)惠的利率。因此，投資性購(gòu)房人絕不會(huì)選“投資”項(xiàng)回答的，也就是說(shuō)購(gòu)房人既不會(huì)說(shuō)真話，銀行調(diào)查人員也問(wèn)不出購(gòu)房人的真實(shí)情況。又比如第5項(xiàng)“還款能力是否真實(shí)”，設(shè)有“真實(shí)”“不真實(shí)”兩個(gè)選項(xiàng)，購(gòu)房人在面對(duì)這兩選項(xiàng)時(shí)，他別無(wú)選擇，只要他認(rèn)識(shí)字，他想要貸款，必須要選擇“真實(shí)”。通過(guò)以上例子，我們是否需要反思一下我們的面談?dòng)涗浰O(shè)的這些選項(xiàng)的價(jià)值。再比如第4項(xiàng)“購(gòu)房首付款繳納情況”，有“自籌并已全交”、“自籌并已部分交”、“尚未交納”、“他人代交”，購(gòu)房人面對(duì)這些選項(xiàng)，肯定要選“自籌并已全交”，因?yàn)榻杩钊藭?huì)擔(dān)心不這么回答會(huì)惹麻煩，銀行可能不給貸款。而事實(shí)上，銀行方面根本用不著問(wèn)購(gòu)房人首付款繳納情況，通過(guò)購(gòu)房人提交的購(gòu)房首付款發(fā)票，就可以知道購(gòu)房人首付款繳納情況，而至于說(shuō)首付款的來(lái)源與貸款以后的月供還貸狀況似乎并無(wú)關(guān)聯(lián)，因此此項(xiàng)調(diào)查也多少顯得沒(méi)有意義。

通過(guò)這些例子，筆者想說(shuō)明的是，面談?dòng)涗涀鳛殂y監(jiān)會(huì)和農(nóng)總行規(guī)定的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)必要的調(diào)查過(guò)程和程序，是銀行調(diào)查人員重要的調(diào)查事項(xiàng)之一，必須要達(dá)到應(yīng)有的效果。而如果達(dá)不到應(yīng)有的效果，流于形式和過(guò)程，則失去了其本意。而要達(dá)到調(diào)查的目的和效果，就需要銀行方面在設(shè)置詢(xún)問(wèn)選項(xiàng)方面進(jìn)行科學(xué)而合理的設(shè)計(jì)，以防止面談成為形式和過(guò)場(chǎng)。筆者認(rèn)為，面談?dòng)涗涀鳛橐环N調(diào)查和了解購(gòu)房人購(gòu)房行為的手段，應(yīng)該賦予和發(fā)揮調(diào)查人員更多的主觀能動(dòng)性，需要調(diào)查人員的職業(yè)敏感性和職業(yè)素養(yǎng)，調(diào)查行為僅僅靠幾個(gè)選項(xiàng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，調(diào)查形式不應(yīng)該僅局限于一張表格，通過(guò)面談形式，達(dá)到了解購(gòu)房人比較真實(shí)的情況，得出能夠體現(xiàn)調(diào)查人員意見(jiàn)的結(jié)論。

從優(yōu)化面談?dòng)涗浀膬?nèi)容和形式，以及提高效率、節(jié)約紙張等方面講，建議取消單獨(dú)的“面談?dòng)涗洝北砀瘢鴮⑵湔系健秱€(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》中，作為單獨(dú)的一項(xiàng)欄目，由銀行調(diào)查人員對(duì)借款人予以重要提示。

（2）單獨(dú)設(shè)計(jì)“住房貸款申請(qǐng)表”。我行現(xiàn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)使用的《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》（ABC(2011)5012版），是集個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車(chē)、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)買(mǎi)大額耐用消費(fèi)品、旅游等各項(xiàng)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)于一體的通用文本，因此表格涵蓋內(nèi)容太多、大而全。就個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，只能用其中相應(yīng)的部分，而借款人在填寫(xiě)申請(qǐng)表時(shí)常顯得無(wú)可適從，看表格需耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。筆者認(rèn)為，總行應(yīng)該針對(duì)不同的信貸業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)有針對(duì)性的表格，這樣雖然表格的種類(lèi)多一些，但是針對(duì)性更強(qiáng)。從全國(guó)來(lái)看，各地業(yè)務(wù)需求千差萬(wàn)別。就具體某一個(gè)支行，可能某一項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)更多一些。比如筆者所在的支行，因地處新興國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，商品房市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在個(gè)貸業(yè)務(wù)中占主要地位，而其他消費(fèi)類(lèi)個(gè)貸業(yè)務(wù)則很少。那么我們?cè)诜抠J工作中就非常希望有針對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的專(zhuān)用“住房貸款申請(qǐng)表”。這樣有針對(duì)性的專(zhuān)用表格，適用性最強(qiáng)，表格內(nèi)容也可以得到最大優(yōu)化。我行有先進(jìn)的辦公網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，總行將各專(zhuān)項(xiàng)電子表格下發(fā)到分行，各基層行便可按需靈活使用。比如，房貸業(yè)務(wù)是我行主要的個(gè)貸業(yè)務(wù)，我們可以根據(jù)實(shí)際需要，申請(qǐng)批量印刷業(yè)務(wù)申請(qǐng)表，而對(duì)其他較少的個(gè)貸業(yè)務(wù)則在有業(yè)務(wù)需要時(shí)直接從電腦中打印，這樣可以最大限度地節(jié)約用紙，降低業(yè)務(wù)費(fèi)用。

我行現(xiàn)行《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)表》，有很多欄目?jī)?nèi)容為選項(xiàng)式，比如“性別”欄設(shè)有“男”、“女”選項(xiàng)，“文化程度”欄設(shè)有“研究生及以上”、“本科”、“大專(zhuān)”、“中專(zhuān)/高中”、“初中”、“其他”六個(gè)選項(xiàng)。這種選項(xiàng)式表格有選擇內(nèi)容清楚全面、引導(dǎo)性強(qiáng)、便于填寫(xiě)的優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)，由于有的欄目選項(xiàng)內(nèi)容多，往往占用篇幅較大；而事實(shí)上，并非所有欄目都適用選項(xiàng)式，比如借款人的工作單位和家庭住址就只能采用填寫(xiě)的方式，因此，從有利于優(yōu)化表格內(nèi)容和縮減表格篇幅的角度講，筆者建議盡量將選項(xiàng)式欄目改為直接填寫(xiě)式。比如對(duì)“性別”一欄，無(wú)非是男或女，內(nèi)容清晰，不會(huì)產(chǎn)生歧義，因此不必設(shè)“男”、“女”兩個(gè)選項(xiàng)，讓填表人直接填寫(xiě)更好。同理，“文化程度”一欄，也不必設(shè) “研究生”、“本科”、“大專(zhuān)”、“中專(zhuān)、高中”、“初中”、“其他”多個(gè)選項(xiàng)，由填表人直接填寫(xiě)，可以大大節(jié)約此欄目的篇幅。借款人只要是個(gè)初中畢業(yè)生，都應(yīng)該會(huì)填自己的文化程度，況且有買(mǎi)房貸款需求的人，從年齡上講基本都是年輕人，文化程度應(yīng)該都在初中以上，如果是不識(shí)字的人，全部是選擇項(xiàng)他也選填不上來(lái)。

二、整合婚姻聲明等紙質(zhì)資料

對(duì)達(dá)到法定婚齡的單身借款人，我行除了要求其提供縣級(jí)以上戶籍地的婚姻登記部門(mén)出具的婚姻狀況證明外，還要求其本人簽署單身《聲明》。筆者認(rèn)為，完全可以將此份《聲明》的內(nèi)容并入住房貸款申請(qǐng)表中，而不必單設(shè)為一種資料，這樣既減少了資料份數(shù)、也減少了業(yè)務(wù)用紙。類(lèi)似的情形還有《誠(chéng)信保證書(shū)》和《個(gè)人住房貸款收入調(diào)查證明》。我行要求借款人簽署的《誠(chéng)信保證書(shū)》，是要借款人就其家庭目前實(shí)有住房套數(shù)如實(shí)說(shuō)明，其實(shí)也可以將其并入住房貸款申請(qǐng)表中，作為申請(qǐng)表中的一個(gè)選項(xiàng)，它的作用與單獨(dú)設(shè)置為一種業(yè)務(wù)資料是一樣的。還有《個(gè)人住房貸款收入調(diào)查證明》，是銀行調(diào)查人員經(jīng)電話調(diào)查借款人的工作情況之后出具打印的一種業(yè)務(wù)資料。如果將此份調(diào)查證明用紙取消，而在信貸管理系統(tǒng)的受理環(huán)節(jié)作以說(shuō)明，便可以減少一張用紙，減少一份掃描紙張，有利于提高工作效率。筆者以為，對(duì)相關(guān)可以簡(jiǎn)化的業(yè)務(wù)資料進(jìn)行整合，那么我行現(xiàn)有的房貸業(yè)務(wù)資料將大大減少，主要的大類(lèi)基本上有“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”和“個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同”以及房產(chǎn)抵押登記方面的資料，這樣可以大大減少借款人業(yè)務(wù)資料的簽字筆數(shù)和辦理時(shí)間，同時(shí)也減輕了銀行客戶經(jīng)理的工作強(qiáng)度，也減少了業(yè)務(wù)用紙，確實(shí)是一項(xiàng)值得各級(jí)行去研究和探討的問(wèn)題。

三、關(guān)于抵押登記資料的歸檔問(wèn)題

各地政府房產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)住房抵押貸款要求提供的抵押登記資料不盡相同。以筆者所在地為例，貸款行在向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供抵押登記資料時(shí)，需提供銀行和借款人共同出具的《房屋抵押、他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)》一份、《抵押登記確認(rèn)書(shū)》一份、《房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)書(shū)》一份、《預(yù)購(gòu)商品房抵押申請(qǐng)審批書(shū)》兩份。房產(chǎn)登記部門(mén)預(yù)抵押登記后，將簽字蓋章的兩份《預(yù)購(gòu)商品房抵押申請(qǐng)審批書(shū)》返還貸款行一份，銀行據(jù)此向借款人發(fā)放貸款。

筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些基層行在上述這些抵押登記資料存檔上的做法不盡相同，有的貸款行要求借款人對(duì)上述四種抵押登記材料各簽署兩份，除了向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交一套外，自己還要留存一套歸檔。而有的貸款行只要求借款人按照房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要求的份數(shù)簽署，最后只留存一份房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章的《預(yù)購(gòu)商品房抵押申請(qǐng)審批書(shū)》，而其余的抵押登記資料則不予留存。筆者調(diào)查當(dāng)?shù)亟ㄐ小⒔恍械冉鹑跈C(jī)構(gòu)的做法，他們也是只留存一份經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章的《預(yù)購(gòu)商品房抵押申請(qǐng)審批書(shū)》，對(duì)其他的抵押登記資料也不予留存。在抵押登記資料的歸檔問(wèn)題上，筆者同樣也傾向于后一種做法，即只留存一份《預(yù)購(gòu)商品房抵押申請(qǐng)審批書(shū)》，因?yàn)榇朔荨额A(yù)購(gòu)商品房抵押申請(qǐng)審批書(shū)》經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章，證明借款人所抵押的房產(chǎn)已在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)抵押成功，銀行據(jù)此便可以放款，而銀行向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的其他登記資料，是抵押登記過(guò)程中按照房產(chǎn)部門(mén)的要求提供的，房產(chǎn)部門(mén)不在上面簽字蓋章，也不返還銀行，而且這些材料也不是房產(chǎn)抵押成功的證據(jù)，因此存檔的意義不大。為了簡(jiǎn)化客戶的簽字手續(xù)，優(yōu)化存檔資料，提高工作效率，筆者建議我行借鑒建行等的做法。

信貸業(yè)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)性，要求信貸管理工作必須依法合規(guī)，要經(jīng)得起時(shí)間的檢驗(yàn)。然而各種規(guī)定辦法又是不斷發(fā)展變化的。拿個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，上級(jí)行為提高個(gè)人信貸業(yè)務(wù)服務(wù)水平和工作效率，不斷開(kāi)展個(gè)人貸款資料標(biāo)準(zhǔn)化工作，對(duì)個(gè)人貸款資料進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。我們希望各級(jí)行在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，不斷優(yōu)化信貸管理工作，以此來(lái)提高我行信貸工作管理水平，為廣大客戶提供更好的服務(wù)。

作者簡(jiǎn)介：徐郭盼（1965-），男，遼寧省大連市人，會(huì)計(jì)師，就職于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)支行，研究方向：金融。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）