我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對(duì)策建議

這些年，房價(jià)過高已成為國人共識(shí)，住房成為許多市民的不可承受之重，“房奴”、“蝸居”、“蟻?zhàn)濉钡刃略~的背后包含有太多人的辛酸痛楚。衣、食、住是人類生存的基本需要，住房更關(guān)乎國計(jì)民生，房價(jià)問題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)問題。隨著問題的持續(xù)凸顯，住房也得到越來越多的重視，在今年的兩會(huì)上，代表們熱議房價(jià)，探討房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的路徑，中央政府確立了“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”主基調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展將繼續(xù)起著重要的作用。

國家對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，廣大民眾期望房價(jià)回落，可以判定作為人民基本生活保障的住房問題一定會(huì)得到妥善解決。房價(jià)的合理回落需要找準(zhǔn)問題“對(duì)癥下藥”。

一、我國房價(jià)過高、房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展的主要原因和問題

現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體狀況是失衡的，主要表現(xiàn)在房價(jià)過高，與居民收入不成比例，與國民經(jīng)濟(jì)其他部門發(fā)展不協(xié)調(diào)，供需矛盾突出、投機(jī)嚴(yán)重以及發(fā)展過熱等方面。房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多行業(yè)，利益鏈復(fù)雜，其中參與博弈方有：中央政府、地方政府、地產(chǎn)商、消費(fèi)者甚至境外熱錢、投資者和投機(jī)客等，這使得房產(chǎn)產(chǎn)生了與其他商品不一樣的屬性關(guān)系，其交易的參與者不單單是購買者與出售者，在中國的市場環(huán)境下，在房地產(chǎn)的巨大利益面前，各種利益鏈盤根錯(cuò)節(jié)，也注定了它的發(fā)展不會(huì)一路平穩(wěn)。概括起來有以下幾點(diǎn)：

（一）剛性需求的持高不下

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市工作、居住，加上大學(xué)擴(kuò)招以來，很多畢業(yè)生都有“走出來”在城市生活的愿望，大大增加了對(duì)城市住房的需求量。而與此同時(shí)，住房的供應(yīng)量卻相對(duì)不足，因?yàn)樽》抗?yīng)受土地的影響大，其稀缺的特性決定了供給往往不能隨需求的增加而增加。在此情況下，本應(yīng)加大保障性住房建設(shè)，但我國住房供應(yīng)被高度市場化，地方建設(shè)保障性住房積極性不足，存在著大量的資金缺口，建設(shè)進(jìn)度緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)爆炸式增長的需求。

（二）住房投機(jī)的炒作泛濫

穩(wěn)定的國內(nèi)環(huán)境、投資渠道的單一加上房價(jià)持續(xù)走高預(yù)期，相比較實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期性和薄利競爭，社會(huì)上的資金更傾向于進(jìn)行時(shí)間短、見效快的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，投機(jī)者大量炒房行徑導(dǎo)致了住房市場供不應(yīng)求的假象，房價(jià)越抬越高，泡沫越來越大。

（三）消費(fèi)者的傳統(tǒng)住房觀

在我國的傳統(tǒng)觀念上都認(rèn)為“家”是安身立命場所，而“家”的直接載體就是住房。對(duì)我國居民來說，大多數(shù)人更傾向于直接買房而非租房，只有自己房子的住著才心安理得，導(dǎo)致住房租賃市場發(fā)展緩慢，交易不活躍，而自己直接買房又有很大困難，面對(duì)現(xiàn)實(shí)總是充滿了矛盾，并且在住房交易中相對(duì)于售房者處于信息弱勢方。

（四）開發(fā)商的唯利是圖

在整個(gè)社會(huì)住房供給總量不足的情況下，大部分住房資源被房地產(chǎn)開發(fā)商所壟斷，一些開發(fā)商一切向“錢”看，完全拋棄社會(huì)公德心和責(zé)任感，拿地后二次囤積，待價(jià)而沽，大賺不義之財(cái)。

（五）土地財(cái)政的推波助瀾

地方政府在土地出讓中一方面可以獲得大量財(cái)政收入，另一方面可以帶動(dòng)地方GDP增加，顯示政績，可謂一舉兩得。賣地收入增加之快，占財(cái)政比例之高，地方政府日益嘗到了甜頭，往往利用手中的權(quán)力，低價(jià)征用高價(jià)出售，利用“價(jià)格剪刀差”坐收漁利。

（六）大城市的過度膨脹

如今資源高度集中于大城市，小城鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)發(fā)展舉步維艱。改革開放30多年來中國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，帶了巨大的物質(zhì)繁榮，但城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間的差距也越來越大，大城市的居民不會(huì)想去小城市生活，城市居民更不可能到農(nóng)村定居，精明能干、年富力強(qiáng)的人紛紛涌入大城市。正是基于此造成了這種極端的供需不平衡，大城市過度的膨脹帶來了一些系列問題，其中之一就是房價(jià)飆升。

二、保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、促進(jìn)房價(jià)合理回落的政策建議

房價(jià)直接影響到每個(gè)家庭的生活成本，關(guān)系到每個(gè)國民的生活幸福程度。讓眾人壓力很大，與居民收入不成比例的房價(jià)儼然已成為社會(huì)主義社會(huì)中不和諧的音符，作為關(guān)乎民生的住房問題合理解決勢在必行，如何抑制過快的上漲的房價(jià)，讓中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面給予適當(dāng)調(diào)整和改善：

（一）堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸

在強(qiáng)大的國家調(diào)控面前，去年特別是下半年以來，上漲的勢頭被遏制，房價(jià)有下降跡象，房價(jià)拐點(diǎn)可能即將來臨。現(xiàn)在處于關(guān)鍵時(shí)刻，調(diào)控的力度不能降，否則可能重現(xiàn)金融危機(jī)后房價(jià)瘋狂反彈的調(diào)控悲劇，使前期的努力功虧一簣。

各數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前下降幅度基本都在0.1-0.6%，房價(jià)依舊在高位徘徊，目前我國一線城市和部分二線城市的房價(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，大部分城市房價(jià)偏高的狀況尚未根本改變；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款金額大，在國內(nèi)投資渠道相對(duì)有限的背景下，促使房價(jià)反彈的因素依然存在；且房地產(chǎn)資金過度聚集、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)猶存，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)反彈，必然會(huì)吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成泡沫進(jìn)一步聚集，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則會(huì)進(jìn)一步萎縮。

另有資料顯示，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、寧波、佛山、長春、蕪湖等超過14個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘姓哌M(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，內(nèi)容涉及限購門檻、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購房補(bǔ)貼等，雖然大多出臺(tái)不久即被叫停，但地方政府對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度顯露無疑，“明緊暗松”的跡象有增無減。從以上因素可以看出，當(dāng)前調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)間，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，積極研究推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）增加供給，大力推進(jìn)保障房工程建設(shè)，上下齊抓共建，把工作落實(shí)到實(shí)處

供求規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，在大量需求缺口面前，增加住房供給量才是根本之策。房屋歸根到底也是一種商品，擁有商品的一般屬性，當(dāng)市場中住房供給小需求大時(shí)，直接的反應(yīng)必定會(huì)引起房價(jià)上升，這是最簡單的經(jīng)濟(jì)常識(shí)。所以增加住房供給是調(diào)控房價(jià)的根本，只有加大供給量，使需求與供給達(dá)到基本平衡，房價(jià)才能回歸合理的水平。

但住房又不同于其他的一般商品，其所用資金量大、與民生息息相關(guān)、投機(jī)性嚴(yán)重等特征要求在住房供應(yīng)中政府應(yīng)加強(qiáng)保障房建設(shè)，而在這方面我國做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場基本處于商品房一統(tǒng)天下的狀態(tài)，而其他很多國家保障房建設(shè)已成為國民住房主要選擇，比如新加坡政府建設(shè)的保障性住房，他們稱之為“公共組屋”，類似于我們的經(jīng)濟(jì)適用房，占整個(gè)市場供應(yīng)量的80%以上，在這方面，我們還有很多借鑒的地方，我國的保障性住房建設(shè)潛力還很大。

在保障房建設(shè)中，首先應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商積極參與保障性住房建設(shè)，并在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面提供相關(guān)政策性優(yōu)惠；其次需要合理規(guī)劃，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，增加中低價(jià)位住房的供應(yīng)量，大力建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，從而滿足社會(huì)底層居民的住房需求，為他們提供價(jià)格較為便宜的住房；同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方保障性住房建設(shè)的監(jiān)管力度，進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，建立打擊為應(yīng)付檢查，只圈地建地基不落實(shí)的面子工程，將保障房建設(shè)納入地方政府官員政績考核機(jī)制，實(shí)行一把手負(fù)責(zé)制，把保障房建設(shè)工作落實(shí)到實(shí)處。只有切切實(shí)實(shí)增加了住房供應(yīng)特別是保障房供給也能從根本上緩解住房的需求壓力，同時(shí)也可以改變市場對(duì)房價(jià)的過高預(yù)期，降低市場價(jià)格，達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的。

（三）打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，加大投機(jī)炒房的成本，適宜地區(qū)開征房產(chǎn)稅

在房地產(chǎn)總需求中投資、投機(jī)性購房占有很大比重，投機(jī)已成為房價(jià)虛高的一大弊病，必須嚴(yán)厲打擊，以維護(hù)市場正常的價(jià)格秩序。在我國目前居民儲(chǔ)蓄居高不下，大量國內(nèi)外游資尋找出口的背景下，單純依靠行政手段一刀切式禁止購房決非長久之計(jì)，妥切的措施是把行政手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，積極運(yùn)用信貸和稅收等政策，增加投機(jī)成本和住房持有環(huán)節(jié)成本，壓縮投機(jī)所獲利潤期望值。比如：提高投資性、投機(jī)性購房貸款利率、縮短貸款年限；對(duì)房屋轉(zhuǎn)售收益收取個(gè)人所得稅，同時(shí)對(duì)持有多套住房者征稅等。

值得一提的是房產(chǎn)稅的開征，個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)自去年二月在上海、重慶兩大直轄市啟動(dòng)，歷經(jīng)一年之后，房產(chǎn)稅“實(shí)施效果逐漸顯現(xiàn)”，全國政協(xié)委員劉克崮在調(diào)研后表示：“重慶和上海試點(diǎn)運(yùn)行很好，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)睾侠碛行褂猛恋亍⑼晟频胤蕉愺w系意義重大。”開征房產(chǎn)稅的長期目的在于調(diào)節(jié)財(cái)富分配，增加地方直接稅源。讓占有房地產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多，這樣就可以通過稅收的調(diào)節(jié)作用，來抑制住房上的奢侈性消費(fèi)，為社會(huì)節(jié)約住房資源和土地資源。實(shí)際上這是對(duì)住房消費(fèi)行為的一種調(diào)節(jié)，進(jìn)而還可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。在本屆政府工作報(bào)告中，重慶市市長黃奇帆就直接建議指出在全國推開或多一些城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的開征使市場的投機(jī)行為成本增加，減少了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性，對(duì)投資投機(jī)房地產(chǎn)的行為也是一個(gè)很好的打擊措施。

（四）普通消費(fèi)者積極關(guān)注房產(chǎn)信息，轉(zhuǎn)變住房觀念，盤活二手房和租賃市場

市場交易中有句俗話：買的沒有賣的精。說的是在購買者和出售者之間，買方相對(duì)處于信息的弱勢方，出售者總是想方設(shè)法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價(jià)格。在住房交易中也不例外，所以在住房購買中，消費(fèi)者要睜大眼睛，樹立理性的消費(fèi)觀念，積極關(guān)注房產(chǎn)信息，不要盲目投入到購房熱之中，正確看待住房，不要被房地產(chǎn)開發(fā)商一面之詞的廣告內(nèi)容所蒙蔽。

另一方面，消費(fèi)者要轉(zhuǎn)變心態(tài)，改變傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的置業(yè)觀念，解決住房問題不僅僅可以通過購買新房的途徑，二手房、租賃業(yè)也是一種可供選擇的方式。消費(fèi)者應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，充分利用國家有關(guān)住房的優(yōu)惠政策，盡快實(shí)現(xiàn)安居夢。

（五）開發(fā)商要認(rèn)清形勢，提升社會(huì)責(zé)任感，增加房產(chǎn)供給的流暢度

這次對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，已經(jīng)上升到政治高度，在持續(xù)不松懈的政治干預(yù)調(diào)控形勢下，開放商與房地產(chǎn)其他從業(yè)人員要清醒地認(rèn)識(shí)到這次調(diào)控的政治意義，考慮問題的態(tài)度要從大局出發(fā)，而不能只是從局部市場、局部利益和小企業(yè)利益來理解目前的國家地房地產(chǎn)的態(tài)度，保持與目前國家輿論一致的方向才是正確的選擇。

面對(duì)一系列強(qiáng)硬的調(diào)控政策，開發(fā)商應(yīng)謹(jǐn)慎面對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的定位，建議開發(fā)商在開發(fā)時(shí)對(duì)客戶市場的研究要精準(zhǔn)定位，不要為了博取超額利潤而盲目定位豪宅項(xiàng)目，應(yīng)以市場需求和政策調(diào)控為導(dǎo)向，增加90平米以下中小套型普通商品房、低價(jià)位住房供應(yīng)，減少對(duì)超大面積住房和資源、能源消耗較高的別墅類以及高檔住房所占比例，以迎合市場實(shí)際需求，這樣不僅有利于解決住房這一民生問題，促進(jìn)了社會(huì)的和諧、安定，還很好地體現(xiàn)了一個(gè)負(fù)責(zé)任企業(yè)的文明素質(zhì)，提升了企業(yè)的社會(huì)形象。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一個(gè)道德法律問題。一個(gè)企業(yè)長久的發(fā)展需要有高素質(zhì)、負(fù)責(zé)任管理者的領(lǐng)導(dǎo)，一個(gè)企業(yè)家需要有社會(huì)責(zé)任感，在追求利潤最大化和構(gòu)建和諧社會(huì)中尋求平衡。一方面以需求為導(dǎo)向，進(jìn)行多元化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)開發(fā)，增加住房供應(yīng)；另一方面嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，防止“樓脆脆”、“樓歪歪”現(xiàn)象再度發(fā)生，給人民群眾交上一份放心滿意的答卷。

（六）地方政府樹立正確的政績觀，走出“土地財(cái)政”怪圈，增加實(shí)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)

土地資源是有限的，應(yīng)當(dāng)確保可持續(xù)發(fā)展，改變傳統(tǒng)的單一追求GDP的發(fā)展觀念，竭澤而漁式的“土地財(cái)政”已不再適合現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展理念。過去粗放型的發(fā)展模式已給我國帶來了深重的災(zāi)難：環(huán)境污染、土地沙化、河流斷流、肆意攫取海洋資源等，代價(jià)巨大、教訓(xùn)深刻，經(jīng)驗(yàn)必須吸取，殺雞取卵的老路子不能再走。在當(dāng)今房地產(chǎn)投機(jī)日益高漲的階段，地方政府不能再推波助瀾，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，通過高價(jià)拍賣土地，以達(dá)到擴(kuò)大地方財(cái)政收入、推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的目的。

面對(duì)發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入的壓力，地方政府應(yīng)著眼于未來，樹立長遠(yuǎn)、大局意識(shí)，根據(jù)本地優(yōu)勢積極發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，多渠道開發(fā)就業(yè)崗位，優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，逐步放棄過度依賴“土地財(cái)政”的收入模式，改變長期以來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策傾斜，轉(zhuǎn)變政績觀，以綠色 GDP 發(fā)展觀念指導(dǎo)實(shí)踐，積極引導(dǎo)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)的全面綜合發(fā)展，在這方面重慶市走在了時(shí)代發(fā)展的前列：隨著惠普、宏碁、富士康等一批批實(shí)體企業(yè)巨頭陸續(xù)入住重慶，整個(gè)中南部的經(jīng)濟(jì)逐漸被盤活，吸引了越來越多的企業(yè)家投資這片熱土，一時(shí)間重慶市的經(jīng)濟(jì)、市區(qū)面積、就業(yè)、社會(huì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括房地產(chǎn)）、居民收入等等得到很大提高，在重慶市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，這里實(shí)現(xiàn)了一個(gè)又一個(gè)區(qū)域發(fā)展的神話，一度被媒體稱作為“重慶模式”。眾多實(shí)體企業(yè)的引進(jìn)，帶來了大量的就業(yè)崗位，人才的流入繁榮了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，地方政府收入的增加水到渠成，這一切表明離開“土地財(cái)政”依然可以發(fā)展好當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，并且依靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)發(fā)展的模式具有可持續(xù)性，可以形成長期的經(jīng)濟(jì)增長機(jī)制。

（七）協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，增加對(duì)周邊地區(qū)投入和轉(zhuǎn)移支付力度，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，逐步縮小地區(qū)差距

我國城市發(fā)展中存在的“馬太效應(yīng)”日益明顯，大城市在發(fā)展過程中帶來了一系列問題，居高不下的房價(jià)只是其中之一。這就需要協(xié)調(diào)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步限制大城市的規(guī)模，增加對(duì)周邊落后地區(qū)投入和轉(zhuǎn)移支付力度，降低地區(qū)人口密度，平衡區(qū)域發(fā)展，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使人們?cè)敢獾侥切┏鞘芯幼。档痛蟪鞘械娜丝诿芏龋@對(duì)環(huán)境、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房價(jià)均價(jià)的回落都是有利的。

加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)，逐步縮小地區(qū)差異，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的合理布局，重點(diǎn)發(fā)展三線城市以及擴(kuò)大鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模，吸引一部分人向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，減緩一線大城市及省會(huì)城市的承受壓力，減少房價(jià)波動(dòng)。

總之，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展要求房價(jià)回落到合理水平，這就需要從源頭上也即供需結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使其達(dá)到基本平衡，房價(jià)問題才可能被妥善解決。此外，需要綜合運(yùn)用各種調(diào)控手段，輔以相關(guān)政策支持，把“看不見的手”和“看得見的手”相結(jié)合，協(xié)調(diào)地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步完善規(guī)范金融市場，同時(shí)消費(fèi)者要轉(zhuǎn)變觀念、房產(chǎn)商提升社會(huì)責(zé)任感，房地產(chǎn)業(yè)降溫的愿景將指日可待，房價(jià)也會(huì)回歸合理水平。

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作者簡介：徐紅梅（1966-），女，上海人，西安建筑科技大學(xué)副教授，研究方向：區(qū)域市場經(jīng)濟(jì)理論與發(fā)展；張松領(lǐng)（1988-），男，河南商丘人，西安建筑科技大學(xué)思想政治理論教學(xué)研究院2009級(jí)研究生，研究方向：當(dāng)代中國社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（責(zé)任編輯：李敏）