房產(chǎn)稅試行效果評(píng)析

2011年1月28日，房產(chǎn)稅開始在上海和重慶試行。經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間，房產(chǎn)稅有沒有在合理引導(dǎo)房地產(chǎn)供求關(guān)系，減少囤房、炒房需求，提高不動(dòng)產(chǎn)資源配置率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等上取得成效，本文將從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角進(jìn)行解答。

一、房產(chǎn)稅措施

房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的余值(即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

（一）上海

試點(diǎn)范圍為上海市行政區(qū)域，征收對(duì)象為上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房（人均60平方米超出部分）和非上海居民家庭的新購(gòu)住房，稅率規(guī)定應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格高于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2 倍的稅為0.6%，低于或等于2倍則為0.4%。

（二）重慶

試點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)，征收對(duì)象為存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)的第二套房，并根據(jù)住房建筑面積交易單價(jià)與上兩年主城就去年新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的倍數(shù)實(shí)行差別稅率，3倍以下稅收為0.5%，3倍（含3倍）至4倍稅收為1%，4倍及其以上為1.2%。

二、房產(chǎn)稅的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

房產(chǎn)稅的出臺(tái)有調(diào)整財(cái)政結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)收入分配、抑制房?jī)r(jià)虛高等重要意義，而對(duì)于微觀的供求市場(chǎng)，我們將著重考察其對(duì)抑制房?jī)r(jià)虛高的作用。

（一）房地產(chǎn)稅收部分市場(chǎng)

從簡(jiǎn)單的從價(jià)稅模型得出知道，商品彈性越小的一方，議價(jià)力越低，所負(fù)擔(dān)的稅額越重。結(jié)合征稅部分的房產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況分析：

盡管住房是彈性較小的商品，但是兩地房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是奢侈高檔住宅和投機(jī)性住宅而非普通居住性住宅，所以對(duì)于購(gòu)房者而言征稅的住房彈性較大，負(fù)擔(dān)的稅額不低。而就我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，盡管2011年房產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了寒冬但也已逐步回暖，故總體來(lái)說(shuō)投資者仍極其愿意投入房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)中，并不是隨房?jī)r(jià)的下降而大幅度減少供給或隨上升而大幅度增加供給，反而一直是維持在較高水平供給，即彈性相對(duì)較小，負(fù)擔(dān)的稅額比例不高。

所以，大部分房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)落在了購(gòu)房者的肩上，而我國(guó)房地產(chǎn)虛高很大程度上卻是房產(chǎn)商大力開發(fā)和相關(guān)房地產(chǎn)投資者炒作的緣故，所以稅收負(fù)擔(dān)較輕的供給方并沒有受到有效抑制，最終難以有效抑制房地產(chǎn)虛高。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)總供需

征稅對(duì)供給方是一種消極刺激，會(huì)減少均衡產(chǎn)量，所以，理論上說(shuō)征收房產(chǎn)稅會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)商的開發(fā)。并且征稅是一種信號(hào)表明了國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，這也將影響那個(gè)房地產(chǎn)商的開發(fā)。從這兩點(diǎn)看來(lái)，住房的供給將會(huì)減少。然而，試行房產(chǎn)稅的稅率很低，僅占美國(guó)房產(chǎn)稅的四分之一不到。這種“溫柔”的征稅從理論上并不能帶來(lái)供給的大幅度下降，在房地產(chǎn)投資者如火熱情面前，溫柔的征稅將輕易被化解，降低供給的效果不佳。

征稅對(duì)需求方也是一種消極刺激，會(huì)減少均衡需求量，理論上可以抑制消費(fèi)者需求。而征稅的信號(hào)作用反映了國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，這將刺激居住型住房的需求，抑制投機(jī)型住房的需求。征稅對(duì)象又主要是針對(duì)高檔住宅和投機(jī)性住房，故應(yīng)當(dāng)能抑制投機(jī)性住房需求。但是不高的稅率會(huì)大大減弱抑制投機(jī)性住房需求的作用，加之居住型住房的需求增加，所以購(gòu)房總需求可能不減反增。

綜合上述兩點(diǎn)可知，在房地產(chǎn)供需總市場(chǎng)上供給不能有效減少，需求可能不增反減，結(jié)果是難以成功控制房?jī)r(jià)。

（三）小結(jié)

從對(duì)征稅部分的房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體房地產(chǎn)市的微觀分析可以看出，滬渝兩地稅收抑制房?jī)r(jià)虛高的作用并不顯著，主要原因體現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的抑制作用較弱和稅率較低兩方面。

三、房產(chǎn)稅施行后滬渝兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情

自2011年起，滬渝的商品住宅開發(fā)和銷售速度放緩，而重慶于2012年一月份商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況有所回升，上海則沒有明顯好轉(zhuǎn)。

盡管縱向觀察可見，2011年開始，重慶、上海的商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況得以“退燒”，日趨理性。但橫向觀察，2011年全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了寒冬，滬渝兩地的房地產(chǎn)行情并不罕見，甚至重慶的房地產(chǎn)情況在全國(guó)二線城市中還算比較樂觀。

所以，自2011年1月開始，滬渝兩地商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)“退燒”的現(xiàn)象主要源于收緊的貨幣政策和“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以及不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。而“房產(chǎn)稅”在減少囤房、炒房需求，提高不動(dòng)產(chǎn)資源配置率上并沒有顯著成效。

四、總結(jié)

通過(guò)從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角進(jìn)行理論分析和對(duì)房產(chǎn)稅施行后滬渝兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行橫縱向分析得到：房產(chǎn)稅的施行沒合理引導(dǎo)房地產(chǎn)供求關(guān)系，不能有效減少囤房、炒房需求，主要原因是對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的抑制作用較弱且稅率較低。盡管房產(chǎn)稅沒能取得調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想作用，我們也不能全盤否定房產(chǎn)稅，在優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)、調(diào)解二次分配、縮減貧富差距等上仍有巨大意義。

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作者簡(jiǎn)介：王芮（1990-），女，漢族，重慶永川人，就讀于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院，研究方向：金融學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)。

（責(zé)任編輯：劉影）