馬克思地租理論與我國城市建設(shè)用地

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〔摘要〕 馬克思地租理論對我國城市建設(shè)用地仍然有現(xiàn)實(shí)的影響。地租作為一種有效的經(jīng)濟(jì)杠桿，對城市建設(shè)用地的集約利用和合理布局起著直接的調(diào)節(jié)作用。在社會主義公有制條件下，地租反映的是國家、企業(yè)和個人對超額利潤的分配關(guān)系。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)用地中存在的不少問題都可以從馬克思地租理論中尋找答案。特別是在我國城市土地有償使用制度實(shí)施背景下，更需要積極地研究馬克思地租理論對城市建設(shè)用地的調(diào)節(jié)作用，根據(jù)客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要對城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)節(jié)。

〔關(guān)鍵詞〕 馬克思；地租理論；城市建設(shè)用地

〔中圖分類號〕F29322 〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕A 〔文章編號〕1000-4769（2012）04－0019－04

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〔基金項(xiàng)目〕2012年海南省哲學(xué)社會科學(xué)博士點(diǎn)建設(shè)專項(xiàng)課題“《資本論》與中國共產(chǎn)黨農(nóng)地政策研究”（12-17）

〔作者簡介〕潘永強(qiáng)，海南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授；

張 敏，海南師范大學(xué)社科部碩士研究生，海南海口 571158。

一、馬克思地租理論回顧

馬克思在《資本論》中指出：“不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個共同點(diǎn)：地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)、以某些個人對某些地塊的所有權(quán)為前提。”⁽¹⁾資本主義土地所有制的一般特點(diǎn)是土地所有權(quán)完全同農(nóng)業(yè)經(jīng)營權(quán)相分離，并且同人身依附關(guān)系相分離。資本主義地租以資本主義土地所有制為基礎(chǔ)，是租地的農(nóng)業(yè)資本家為取得土地的使用權(quán)而繳納給土地所有者的、由農(nóng)業(yè)工人剩余勞動創(chuàng)造的超過平均利潤以上的那部分剩余價值，即超額利潤。土地所有者能獲得地租，憑借的正是土地所有權(quán)。資本主義地租體現(xiàn)了農(nóng)業(yè)雇傭工人、農(nóng)業(yè)資本家和土地所有者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。為了理論分析上的需要，馬克思將地租按形成條件和原因的不同，分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。

級差地租是與土地生產(chǎn)條件的不同等級相聯(lián)系的一種地租形式，在量上它等于農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，較好的土地可以提高勞動生產(chǎn)率，從而降低農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格，獲得超額利潤。土地自然勞動生產(chǎn)率的差別是級差地租存在的條件。自然條件優(yōu)越的土地是有限的，而較好土地一旦被某些農(nóng)業(yè)資本家租佃，便排斥其他農(nóng)業(yè)資本家使用，這就是所謂土地的資本主義經(jīng)營壟斷，是級差地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)原因。土地的資本主義經(jīng)營壟斷的客觀存在，使得農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格不是由中等地的生產(chǎn)條件決定，而是由劣等地的生產(chǎn)條件決定。這樣，優(yōu)等地和中等地農(nóng)業(yè)資本家就能獲得超額利潤，向土地所有者繳納級差地租，同時租種劣等地的農(nóng)業(yè)資本家也能獲得平均利潤。馬克思根據(jù)級差地租形成條件的不同，將級差地租分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ兩種形態(tài)。級差地租Ⅰ是指并列地投在不同土地上的資本由于肥沃程度和位置不同造成生產(chǎn)率差異而形成的超額利潤；級差地租Ⅱ是指連續(xù)在同一塊土地上追加投資所產(chǎn)生的超額利潤。級差地租Ⅰ與級差地租Ⅱ分別代表了資本主義農(nóng)業(yè)發(fā)展從粗放到集約的兩個不同階段。

絕對地租是指土地所有者憑借土地私有權(quán)壟斷所獲得的地租，在量上它等于農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格低于社會價值的差額。由于農(nóng)業(yè)屬于資本有機(jī)構(gòu)成比較低的社會生產(chǎn)部門，農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值要高于平均利潤，農(nóng)產(chǎn)品的社會價值大于社會生產(chǎn)價格，二者之間的差額構(gòu)成絕對地租。在資本主義農(nóng)業(yè)部門中，存在著與資本相對立的土地私有權(quán)的壟斷。這種土地私有權(quán)的壟斷限制或阻礙了其他部門的資本自由地進(jìn)入農(nóng)業(yè)部門。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的最基本條件是土地，而土地是不能由資本自己創(chuàng)造和自由支配的。所以，土地私有權(quán)壟斷的存在使得農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的剩余價值全部留在農(nóng)業(yè)部門。這樣，農(nóng)產(chǎn)品在市場上便是按社會價值而不是按社會生產(chǎn)價格出售，并將農(nóng)產(chǎn)品價值超過生產(chǎn)價格以上的余額截留下來轉(zhuǎn)化為絕對地租。

除了上述級差地租和絕對地租這兩種基本形式外，還有一種被馬克思稱為特殊形式的地租，即壟斷地租。壟斷地租是指由真正的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。由于某些土地具有特殊的自然條件，在這種土地上能夠生產(chǎn)某種名貴或非常稀有的產(chǎn)品，這種名貴或稀有產(chǎn)品在市場上可以按照高于生產(chǎn)價格或價值的壟斷價格出售，這種產(chǎn)品的壟斷價格不是由生產(chǎn)價格或價值決定的，而是由購買者的購買欲和支付能力決定的，其壟斷價格超過價值的部分，構(gòu)成壟斷超額利潤。土地所有權(quán)的存在，決定了這種壟斷超額利潤最終的轉(zhuǎn)化結(jié)果屬壟斷地租土地所有者占有。

二、地租理論對城市建設(shè)用地的現(xiàn)實(shí)影響?yīng)?/p>

在社會主義土地公有制條件下，土地仍然存在由于肥沃不均、位置不同所帶來的勞動生產(chǎn)率的差別，這就是說社會主義仍然存在產(chǎn)生級差地租的自然條件。另外，在公有制條件下，雖然土地是全民共有的，但使用土地的企業(yè)單位代表的是不同的利益主體，即社會主義仍然存在產(chǎn)生地租的社會條件。因此，在社會主義公有制條件下仍然存在地租，只是它和資本主義地租反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不同。社會主義地租反映的是國家、企業(yè)和個人對超額利潤的分配關(guān)系。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市土地在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，特別是我國城市土地有償使用制度的實(shí)施，更需要我們積極地研究馬克思地租理論對城市建設(shè)用地的調(diào)節(jié)作用。

1．絕對地租調(diào)節(jié)城市建設(shè)用地的集約利用

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市絕對地租是客觀存在的。所有城市土地不論租借優(yōu)等地還是租借劣等地，其使用者都必須因使用土地而向土地所有者繳納絕對地租。按照馬克思的絕對地租理論，在商品經(jīng)濟(jì)條件下，只要存在土地所有權(quán)的壟斷，存在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離，就必然要產(chǎn)生絕對地租。絕對地租在量上只與所租用的土地面積大小有關(guān)，二者成正比，而與土地自然條件的好壞無關(guān)。為減少絕對地租量的支付，土地使用者必然會對所租用的土地不斷地追加投資，并努力將租用的土地面積控制在最低范圍內(nèi)，從而提高單位面積土地的利用效率。這在客觀上無疑有利于土地資源的節(jié)約、土地質(zhì)量的改良、土地集約化經(jīng)營的實(shí)行，從而達(dá)到高效地利用土地的目的。

2．級差地租調(diào)節(jié)城市建設(shè)用地的合理布局

城市級差地租的主要形式為城市土地的地理位置不同所形成的級差地租第一形態(tài)。在城市建設(shè)用地中，土地肥沃程度的優(yōu)劣已不再起什么作用，級差地租第一形態(tài)基本上是由土地地理位置的不同決定的。在城市的某些區(qū)域，通過不斷地追加投資，進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善公共環(huán)境，從而形成級差地租第二形態(tài)。這是否意味著城市不同區(qū)域土地之間的差距有縮小的趨勢呢？回答是否定的。因?yàn)榕f的不同區(qū)域土地優(yōu)劣的差距消失了，新的不同區(qū)域土地優(yōu)劣的差距又會出現(xiàn)。由土地地理位置差別而形成的級差地租第一形態(tài)是城市級差地租的主要形式。由于不同的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)對土地區(qū)域位置的要求和敏感度是不相同的，因此在同一塊土地上創(chuàng)辦不同的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)，必然會產(chǎn)生不同的勞動效率和經(jīng)濟(jì)收益。一般而言，商業(yè)等服務(wù)行業(yè)級差地租對土地區(qū)域位置最為敏感，這是由構(gòu)成商業(yè)等服務(wù)行業(yè)級差地租實(shí)體的超額利潤與顧客稠密度成正相關(guān)決定的。而顧客稠密度與土地區(qū)域位置的好壞也成正相關(guān)。至于工業(yè)企業(yè)所獲利潤與其在城市中的位置的相關(guān)性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如商業(yè)等服務(wù)行業(yè)那樣明顯和直接。因此，在城市建設(shè)用地上，由于各產(chǎn)業(yè)支付高低懸殊的級差地租的能力有差別，會自動地形成一種產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地的合理布局方式，從而促進(jìn)土地資源的最優(yōu)配置，使城市建設(shè)用地的潛在效率得到最大的發(fā)揮。另外，級差地租的這種調(diào)節(jié)作用不僅存在于同一城市或大中城市的不同區(qū)位，也存在于不同規(guī)模的城市之間。一般來說，大城市的級差地租量總要高于中小城市。因此，大城市昂貴的地價最終會形成一種排斥力，將那些占地面積過大的企業(yè)或經(jīng)濟(jì)效率不是很高的勞動密集型企業(yè)推向周圍地價相對較低的中小城市，從而推動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于城市建設(shè)用地的合理布局。

3．壟斷地租調(diào)節(jié)城市建設(shè)用地的合理使用

對于城市，壟斷地租產(chǎn)生的基礎(chǔ)應(yīng)該是這塊土地所具有的特殊位置，及其對這個位置有支付能力的需要。因?yàn)槌鞘刑厥獾囟瓮恋氐南∪毙钥偸谴嬖诘模页鞘型恋氐奶厥馕恢靡膊豢赡茉诙唐趦?nèi)改變。這種位置上的特殊性造成的地面建筑物的特殊價值必然具有一定的壟斷性。城市壟斷地租與城市級差地租的區(qū)別主要在于形成條件，級差地租的形成條件與土地等級有關(guān)，它的實(shí)體是土地本身形成的，是土地本身因素所引起的超額利潤。位置的優(yōu)越使土地產(chǎn)出提高，成本下降，個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格，從而形成超額利潤。與級差地租不同的是，城市壟斷地租也與土地位置有關(guān)，但轉(zhuǎn)化為壟斷地租的超額利潤更主要的是由于對土地產(chǎn)品——地段好的地面建筑物位置的特殊需求和足夠支付能力所決定的，即使這種優(yōu)越的位置未帶來空間利用上的充分、合理和節(jié)約，生產(chǎn)率也沒有提高，其壟斷地租仍然會存在。另外，級差地租與壟斷地租的形成基礎(chǔ)不同，級差地租的超額利潤最終會與產(chǎn)品的價值相一致，并不超過價值；而壟斷地租所依據(jù)的壟斷價格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過價值。城市具有壟斷地位的土地由于其有限性和不可取代性，價格往往非常高昂，并且隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮發(fā)展，價格會繼續(xù)攀升。承認(rèn)壟斷地租的存在，對社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下國家利用地租杠桿調(diào)節(jié)用地，促進(jìn)土地合理使用，使土地資源合理配置具有積極意義。在利益激勵和約束的雙向驅(qū)使下，那些生產(chǎn)高區(qū)位效益從而有能力支付較高地租的產(chǎn)業(yè)和社會活動，便會朝城市優(yōu)區(qū)地段聚集；那些占據(jù)城市中心區(qū)卻不生產(chǎn)或少生產(chǎn)高區(qū)位效益從而無力支付較高地租的產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)活動，將被迫退出城市優(yōu)區(qū)地段，讓位于生產(chǎn)高區(qū)位效益的產(chǎn)業(yè)。可見，國家還可以通過壟斷地租限制土地使用上的浪費(fèi)，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，進(jìn)而調(diào)整土地使用者之間的利益關(guān)系。

三、我國城市建設(shè)用地存在的突出問題

1．建設(shè)用地規(guī)劃缺乏科學(xué)性

長期以來我國在城市建設(shè)用地上并沒有以馬克思地租理論為依據(jù)，而是按國家指令性計劃劃撥，規(guī)劃用地往往與現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和人口增長規(guī)模相脫節(jié)，造成規(guī)劃不科學(xué)。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）從用地規(guī)劃的布局看，并沒有按照級差地租規(guī)律的要求，依據(jù)不同土地的地理位置和在同一地塊連續(xù)追加投資所產(chǎn)生的更高效率培育城市高低有序的地租段，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、機(jī)關(guān)、企業(yè)、住宅等分布過于零散，使城市缺少各功能中心區(qū)，城市面積過大。（2）從用地規(guī)劃的前瞻性看，一些城市的城區(qū)設(shè)計為一個市中心，四周環(huán)繞居民區(qū)，使具有較高級差地租收入的地段發(fā)展空間受限，難以發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，進(jìn)而導(dǎo)致融資困難，不利于城市今后的發(fā)展。（3）從用地規(guī)劃的結(jié)構(gòu)性看，由于缺乏計劃性和預(yù)見性，使得公共設(shè)施和綠化用地比重偏小，居民住宅用地比重過大，進(jìn)而導(dǎo)致城市中那些具有區(qū)位優(yōu)勢的地段過多地被居民住宅用地占用，從而造成一些地方在城市建設(shè)上出現(xiàn)所謂“一年建、二年改、三年推倒再重來”的現(xiàn)象。 

2．建設(shè)用地利用效率偏低

根據(jù)馬克思絕對地租理論，“絕對地租量總是與出租土地面積大小成正比。”⁽²⁾土地經(jīng)營者為減少絕對地租量的支付，追求投資效率最大化，往往提高單位面積土地的利用效率，導(dǎo)致城市建設(shè)用地粗放經(jīng)營。另外，由于我國長期以來對城市國有土地實(shí)行無償或低償使用制度，對土地的利用成本和土地的機(jī)會成本缺乏充分認(rèn)識，使得一些人沒有樹立珍惜城市土地并適度開發(fā)城市空間、集約利用城市存量土地的觀念，同時也沒有認(rèn)識到土地資產(chǎn)所潛在的巨大價值，造成城市建設(shè)用地中的低建筑容積率現(xiàn)象。目前比較普遍的問題是新建項(xiàng)目不斷向城市郊區(qū)擴(kuò)展，不惜占用農(nóng)用土地，危害農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這種現(xiàn)象表明我國城市建設(shè)用地屬于一種粗放經(jīng)營模式，粗放用地的一個直接的嚴(yán)重的后果便是大量占用耕地。

3．建設(shè)用地整體效益偏低

馬克思在《資本論》第三卷中分析建筑地段的地租特征時明確指出：“這種地租的特征，首先是位置在這里對級差地租具有決定性的影響。”⁽³⁾對于城市建設(shè)用地而言，位置有其特殊的重要性。但是，由于一些城市規(guī)劃部門不按地租運(yùn)行規(guī)律辦事，使得某些地方在城市土地高效率區(qū)，即所謂的黃金地段，沒能選擇土地級差收益特別高的第三產(chǎn)業(yè)用地，而是選擇了土地級差收益相對較低的工業(yè)用地，或是選擇了沒有土地級差收益的黨政機(jī)關(guān)辦公用地。這種用地選擇，嚴(yán)重限制了土地效率的發(fā)揮，阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4．建設(shè)用地缺乏制度約束

由于城市建設(shè)用地政策配套目前還不夠完善，一些地方在管理上相對偏松，報批手續(xù)過于簡化，出現(xiàn)了批少占多甚至占而不用或挪作他用的現(xiàn)象，造成大量的土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。據(jù)有關(guān)資料計算，目前我國城市土地約有3－5％處于閑置狀態(tài)，約有40％處于低效率利用狀態(tài)。這與我國城市土地資產(chǎn)管理混亂直接相關(guān)。

四、運(yùn)用馬克思地租理論調(diào)節(jié)城市建設(shè)用地

1．可持續(xù)利用土地

土地資源可持續(xù)利用是我國社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。應(yīng)認(rèn)真貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，嚴(yán)格執(zhí)行新的《土地管理法》規(guī)定的土地用途管理制度，堅決杜絕亂占、濫用耕地和任何浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。另外，各地區(qū)在用地總量控制的前提下，應(yīng)盤活存量土地，立足于內(nèi)涵挖潛，節(jié)約和集約利用土地，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，使城市成為可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略基地。

2．科學(xué)規(guī)劃土地

各級政府相關(guān)職能部門都應(yīng)從可持續(xù)發(fā)展的高度，編制科學(xué)的土地利用總體發(fā)展規(guī)劃，控制城市發(fā)展規(guī)模，對基礎(chǔ)條件和區(qū)位優(yōu)勢較好的城市實(shí)行重點(diǎn)扶持。制定合理的人口規(guī)模和用地規(guī)模，確保城市經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。創(chuàng)新市場土地配置機(jī)制，保證土地集約使用，嚴(yán)格控制土地外延式擴(kuò)展。城市建設(shè)用地的開發(fā)應(yīng)堅持成片開發(fā)原則，力求避免城市建設(shè)用地中出現(xiàn)由于各種設(shè)計問題導(dǎo)致的挖地不止、遍地開花現(xiàn)象。

3．優(yōu)化配置土地

城市土地制度改革的關(guān)鍵在于如何運(yùn)用地租機(jī)制調(diào)節(jié)土地資源的合理配置和利用。在城市土地的配置工作中，城市新區(qū)應(yīng)根據(jù)土地實(shí)際用途劃分為各主要功能區(qū)（如住宅區(qū)、行政區(qū)、文教區(qū)、商業(yè)區(qū)等）；城市老區(qū)應(yīng)根據(jù)土地使用潛力進(jìn)行改造，并通過土地價格機(jī)制調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換其使用功能，將有限的較好位置的土地配置到那些與土地位置密切相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)中去，實(shí)現(xiàn)以地生財?shù)牧夹匝h(huán)。

4．有償使用土地

在提高對馬克思地租理論認(rèn)識的基礎(chǔ)上，堅持土地所有權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)的適當(dāng)分離，實(shí)行土地有償使用。在實(shí)行有償使用土地的過程中，應(yīng)遵守新《土地管理法》規(guī)定，允許土地置換，促進(jìn)城市土地的合理流動，提高土地的使用效率。凡是新投入的屬于經(jīng)營性用地的必須按照市場規(guī)則，實(shí)行市場出讓；凡是以行政劃撥方式獲得的、屬于歷史遺留的經(jīng)營性用地，則一律實(shí)行“撥改租”。另外，在土地管理上應(yīng)嚴(yán)格劃分城市建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)系，切實(shí)做到國家收稅、所有者收租、管理者收費(fèi)，并對工業(yè)、商業(yè)、住宅等用地采取不同的地價政策，合理利用土地級差地租規(guī)律。

〔參考文獻(xiàn)〕

〔1〕〔3〕馬克思. 資本論：第三卷〔M〕.北京：人民出版社，1975.714，871.

〔2〕陳征. 論社會主義城市絕對地租〔J〕. 中國社會科學(xué)，1993，（1）.

（責(zé)任編輯：張 琦）