值得期待的投資機會

對于樓市來說，2011年是實實在在的“政策年”，在嚴苛的調控下，住宅市場逐漸走向平靜，而商業地產卻迎未了前所未有的輝煌，尤其是沉寂十年之久的福州市場卯足了沖勁。

然而，這股勢頭會在2012年延續嗎?有業內人士表示，短期內迅速膨脹的商業地產已經出現泡沫，項目扎堆，同質化嚴重，投資風險明顯增加。盡管投資者受限于住宅市場，與商業地產相比，住宅市場更具有客觀的剛性需求和穩定的投資回報。在充滿不確定的2012年，商業地產和住宅市場都存在哪些值得期待的投資機會呢?

穿“束身衣”的住宅市場

為了抑制商品房價過快上漲，國家密集出臺一系列調控政策，最厲害的當屬“限購令”和信貸緊縮。在這兩貼“猛藥”下，成交量明顯減少，市場慢慢降溫。

有的投資者判斷住宅的投資價值已經開始萎縮，繼而轉戰商業地產等其它市場，但部分謹慎的投資者還是愿意留下來，已成功投資多處房產的汪先生就是其中一位。他認為，大多數是資金有限且對商業地產不熟悉的會選擇在住宅市場繼續“作戰”，畢竟居住需求是不可替代的，而商業地產投資又相當復雜，因此，穩中求勝是關鍵。

在福州，這種心態使得不少投資者把目光投向不限購區域。有業內人士表示，不限購區域都位于福州郊縣，投資門檻相對低，加上大福州的交通建設，這些原本遠離市區的地方未來兩三年內都將納入繞城環線內，而且大量剛性需求也涌入這里，所以投資者對不限購區域充滿信心。

就在剛結束不久的2011年中央經濟工作會議上，2012年樓市的基調已塵埃落定，調控政策堅決不動搖。也就是說，“限購令”在2012年延續的可能性很大。

盡管如此，住宅市場的投資機會仍然存在。福州麥田房產代理公司業務總監吳祖懷告訴記者，從區域上看，最保值增值的還是在市中心，漲跌都不會像新區那么快；從產品方面看，稀缺的學區房、位于江濱、地鐵站附近價值高的品質房、價格下行明顯的商品房都受到投資者們的青睞。

商業地產：避險還是投機?

由于住宅市場調控的擠壓效應，商業地產的抗風險效應以及造富效應，讓諸路兵馬投人搏殺，尤其是城市綜合體、寫字樓陷入瘋狂的火熱中。

福州商業地產的突飛猛進也令人瞠目結舌，自去年以來，不少城市綜合體拔地而起，不乏國內一線品牌開發商的身影，形成多個商圈縱橫交錯，特別是5A甲級純寫字樓的亮相，著實讓人們感受到福州商業地產的崛起。

福建地產專家江映輝表示，首先，在國內消費高速增長的背景下，超市、百貨等消費形態已經滿足不了消費者需求，消費形態需要創新，城市綜合體應運而生，尤其像福州商業地產長年滯后，傳統的五四路商務區和東街口商業街已經完全不符合省會城市的身份；其次，住宅市場調控導致一些住宅開發商陷入資金鏈緊張的窘境，由于商業地產不在調控范圍，許多企業被動轉型進入商業地產。第三，各路資本都撲向商業地產，當然其中有相當部分的人是投機心態，他們認為商業地產開發和住宅地產開發一樣容易復制。

目前，有業內人士已經表示擔憂，商業地產開發不是建好賣出去就完事的，后期的運營管理才是核心競爭力，而當前大多數開發商不具備開發商業地產的專業基礎，因而運作商業地產成功少、失敗多。

“但如果從供求關系上來看，目前說泡沫還為時過早。”江映輝表示，目前總體上還不存在大量商業地產供過于求的情況，如萬達進駐福州以來，所產生的消費效應是有目共睹的，所以現在不是泡沫，而是結構問題。

但在世聯地產董事長陳勁松看來，商業地產是專業性極強的業態，其運營成敗與規劃、管理、定位和服務等諸多軟性實力密切相關，決不能像住宅一樣大干快上。

住宅與商業之爭

相對住宅市場，商業地產打著受政策調控影響較小，不限購、不限貸的旗號迅速在全國市場上火熱起來，相比商業地產，住宅市場險象環生，撥云見日。

然而，商業地產的熱潮會持續多久?在投資者陸續殺人的同時，泡沫也在慢慢變大，投資風險也日益增強，反倒是住宅市場存在大量的剛性需求，房價也在調控下逐漸理性，或許出手機會就在未來。

吳祖懷認為，事實上，投資商業和住宅的客戶不會有太多的重疊，因為商業地產投資者通常是有經驗、有興趣的，買住宅則是有需求的，即便2012年住宅成交量會放大，這也不意味著商業地產的會縮小。

盡管住宅與商業地產在使用功能上并無替代性，但二者投資屬性卻有一定的可替代性。現階段，商業地產體量約為住宅的八分之一，若住宅需求中被抑制的投資需求資金轉向商業地產，商業地產量價表現將明顯優于受政策調控的住宅市場。

在2011年國內房地產市場上，商業地產的確是一枝獨秀。北京、上海、廣州等一線城市以及二、三線城市的大體量商業地產項目，其整體出售價格和租金回報率呈現明顯攀升。有專家提醒投資者，商業地產持有成本高，不會輕易產生泡沫，但如果商業環境惡化，無法獲得合理的投資回報，其泡沫破裂所產生的負面影響比住宅大很多。