2012年福州樓市展望

2010年12月中旬，全國普遍進入寒冬，全球經(jīng)濟也低迷如這氣候：華爾街金融危機陰霾不散、歐債危機持續(xù)惡化，即便被視作全球經(jīng)濟新增長極的中國，也因樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整而陷入困境。

2012年12月12日至14日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，氣氛嚴峻的市場—時熱鬧許多。有觀察認為，往年的中央經(jīng)濟工作會議一般安排在12月初，此次卻推遲至12月中旬，正印證了當下中國經(jīng)濟的復雜性。樓市調(diào)控的方向，正是這復雜性的最突出表現(xiàn)之一。

“松綁”猜測

中國人民銀行2011年11月30日晚間宣布，從12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行三年來首次下調(diào)存款準備金率。據(jù)估算，此舉將使銀行解凍近4000億資金。在存款準備金率下調(diào)以后，北京等地的房貸市場也出現(xiàn)了輕微的變化，部分銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10％回歸至基準利率，甚至是9折優(yōu)惠。

雖然，此次存款準備金下調(diào)的背景是11月CPI下降及借貸市場對資金的渴望，并非針對房地產(chǎn)行業(yè)。“但是別忘了，地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，它的資金流動密切相關(guān)。”中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，此次下調(diào)準所釋放的流動性，并不一定流到政府希望它去的地方，即實體經(jīng)濟；反而有可能流向房地產(chǎn)，所以這次貨幣政策的微調(diào)，對于房地產(chǎn)行業(yè)有重要意義。

與此同時，不少地方紛紛出臺相應政策以緩解房地產(chǎn)過度下行的風險。

北京出臺該市享受優(yōu)惠政策的普通商品住房新標準，標準重新訂立后受優(yōu)惠面擴大；杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提出開發(fā)區(qū)財政安排企業(yè)員工安居補助專項資金1億元，用于建立租房補助和購房補助機制；重慶重提購房退稅，強調(diào)對首次置業(yè)補貼。而今年早些時候，廣東佛山和四川成都曾出臺過放寬限購的措施，盡管這種曲線救市的政策最終在社會輿論和中央政府的壓力下取消，卻表明在財政收入減少的壓力下，地方正以此試探中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

市場論與調(diào)控論之爭

諸多細微變化，讓房地產(chǎn)調(diào)控放忪的猜測甚囂塵上。

業(yè)內(nèi)人士林祥認為，房價下降，打擊的不只是開發(fā)商，這將影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，所以房價并不存在太大的下降空間，政府也不愿意把房地產(chǎn)壓垮。有人預測，明年雖然中央政府不可能一刀切取消限購令，但會允許地方政府根據(jù)自身條件對限購令進行微調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場低迷導致地價低迷，地方政府財政吃緊，中央或?qū)?zhí)行限購長期化政策，地方政府卻有可能會實行定量寬松措施，這將意味著地方政府調(diào)控有可能放松。還有看法認為，由于全球經(jīng)濟的不景氣，特別是歐債危機的持續(xù)發(fā)酵，中國需要保持一定的經(jīng)濟增速避免社會動蕩，房地產(chǎn)調(diào)控的放松不可避免。

猜測或許各有緣由，但房地產(chǎn)市場在調(diào)控中“越調(diào)越漲”的印象，給這些猜測增加了可信度。

自2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控：國八條(2005年)、國六條(2006年)、國十一條與新國十條(2010年)、新國八條(2011年)……這些調(diào)控政策時嚴厲時寬松，甚至還出現(xiàn)過實質(zhì)意義上的搖擺性變動，在這樣的調(diào)控環(huán)境下，房價頂著調(diào)控逆勢上漲，以至于出現(xiàn)了“房價調(diào)控不下來”的社會心理。

融匯地產(chǎn)陳先生認為，關(guān)于房地產(chǎn)市場的爭論，一直存有兩種觀點。一種是“市場論”，主張把房地產(chǎn)完全交給市場，讓市場來自由調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，反對政府過多地干預和調(diào)控；另一種是“調(diào)控論”，認為房地產(chǎn)市場不能自由放縱，應該以市場為基點、民生為導向，對房地產(chǎn)市場進行政策性調(diào)控。

2008年之前，“市場論”一直占據(jù)著主導地位，一些看似有理其實“空調(diào)”的政策甚至遭到了市場人士的恥笑；但自2008年房價連續(xù)暴漲后，“調(diào)控房價”的聲音不斷在民間抬頭，并最終成為高層決策者的共識。認真分析持有這兩種不同論調(diào)的人群可以明顯發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場人士多持“市場論”，而普通民眾對“調(diào)控論”的支持意愿更高。

“合理回歸”，一錘定音

如果說中央經(jīng)濟工作會議之前，市場對房地產(chǎn)調(diào)控的方向還有幻想的話——類似于2008年華爾街金融危機引發(fā)的“政策松動”，那么中央經(jīng)濟工作會議召開之后，這個幻想徹底破滅。

會議提出涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針涉及三個方面：一是進一步推進房產(chǎn)稅改革試點；二是抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作；三是堅持房地產(chǎn)調(diào)腔政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。

一方面，去年和今年大規(guī)模建設的保障房，明年將逐步投入使用，保障房建設的成果將很快體現(xiàn)，對現(xiàn)有商品房一家獨大的住宅市場格局也許造成巨大沖擊；另一方面，進—步推進房產(chǎn)稅改革試點，將為短期行政干預措施的退出做準備一這可能意味著地方財政將從土地財政轉(zhuǎn)向房產(chǎn)財政，這也是為建立房價的調(diào)控長效機制一錘定音。

而從房價調(diào)控目標上看，去年4月“國十條”提出的“遏制部分城市房價過快上漲”，到今年1月出臺的新“國八條”強調(diào)“鞏固和擴大調(diào)控成果”，再到中央經(jīng)濟工作會議指出的“促進房價合理回歸”，這一系列措辭的變化可以清晰看出決策層的思路變化，“房價不漲即是跌”的觀點被拋棄，住宅的居住用途和民生屬性被充分發(fā)掘。

中央經(jīng)濟工作經(jīng)濟會議的定調(diào)、高層領導人針對房地產(chǎn)調(diào)控的密集表態(tài)，前所未有地統(tǒng)一了調(diào)控地產(chǎn)的預期，在宏觀政策的基調(diào)上讓房地產(chǎn)“死心”，沒有市場人士再說“空調(diào)”，也沒有投資者再懷疑調(diào)控的誠意。

從“調(diào)結(jié)構(gòu)”的高度理解房地產(chǎn)調(diào)控

從某種意義上說，房地產(chǎn)調(diào)控將成為中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的先期標志。

擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)是中央宏觀經(jīng)濟政策一貫的重點。房地產(chǎn)調(diào)控由“遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”向“促進房價合理回歸，為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)服務”轉(zhuǎn)變，正是由“被動”向“主動”轉(zhuǎn)變。

過去，房價過高、上張過快，房地產(chǎn)市場的劇烈變化威脅了我國的經(jīng)濟安全和社會和諧穩(wěn)定，政府不得不出臺政策進行調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控是“被動”行為。如今，中央政府認為，加強房地產(chǎn)調(diào)控，使房價與居民的支付能力相適應，有利于擴大內(nèi)需，順應了經(jīng)濟發(fā)展，明確促進房價合理回歸，主動進行房地產(chǎn)調(diào)控，是在為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的大局服務。

在這樣的背景下，有評論指出，目前整個房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，并不完全是限購令造成的，而是由房地產(chǎn)市場先前的非理性增長所致，開發(fā)商、地方政府應當與中央達成共識：一個溫和的市場對所有人都有好處。近期高層頻繁針對房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)就可以理解為在這關(guān)鍵時刻釋放的明確信號。

展望未來，房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒃谳^長時間內(nèi)繼續(xù)面臨嚴厲的調(diào)控政策環(huán)境，但經(jīng)濟穩(wěn)步增長、城市化進程不斷推進在較長時間內(nèi)仍將是住房需求較高的重要支撐力量。熬過這個難熬的地產(chǎn)之冬，把房地產(chǎn)市場給平穩(wěn)下來，這不僅是一種經(jīng)濟，更是一種政治——想明白了這一層，才是一個合格的有遠見的地產(chǎn)商以及地產(chǎn)投資者。