基于反射性理論對杭州市房地產(chǎn)市場的分析

【摘 要】反射理論是索羅斯針對金融市場提出的互動影響理論，本文應(yīng)用該理論闡述房地產(chǎn)市場的反射性，并且基于該理論對杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，探討杭州房地產(chǎn)市場的反射周期，最終得出以下結(jié)論：杭州房地產(chǎn)市場處于房地產(chǎn)周期第四階段，為避免市場反彈或面臨崩潰的危機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，亟需正確引導(dǎo)市場主流偏向，把握市場預(yù)期。

【關(guān)鍵詞】反射性 房地產(chǎn)市場 市場預(yù)期 主流偏向 杭州

房地產(chǎn)市場一直備受矚目，成為上至政府調(diào)控、下到百姓民生的重要話題。杭州房產(chǎn)市場近年來經(jīng)歷了2009年優(yōu)惠政策下的高位運行、2010年密集調(diào)控政策下高位震蕩、2011年“雙限”政策下的縮量與殺跌、2012年復(fù)蘇回暖到“漲價潮”引致成交低迷。十八大后的房地產(chǎn)市場，受到各方高度重視，但我們不應(yīng)只是關(guān)注市場變化本身，而要基于多個視角去探討市場反饋機(jī)制，從而更全面地了解和把握市場。

一 反射性理論

在國內(nèi)，尤其是在許多大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是單純依靠供需關(guān)系確定價格的消費品市場。投資者和消費者在參與市場時，是以預(yù)期價格作為決策依據(jù)的。參與者憑借自己對市場的感知和解讀做出決策，大多數(shù)人的決策形成主流偏向，主流偏向?qū)κ袌霎a(chǎn)生影響，而市場的變化往往又改變了人們對市場的感知。房地產(chǎn)市場參與者和市場環(huán)境間這種雙向反饋回路，符合喬治·索羅斯的反射性理論（又稱反身性理論）。

索羅斯認(rèn)為買賣的決策依據(jù)在于對未來價格的預(yù)期，而未來的價格卻又受制于當(dāng)前的決策。其實人們預(yù)期所根據(jù)的，往往是現(xiàn)有的信息——即我們以過去已經(jīng)發(fā)生和現(xiàn)在正在發(fā)生的事情作為我們對未來預(yù)期的依據(jù)。

二 房地產(chǎn)市場的反射性

1.市場反射性與房價

嚴(yán)重的信息不對稱是房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展的條件。決定房價的因素除了基本的供求關(guān)系外，還有政策和信息等因素，信息在很大程度上影響房價。弱勢群體對于市場難以全面正確地認(rèn)識。強(qiáng)勢群體的預(yù)期言論，經(jīng)過媒體宣傳，勢必左右弱勢群體的感知和認(rèn)識，并進(jìn)一步強(qiáng)化這種預(yù)期。消費者很難正確認(rèn)識真實的市場供求關(guān)系，無法對未來的走勢合理判斷，容易產(chǎn)生同向預(yù)期。現(xiàn)實中，消費者不得不面對不對稱的信息。強(qiáng)勢群體通過輿論，引導(dǎo)主流偏向。由于房地產(chǎn)市場反射性，價格自我加強(qiáng)的趨勢在發(fā)展的途中，可能會因為偏向的動搖而發(fā)生修正，但只要這個修正沒有足夠強(qiáng)到以使自我加強(qiáng)的循環(huán)被打破，經(jīng)受住了考驗的趨勢會加強(qiáng)市場參與者的信心，從而使后來的發(fā)展更加有力度。根據(jù)住在杭州網(wǎng)提供的各月份交易信息，杭州房地產(chǎn)市場自2007年至2010年，在各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響、政策調(diào)控下，成交量呈波動態(tài)勢，但交易均價總體上漲，趨勢較好地擬合了指數(shù)函數(shù)（見圖1）。說明此期間成交量受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控和市場供給合力影響較大，而交易價格卻不受限于市場環(huán)境與供需關(guān)系。從反射性理論分析，杭州房地產(chǎn)市場的主流偏向為房產(chǎn)價格上漲，價格自我加強(qiáng)趨勢經(jīng)受住多次修正的考驗后，參與者對主流偏向的信心日益膨脹，“房價會漲”，作為一種預(yù)期，一種信念，參與者偏向與交易價格相互強(qiáng)化，最終導(dǎo)致價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離基本面。

一旦由于政府調(diào)控等外界干擾使得主流偏向反轉(zhuǎn)，價格自我加強(qiáng)趨勢打破，預(yù)期價格下降，市場投資者為規(guī)避市場風(fēng)險會放慢投資腳步，市場消費者為尋求底價契機(jī)而持觀望態(tài)度，使得整個市場低迷。例如，2011年1月“國八條”出臺，首次釋放通過調(diào)控平抑價格的信號，拉開全國嚴(yán)格控制房地產(chǎn)的序幕，杭州房地產(chǎn)市場自年初部分新盤“低開”，到年中 “降價”頻現(xiàn)，年尾互相“殺跌”，杭州房價調(diào)整之慘烈。政府調(diào)控不松懈，房地產(chǎn)商為了回籠資金使出降價策略，消費者透過各種媒體了解到政府調(diào)控的堅決和房地產(chǎn)商的降價動向，對房價預(yù)期有了變動，使得市場參與者都對房價預(yù)期產(chǎn)生反轉(zhuǎn)，主流偏向逆轉(zhuǎn)。與2010年限制政策引致商品房交易量高價位動蕩不同的是，2011年杭州房地產(chǎn)市場在主流偏向逆轉(zhuǎn)中持續(xù)低迷，只有一月份成交量超過3000套（參見圖2）。

2.市場的反射性與房地產(chǎn)泡沫

市場反射性使得房地產(chǎn)市場在沒有得到有效修正的情況下，不斷重復(fù)自我加強(qiáng)的趨勢，房價持續(xù)上漲，直到偏離市場基礎(chǔ)價格，大大超過了居民承受能力，就會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

很多國內(nèi)外學(xué)者就我國房地產(chǎn)是否存在泡沫問題進(jìn)行了研究，有的認(rèn)為市場只是過熱還沒有太多的泡沫，而有的學(xué)者認(rèn)為已經(jīng)產(chǎn)生了許多泡沫，繼續(xù)下去遲早會破裂。通常認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫的判定可以參照以下指標(biāo)：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時，就有產(chǎn)生泡沫的危險；一般當(dāng)空置率達(dá)到10%時，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預(yù)兆；國際認(rèn)可合理的房價收入比的取值范圍為4～6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。泡沫產(chǎn)生，市場價格偏離很遠(yuǎn)，一旦不合理被逐漸發(fā)現(xiàn)，市場在一段短時間內(nèi)找到足夠理由維護(hù)價格合理性，之后由于恐懼的作用強(qiáng)于貪婪，反轉(zhuǎn)的價格趨勢、急轉(zhuǎn)直下的基本面和崩潰的主流偏見常常引起比上升時更劇烈的價格運動。房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)失衡，一旦泡沫破裂，會引發(fā)金融危機(jī)、生產(chǎn)和消費危機(jī)，甚至引發(fā)政治和社會危機(jī)。

3.反射性房地產(chǎn)市場周期

根據(jù)反射理論，只有對主流偏向進(jìn)行成功修正，打破自我加強(qiáng)循環(huán)，市場才會開始收縮并反向強(qiáng)化，這是構(gòu)成索羅斯盛衰循環(huán)模型的理論基礎(chǔ)。把房地產(chǎn)市場行情放置于一定的時間尺度中來觀察，由于反射性的自我強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場在時間序列上經(jīng)歷著一個又一個反均衡的臨界點之后反向運動，重復(fù)著自身的盛衰循環(huán)。

基于索羅斯盛衰循環(huán)模型，薛川（2009年）對房地產(chǎn)市場的盛衰做出了一般性描述——假設(shè)從房地產(chǎn)市場處于近似均衡狀態(tài)開始，市場中還沒有形成公認(rèn)的主流偏向，基本趨勢還沒有完全被發(fā)現(xiàn)，然后逐步進(jìn)入以下各階段：一是主流偏向逐漸形成，基本局勢逐步被辨認(rèn)出來，房價開始形成趨勢變化；二是房價變化不斷考驗主流偏向，反射力處于不確定狀態(tài)，房價演變方向進(jìn)入測試期；三是主流偏向和基本趨勢仍維持不變，度過測試期，反射力量強(qiáng)化；四是偏離達(dá)到極限，預(yù)期的過度現(xiàn)象充分展示，市場監(jiān)管者出臺抑制性政策，極點出現(xiàn)；五是房價過度脫離基本趨勢，再無法支撐夸大預(yù)期，主流偏向分化，價格劇烈波動；六是基本趨勢開始回頭，主流偏向認(rèn)清現(xiàn)狀，并發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價原變化動力突然消失而猛烈反方向回彈；七是基本趨勢反轉(zhuǎn)，強(qiáng)化了主流偏向，價格逆向趨勢加速，形成所謂市場崩潰；八是最后，逆轉(zhuǎn)主流偏向出現(xiàn)另一個過度，價格和基本趨勢之間反向背離，行情終歸逐漸趨穩(wěn)，形成新的近似均衡狀態(tài)。新一輪的盛衰循環(huán)將重新展開。

三 杭州房地產(chǎn)市場分析

基于反射性理論，根據(jù)住在杭州網(wǎng)、透明售房網(wǎng)及杭州統(tǒng)計調(diào)查信息網(wǎng)的公布信息，可以統(tǒng)計分析出杭州房地產(chǎn)市場的三個特征。

1.主流偏向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

2012年初，溫總理提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 促使房價合理回歸不動搖”，市場參與者對市場預(yù)期延續(xù)2011年，繼續(xù)持悲觀態(tài)度。中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心預(yù)測2012年商品房平均價格同比下降5.3%左右；中國證券市場研究設(shè)計中心等機(jī)構(gòu)聯(lián)合主辦的“財經(jīng)中國2011年會”上，接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中高達(dá)69.9%的人認(rèn)為，2012年國內(nèi)房價是下行趨勢，11.7%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為房價會大幅下跌。

除了專家的下行預(yù)測，媒體更多關(guān)注于杭州房價降多少才合理，房地產(chǎn)降價成了關(guān)注話題。《樓市》雜志進(jìn)行的隨機(jī)問卷調(diào)查中，近80%的受訪者表示2012房地產(chǎn)降價應(yīng)該在10%以上，其中約70.1%的人認(rèn)為2012年上半年房價會跌。而2012年杭州房地產(chǎn)市場從低迷走向“拼跌”，二月開始出現(xiàn)了大面積降價，以價換量的局面全面鋪開（參見圖3），反應(yīng)開發(fā)商對未來房價的預(yù)期。杭州市信息中心對杭州“十二五”期間主城區(qū)商品房均價做出預(yù)測，認(rèn)為房價相比2011年的21529元/m2，2012年下降到16882元/m2，

2.房價偏離基本面，泡沫仍在

根據(jù)《杭州市2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2011年全市生產(chǎn)總值7011.8億元，經(jīng)濟(jì)增長率13.42%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1302.27億元，增長率36.19%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率是經(jīng)濟(jì)增長率的2.7倍。空置率方面，近來國家電網(wǎng)撇清自己與住房空置率的關(guān)系，統(tǒng)計部門表示沒有相關(guān)統(tǒng)計，而根據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2012年起至未來的兩三年間，杭州主城區(qū)總體預(yù)計住宅供應(yīng)量約為1670萬/m2，若按杭州主城區(qū)2011年度住宅成交量13088套測算，這些供給存量需十年才能消化完畢，至少需要三年以上的去化時間，商品房庫存量非常充裕。房價收入比方面，2011年杭州市區(qū)人均居住面積33.7/m2，主城區(qū)新房均價21040元//m2，市區(qū)居民可支配收入34065元，計算得房價收入比為20.815，大大超出國際認(rèn)可合理的房價收入比的取值范圍（4～6）；按照杭州市2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，地區(qū)生產(chǎn)總值增長10%，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11%，假定市區(qū)人均居住面積維持2011年10%的增長，即使房地產(chǎn)開發(fā)投資維持1302.27億元，主城區(qū)新房均價達(dá)到預(yù)測16882元//m2，房價收入比為16.551，仍舊大大超出合理水平。通過分析，杭州2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率是經(jīng)濟(jì)增長率的2.7倍，房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際認(rèn)可合理范圍，可以得出結(jié)論，杭州房價偏離基本面，市場出現(xiàn)泡沫，即便近期商品房價格下降，泡沫依舊有較大空間。

2015年會平滑過渡至17347元/m2，實現(xiàn)“軟著陸”。杭州房地產(chǎn)市場一年來出現(xiàn)了主流偏向逆轉(zhuǎn)。

3.市場處于周期的第四階段，面臨挑戰(zhàn)

根據(jù)薛川對房地產(chǎn)市場周期的一般性描述，杭州房地產(chǎn)市場目前處于第四階段——偏離達(dá)到極限，預(yù)期的過度現(xiàn)象充分展示，市場監(jiān)管者出臺抑制性政策，極點出現(xiàn)。

杭州房地產(chǎn)市場的未來趨勢有三種可能：一是抑制修正只是間歇影響，市場預(yù)期慢慢回復(fù)夸大上升，房價仍舊繼續(xù)上漲，直至價格飆升到極限，無法繼續(xù)支撐夸大的預(yù)期，極點出現(xiàn)——市場參與者認(rèn)清現(xiàn)狀，主流偏向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，變?yōu)榉績r下跌，在市場參與者恐懼心理和市場反射性作用下，房價猛跌，市場崩潰。二是通過偏向的動搖修正，打破價格循環(huán)，長期維持穩(wěn)定，達(dá)到新的均衡狀態(tài)。三是基本趨勢反轉(zhuǎn)后，不斷強(qiáng)化逆轉(zhuǎn)主流偏向，價格逆向趨勢加速，形成所謂市場崩潰。

四 結(jié)論

杭州房地產(chǎn)市場近年來出現(xiàn)主流偏向逆轉(zhuǎn)，市場價格出現(xiàn)下滑趨勢，但交易價格仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離基本面，房價收入比大大超出國際認(rèn)可，市場泡沫存在。目前，杭州房地產(chǎn)市場處于周期的第四階段，處于市場發(fā)展的關(guān)鍵時期，從反射性理論考慮，政府想要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，避免市場反彈，或者面臨崩潰的危機(jī)，如何引導(dǎo)市場主流偏向，把握市場預(yù)期，就成為解決這一問題的焦點。

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