我國房地產銷售因素的實證分析與對策探析

【摘 要】近年來，我國房地產發展迅速，逐漸形成了購房的熱潮。而中國房地產市場驟冷驟熱，銷售量的起伏亦很大。房地產市場銷售量的變化有肯定是有規律的。因為，房子也是一種商品，所以房地產市場也有一般商品市場所具有的基本特點。其特殊性是房地產商品無明顯的經濟壽命，價值含量大，房地產商品價值的形成和實現是逐步的多次性的，呈不斷升值的趨勢。

【關鍵詞】房地產 銷售量 影響因素 多元回歸 對策

本文將在經濟理論的基礎上，通過房地產投資額、開發商個數、消費人群、城市化率、居民消費水平、GDP的增長率、貸款利率、房地產從業人數、竣工商品房數量、房地產價格、居民收入水平等因素，建立多元回歸模型，就這些因素對房地產銷售量的影響程度作出判斷，并對房地產發展及國家的宏觀調控提出相關對策。

一 引言

近年來，房地產儼然成為眼下的大熱門。一面是一路飆升的房價，一面是政府宏觀調控抑制房價的政策，再加之炒房者高漲的熱情與普通購房者有限的購買力的矛盾，所有的一切使得房地產市場撲朔迷離，房地產銷售量也是忽上忽下，似乎無章可循，讓人是霧里看花。

學術界也發現了這一現象，國內對房地產的研究日益活躍。林斗明認為，居民收入水平提高，GDP的穩定增長，物價水平穩定，有利于房地產銷售量的增加，相反則會引起房地產市場的低迷。孫麗波、屠梅曾在其論文中強調經濟、政治、環境等所包含的新需求對房地產市場發展的重要影響。

本文由經濟理論出發，房地產銷售量會受到房地產價格、居民收入水平、房地產投資額、開發商個數、消費人群、城市化率、居民消費水平、GDP的增長率、貸款利率、房地產從業人數、竣工商品房數量等多種因素的影響，那么究竟這些因素是否會影響商品房的銷售量，其影響程度又如何呢？本文以計量經濟學方法為主要研究手段，針對以上因素進行簡單的數學建模，并通過實際數據進行實證分析。根據所得數據分析的結果進行相關對策的探析。

二 文獻綜述

1.影響房地產銷售的不良因素

筆者通過分析杭州市房地產市場的有關數據發現，銷售量的變動與以下主要的影響因素有關。

第一，房價“高門檻”與收入“矮瘦子”。房地產市場的購買者大致可分為兩類，一類是真實消費者，另一類是想通過買房來投資的投機者。他們的經濟實力與價格預期對房地產市場價格指數的影響是最大、最直接的。影響他們購買房子的重要因素是什么呢？毫無疑問，房子的價格是消費者或投資者購買房子要考慮的首要因素。只有當房價水平在居民家庭平均收入的3～6倍范圍內時，推行住房商品化方有成效，住房買方市場才能形成。但我國的住宅售價一直高達一般家庭收入的10～12倍，有的甚至高達20～30倍。

第二，消費者的預期收入。所謂“預期”是指經濟活動者為追求個人利益最大化，對與當期決策有關的經濟變量（如價格、收入、利率、利潤等）在未來的變動方向和變動幅度進行的預測。這兩者的不匹配性直接影響消費者的市場準入。購房者的價格預期對房地產市場銷售量的影響是非常明顯的。于是，過多的貨幣資本在虛擬高回報率的刺激下，投入有限的土地買賣中，增加現期房地產的購買與囤積，以便在價格高時拋出，結果房地產需求增加，而需求增加造成了市場繁榮，推動地價不斷上漲，從而引起了進一步漲價的預期，導致房地產價格不斷攀升。

第三，營銷行為不規范，買賣欺作現象屢見不鮮。拖延工程進度，不按合同規定時間竣工，“半層樓房”隨處可見。房產位置廣告宣傳與顧客玩花頭。銷售合同“一邊倒”，所謂“一邊倒”合同，是指只規定買者的義務，而忽視賣方應盡責任，不體現公平原則的合同。“一邊倒”現象主要有買方一旦不按規定繳納房款，每天收取滯納金，不能越“ 雷池” 半步，對于房產商不按規定時間竣工，提供劣質房屋，房屋保修、保養應承擔的責任卻一字不提。這種“ 一邊倒”合同客觀上已使明智的消費者“ 望房卻步”。

2.影響因素選取

第一，選取的原則。是科學性原則：所有的因素選擇都建立在科學理論的基礎上，如價格影響需求，因此將房地產價格列入考慮范圍，同時，所有的因素與房地產市場存在直接或間接的聯系。二是實際性原則：所有的因素選擇必須在考慮數據可收集的基礎上，對于一些相對抽象的數據要易于量化。對于存在明顯誤差的數據要予以修正或剔除，使數據與實際盡可能的相符。

第二，選取的方法。主要有上網收集、問卷調查、統計年鑒、數據篩選等方法。選取的因素為：房地產投資額x1；開發商個數x2；人口中15到64歲的比例x3；城市化率x4；居民消費水平x5；GDP的增長率x6；貸款利率x7；房地產從業人數x8；竣工商品房數量x9；房地產價格指數x10；居民收入水平x11；

數據來源《2005年～2010年中國統計年鑒》

三 實證分析

1.建模分析

根據以上的分析，本文擬建以下的多元回歸模型：

Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+b5x5+b6x6+b7x7+b8x8+b9x9+b10x10+b11x11+a

其中b0是截距項，b1-11是回歸系數，x1-11分別代表各個不同的自變量，a代表隨機誤差項。

整理后的數據見表1所示：

通過利用Eviews軟件，用最小二乘法進行回歸分析及統計檢驗，針對其中有自相關和異方差影響的方程進行修正后再來估計參數，最終得出計量方程模型。用最小二乘法求回歸方程，Eviews計算結果見表2。

初步的分析結果表明：系數上很多+變量的符號與預期不符，可能存在多重共線性；在標準差上x3，x6，x7，x10這些變量的標準差都異常的大；在t檢驗上多數都無法通過t檢驗；在R2上，接近于1，說明擬合優度比較好；從整體上看，方程可能存在某些問題，需要進一步的優化，下面我們將進行一些具體化的分析檢驗。

2.模型的檢驗

第一，參數顯著性檢驗。取α=0.1，N=13，k=11，查表得：臨界值t0.05（2）=2.92。因為參數的t檢驗值，x1滿足︱T︱﹥t 0.025（12）=2.179，表明X1都與y存在顯著的線性關系，而其他變量都未滿足t檢驗，說明此時與y尚不存在顯著線性關系。

第二，方程顯著性檢驗。對于給定的顯著性水平F0.05=242。本案例中，方程的F檢驗值為F=197.441131765< F0.05=242，所以不能拒絕原假設，表明解釋變量總體對Y的影響不是很顯著。

第三，擬合優度檢驗。本案例中，R2=0.999539775469 ，表明樣本回歸直線的解釋能力為99%，在房地產銷售量中，由解釋變量X1、X2、X3，X4，X5，X6，X7，X8，X9，X10，X11解釋的部分占了99%，也就是說，影響房地產銷售量因素的 99%可由樣本回歸直線做出解釋，模型的擬合優度很高。

由圖1可以明顯地看出整個模型的擬合效果很好。

四 結論

上述分析表明，就這些因素對房地產銷售量的影響程度作出判斷，對政府宏觀調控而言，應當堅持以經濟建設為中心，大力加快社會主義現代化建設步伐，保持且穩定增大GDP增長率。與此同時，要加強區域建設，提高居民收入水平，縮小城鄉收入差距等；而對房地產開發商而言，要擴大銷售，就要加強施工管理，降低工程成本，降低房屋的銷售價格，增強其輔助設施建設，提高房屋質量。只有這樣才能以最少的投入獲取最大的收益。

綜上所述，目前我國房產業中仍然存在許多不良因素，作為政府，應當加強宏觀調控，保持穩健的經濟發展水平，提高居民平均收入，統籌城鄉與區域發展，縮小城鄉收入差距，以期達到共同富裕。作為房產商，必須認真分析，找出原因并適時對癥下藥，努力治理自身存在的問題與弊病。只有如此，才能在激烈的房產業競爭中立于不敗之地。

參考文獻

[1]林斗明.房地產商品屬性及市場影響因素[J].經營管理者，1997（5）

[2]孫麗波、屠梅曾.住房需求新預測——上海住房需求研究案例[J].價格理論與實踐，1999（11）

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