優先購買權是如何認定的

案情：張某與李某于2009年12月１日簽訂了店鋪租賃合同，約定張某承租李某位于某鎮四層房屋的一樓店面，租期從2009年12月2日至2014年12月１日。合同簽訂后，張某按時支付了租金。2011年9月１7日，李某在未通知張某的情況下，將包括張某承租的店面在內的整棟房屋出售給王某，并辦理了房屋過戶手續。之后，李某告知張某整棟房屋已出售，但不終止租賃合同，2012年以后的租金由王某收取。張某認為李某侵犯了自己的優先購買權，向法院起訴，請求判令李某與王某簽訂的房屋買賣協議無效。

說法：在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優先購買權，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，如果可以，又取決于出租人是分割出賣，還是整體出賣。

如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，則承租人只能就承租的房屋享有優先購買權。如果出租人出賣的房屋不是分割出賣，而是出賣租賃范圍外的房屋，則沒有法律義務讓承租人行使優先購買權，否則，就侵犯了出租人的權利。

《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條、《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣出租房屋，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

在該案中，具體表現為張某是否愿意接受李某的整體出賣條件，是否愿意以同等價格接受。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優先購買權，不愿接受該條件，承租人則放棄了優先購買權，出租人可依法對外出賣。

但是本案不能因此簡單地支持原告的訴訟請求。因為本案中房屋已經過戶給了王某，根據物權的登記生效規定，王某此時系房屋的所有權人，而且如果在買受該房屋時，王某系善意的。為保護善意第三人的交易安全，承租人行使優先購買權的請求不應被法院支持。為保護承租人即張某的合法權益，承租人可以轉而以出租人侵犯其優先購買權，要求給予損害賠償則是合理的，應當可以得到法院的支持。（湖南 梅賢明）