樓市泡沫不代表房價會跌

房產一直是人們比較關心的問題，那么房價究竟會否下跌?房產稅的推出是否合適?為此記者(Q)采訪了獨立經濟學家謝國忠(A)，且聽他是如何解讀樓市泡沫與房價之間是何種關系。

Q：您多次拋出了房價下跌論，業內也有很多的爭議，事實是房價并未大幅下降，您如何看這個問題?

A：我沒有說過房價會跌的時間。事實上，房價現在已經跌了。我說過中國樓市是個大泡沫，但樓市有泡沫并不代表房價會跌。而且，泡沫還會維持一段時間甚至變得更大。2007年1月，我寫過一篇文章說股市3000點是高價位，但是中國資本市場已經進入泡沫狀態，泡沫是高價位且還會漲一倍。當時，我勸股民說，你要投股市，就需要知道什么時候撤。到2007年8月，另一篇文章中我給出了明確的時間，高層會議時，股指會爆掉。而樓市也是同樣的道理。我原來說的樓市泡沫，要追溯到2004年底。當時我說上海房地產泡沫6月就會爆破。6月份是最高點，事實上到2006年年底，房價已經跌了一半。而這一波泡沫，我說的是2012年開始破滅，大家就可以分析出房價趨勢了。

Q：限購等調控政策的持續是否會讓房價上漲勢頭被遏制住?

A：我認為限購政策不是最主要的手段。重要的是中國房價過高，房子太多，供大于求。現在中國在造35億平方米的住宅，你想想看，中國有多少人，城市里有多少人。現在人均面積有多少，還造這么多的房子，讓人難以理解。換個角度，開發商土地儲備有多少，地方政府想賣的地有多少，這么換算，可能還要造100億平方米的住宅。中國不可能消化多那么多房子，所以中國很多地方的房地產市場永遠也起不來。

Q：老百姓最關注的是到底什么時候去買房，您的建議是?

A：這要弄清楚百姓是投資炒房還是買房自己住。如果自己買房居住，首先是選擇區域，如果合適，自己也能買得起，這是前提。另外，我建議老百姓不要借太多的錢。美國的中產階級，從2007年至今，財富下降了40％。這部分財富遞減大多是借錢買房子引起的，所以借錢需要三思。如果自己買得起，也有住房需求，我覺得還是可以出手的。這其中，也需要注意房租回報率，房租回報率5％以上，選擇買房是相對安全的。但是，現在房租回報率大多是2％到3％，如果買房就要注意了。且房價被嚴重高估了，早晚是要大跌的。

Q：地方政府盛行的土地財政或面臨危機，而不斷到期的地方債暗藏著巨大的風險，您認為地方政府應該如何度過難關?

A：中國政府精簡化是不可避免的。中國應該取消鄉鎮一級的行政單位。現在的情況是，每一個鄉鎮都有一個大的政府，從黨到政府，再到人大、政協、婦聯等等，機構過于臃腫，而且大多工作人員是上級官員子女，這給農民帶來了前所未有的壓力。鄉鎮機構是小地方，應該由縣政府直接設置一個管理處。再到下面的村莊，可以直接和縣級政府溝通，避免行政重復投入。幾個農民養一個官，這樣下去國家的體制絕不會穩定，所以必須要改革。

Q：您認為現在推出房產稅合適嗎?

A：房產稅的問題，還是取決于它是會增加還是減少政府的總收入。中國的房地產泡沫一直以來都是一個向經濟征稅的工具。盡管泡沫破滅了，但政府對金錢的渴望仍不滅。它將嘗試其他的方法，例如房產稅，來提高收入，而這將進一步抑制經濟。只有當某種力量出現，來改變政府的行為時，這種讓經濟下行的惡性循環才會達到一個合乎邏輯的終結點。

當房地產市場火爆時，加在開發商身上的土地出讓稅費、房地產交易稅以及所得稅都是可觀的。這些稅收收入占到許多地方政府收入的一半以上。在這種情況下，引入房產稅可能會殺死這只下金蛋的鵝。房產稅的到來，意味著泡沫已經消失而且人們也不再期待它重新出現。相關機構不希望因為談論房產稅而打擊市場的樂觀情緒。只有當這種希望也最終破滅時，房產稅才會被正式推出。