房地產信托產品迎來到期高峰

從我們觀察的數據來看，房地產信托相對于整個房地產行業已經有了一定的規模。從2008年的市場低點看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億資金占總體規模的4.5％左右。如果大量信托產品融資方發生現金流風險并通過資產低價處置方式回流現金，將對整個行業造成一定的威脅。

2012年需到期兌付的房地產信托產品規模較大。

2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2011年總到期規模470.5億元，201 2年總到期規模上升至11 72.5億，遠高于往年水平，整年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。

隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。

盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億，2009年為4.44萬億，2010年5.27萬億，截至2011年9月，銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產信托規模為1172.5億，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低點占比4.5％左右，占比較大。從這個角度看，如果房地產信托產品出現整體性風險，對市場將產生較大的影響。從產品的發行方看，發行方較為集中

從發行房地產信托的信托公司看，2012年到期的房地產信托產品的發行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新華為例，到期規模分別為150億和131億。

房地產信托產品向部分信托公司的過度集中，對該部分公司的風險應對能力產生了很大的挑戰。隨著房地產行業風險的延續，開發商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當風險出現時，信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要。單獨某一家信托公司的風險應對能力畢竟是有限的，產品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產品風險的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產開發商較為分散

2012年房地產信托到期的產品中單個產品規模較大的融資方包括：新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元)：天一建設集團(中誠信托、18億元)；恒盛地產控股有限公司(江蘇信托、16.7億元)；大連萬達商業地產股份有限公司(中鐵信托、11-76億元)；福星惠譽房地產開發有限公司(渤海信托、10億元)；總到期規模較高的融資方包括：保利置業集團有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托)；大連實德集團有限公司(22.362億元、華澳信托)：海航置業(約20億元、中融信托、新華信托等)；浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托)；融創中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托)；

以上融資方的規模占比約為1 5％，且為中大型開發商，除新湖中寶、大連實德、海航置業融資規模超20億外，其它均在20億，以下。剩余85％的房地產信托產品的融資方多為中小開發商，且融資規模均在10億以下。綜合看來，我們認為2012年到期的房地產信托產品中，融資方較為分散，且多為中小開發商，對整個行業的影響力不會太大。從信托產品標的所在地看，區域分布較為分散，個別地區除外

可以看出，房地產信托產品到期規模較大的區域為上海和天津，規模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規模相對較高的省份有江蘇和浙江，規模分別為84.58億元和108.57億元，但是從城市角度來看數據分布較為平均，無特別集中的城市。

區域分布的分散化意味著房地產信托的兌付壓力不會對某單個區域產生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關注。

項目所在地在上海的房地產信托規模為122.74億相比2008年的銷售低點占比6.4％，相比2009年的銷售高點，占比為28%。根據國泰君安研報，上海目前的去花時間為8個月左右。綜合來看，我們認為對區域房地產將有一定的影響。

從天津的情況看，風險要大很多。項目所在地在天津的房地產信托規模為157.07億相比2008年的銷售低點占比20.8%，相比2010年的銷售高點，占比為12.6％。自2011年10月天津房地產數據急轉直下，相比9月份的成交面積，10月份環比下跌19％，11月份環比下跌38.95％。根據易居研報，天津市的去花時間在10月底達到歷史高度17.79(月)。我們認為項目地在天津的房地產信托的兌付壓力較大，風險暴露后對區域房地產的走勢也會產生十分大的影響。目前出現問題的信托產品，主要的處理方式為股權處置

目前，部分地區樓盤已經出現了打折促銷行為，打折力度也較有吸引力。對于出現兌付問題的房地產信托產品，從我們觀察的情況看，多數采取了股權處置方式回流現金，而不是通過非理性的過度折扣進行銷售回流現金。股權處置方式和打折銷售的區別在于不會在短期內對市場產生沖擊。

2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2012年到期的房地產信托產品1172億元，規模較大，整年兌付規模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。

從我們觀察的數據來看，房地產信托相對于整個房地產行業已經有了一定的規模。Zk2008年的市場低點看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億占該規模的4.5％左右。如果大量信托產品融資方發生現金流風險并通過資產低價處置方式回流現金，將對整個行業造成一定的威脅。

從房地產信托產品的發行方來看，產品向部分信托公司過度集中，對這部分公司的風險應對能力產生了很大的挑戰，產品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產品風險的化解。

從信托產品的融資方和分布區域看，融資方和區域分布較為分散。融資方多為中小開發商，目前現金流出現問題時，信托方應對的主要措施為股權處置，由資金雄厚的其他市場主體并購，然后按照市場情況合理銷售，降低了折價銷售對市場造成的直接沖擊。從區域看，我們認為上海和天津值得關注，尤其天津的風險較大。綜合以上，我們認為2012年房地產信托產品的到期高峰，對信托行業構成了一定的風險。對房地產行業整體尚不構成重大威脅，但后期值得關注。