樓市:等待春天的腳步

從2011年底至2012年1月舉辦的多個房地產(chǎn)業(yè)論壇上，眾多開發(fā)企業(yè)負責人無不表示了今年樓市的悲觀看法。大家如今已不再糾結于房價是否會降的爭論，而是“房價將降多少”，四大銀行掌門人給出的初步預期是：不會少于30％。

新建商品住宅存銷比高企

從近期的中央經(jīng)濟工作會議和金融工作會議上可以發(fā)現(xiàn)，溫家寶總理有兩大愿望：降房價、升股價。股市近期已走在反彈的路上，而樓市調(diào)控政策鐵腕依舊，并沒有松動跡象。

“房價下行預期的影響下，房產(chǎn)市場尤其是住宅市場幾乎全線冰凍，一貫遮遮掩掩的開發(fā)商也爭先恐后地打出降價的招牌，借此招徠顧客，但效果并不明顯?！睒I(yè)內(nèi)人士黃先生說。

最新報告顯示，截至2011年12月底，京滬深穗等10個典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，再度創(chuàng)下近兩年來的新高。在中央政府堅持調(diào)控政策不放松的情況下，預期2012年這—供求趨勢還將延續(xù)，這就意味著在建工程存量很大，從而會推高未來可售住宅規(guī)模，至少2012年上半年多數(shù)城市住宅存銷比仍將有所高企。

存銷比是指在一個周期內(nèi)，商品庫存與之前一定時期內(nèi)銷量的比值，用來反映商品的即時庫存狀況的相對數(shù)。而新建商品住宅存銷比是月末新建商品住宅存量和連續(xù)6個月新建商品住宅銷售量移動平均值的比。和普通商品—樣，新建商品住宅存銷比能夠衡量開發(fā)住宅產(chǎn)品的資金利用效率。新建商品住宅存銷比過大，可以直接反映出投資住宅產(chǎn)品的資金回籠狀況欠佳。

黃先生認為，“庫存的居高不下意味著開發(fā)商資金鏈的緊張，而債務償還高峰將于2012年來臨。在這種情況下，不是比誰價格穩(wěn)，而是比誰能夠賣得動。雖然，暫時擺脫了業(yè)績壓力的開發(fā)商喪失了年尾“降價回款”的沖動，但沒有一個誘人的價格，仍然難以撬動深陷觀望情緒的市場需求。降價與觀望中的博弈

中國指數(shù)研究院1月4日發(fā)布報告顯示，2011年12月，全國100個城市住宅平均價格為8809元／平方米，環(huán)比11月下降0.25％，為連續(xù)第四個月環(huán)比下降。有市場觀察人士認為，在2012年春節(jié)前后，房價很可能會出現(xiàn)同比下降。出于降價趨勢的判斷，房地產(chǎn)市場的交易量持續(xù)走低，持幣觀望情緒濃厚。

在一個下行的市場里，單純的降價已經(jīng)難以激發(fā)投資者的熱情。福建本土某開發(fā)商在南京開發(fā)的商品住宅項目進入第五期銷售，售價從第四期的一萬二三千元每平米逐漸降至七千多元每平米，但依然乏人問津?！耙郧笆怯腥苏谊P系要買房，現(xiàn)在卻是有人找關系想退房。”該項目一負責人無奈表示?！斑€會繼續(xù)降價到位嗎?”面對記者的提問，他表示，“降是可以降，但是看不到效果降價也沒有意義。房價只要不穩(wěn)定，投資者永遠不會入場?！?/p>

另一方面，房地產(chǎn)投資的需求仍然十分旺盛，只是更多資金從住宅中扎堆到了不限購的商業(yè)地產(chǎn)，比如商鋪、寫字樓等。12月，福州二環(huán)路內(nèi)某寫字樓項目的火爆銷售可見一斑。不限購、小戶型、低總價，銷售價格較周邊新建樓盤又低了數(shù)千元，還推出了高額的返租優(yōu)惠，該項目開盤首日即售出500多套房源中的480百套，剩下均為高層、稍大面積戶型。

樓市曾經(jīng)的火爆持續(xù)數(shù)年，如今的冰凍也不會是三日之寒。2012年的樓市，無論是開發(fā)商還是購房者都在等待：開發(fā)商在等著年后兩會的風向，購房者在等著房價的底部。而等不等得起，則要看各自的需求和籌碼。堅冰何時打破

持續(xù)穩(wěn)定的下行預期，房產(chǎn)交易的堅冰將牢不可破。不過，堅冰的打破也許并不遙遠，不少行業(yè)機構和人士給出了房價可能在2012年中企穩(wěn)的預測。

首先是調(diào)控政策已經(jīng)穩(wěn)定了一段時間，各種利空似乎暫告一段落，而地方政府面對劇降的土地收入有強烈的松動意愿。再是狹義貨幣(M1)觸底反彈。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，—般M1觸底反彈后，房價會在滯后數(shù)月止跌回升，但是這需要一個過程。

有分析人士指出，房地產(chǎn)市場總的走勢趨于平緩，因為房產(chǎn)市場的變化會對整個宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響，中央的政策不是為了打壓房地產(chǎn)市場，而是希望房地產(chǎn)市場能相對平穩(wěn)地發(fā)展。此外，地方政府也不希望房市大起大落。“只有在收入增長的同時保持房價不漲，才能達到相對房價下降的目的?！?/p>

在宏觀調(diào)控的背景下，2011年房地產(chǎn)市場遭受了巨大的沖擊，記者手中有這樣一組數(shù)據(jù)，2011年房地產(chǎn)業(yè)投資增長超過30％，看似情形不壞，不過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，這是因為2009至2010年暴增的土地購置，其集中建設期就在2011年。對比2011年以來土地購置增速的一路下滑，直至目前已基本為零，可以預見，2012年房地產(chǎn)業(yè)投資增速將很可能大幅下滑。

投資增幅下滑，意味著未來幾年內(nèi)的商品住宅供應將持續(xù)減少，如果把目光放得更遠一些，這也將有利于房產(chǎn)價格的止跌回升。去投資屬性的住宅

政府高層曾多次公開表示，此番調(diào)控意欲擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫風險，另一方面，就是希望讓住宅去投資屬性。

受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和限購政策影響，住房市場已逐步向居住屬性回歸。2011年，北京當?shù)鼐用窦彝ナ状钨彿勘戎剡B續(xù)9個月維持在九成左右。另一方面，全國各大中城市正大力推進各類保障房建設。

雙重擠壓下，有悲觀的投資者認為，住宅從此將不再適合投資。更多地投資者關注著未來的限購政策是否變化、將如何變化，個人住房信息系統(tǒng)建設什么時候建立，房產(chǎn)稅會不會推廣、何時推廣、如何推廣。

在現(xiàn)有的高壓調(diào)控下，中國房地產(chǎn)市場的適度去投資屬性是必然的。不過，穿過這些紛繁復雜的博弈和反博弈的表象，中國房地產(chǎn)市場自住需求的缺口仍然十分龐大，盡管保障性住房建設規(guī)?？涨?，但保障性住房面對的是中低收人家庭，不可能只通過保障房解決快速城鎮(zhèn)化進程中的大部分住房需求。