調控力度不減,樓市何去何從

2011年11月，國務院總理溫家寶強調：“目前我國房地產調控已經取得了一定成效，房價已經開始松動，但仍處于調控的關鍵時期。要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，絕對不能有絲毫的動搖，必須要使房價回歸到合理的價格。”

無獨有偶，同年12月4日，住建部對地方政府發表聲明：“對于限購政策將于今年年底到期的城市，當地政府必須在限購政策到期之后予以延續。”限購令將延續的消息非常明確地表示，中央政府在2012年房地產調控這一問題上，絕對不會有絲毫的放松。

■ 四大政策，造就樓市真正“拐點”

近一年以來房地產市場發生著巨大的變化，其主要原因在于政策的調控。作為史上最為嚴厲的調控政策具體表現在四個方面。“限購”、“稅收”、“加息”、“限貸”。政策的多管齊下和堅定不移，為之帶來顯著的成效。

“限購”作為遏制房價過快上漲的最主要的措施之一，其根本原理是調整市場供求關系。限制投資性需求，杜絕投機性需，對于調整市場供求關系有著不可小覷的作用，但是從目前市場供求情況來看，“限購”只是調整了市場的供求關系，如果僅僅只是限購還不能使市場達到完美平衡。

而房產稅在四大政策中所起到的作用，就目前而言還是相對有限一些。因為它涉及的納稅人群有限，其主要針對的人群為高收入群體，這部分群體相對普通的工薪階層而言，有著不同的購買力，對房價的敏感程度也相對要小一些。但是不能排除在今后，房產稅的征收范圍進一步擴大，房產稅的征收結構進一步合理，會對調控房地產市場，起到舉足輕重的作用。

“加息”在之前一階段對無論是開發商還是普通百姓所施加的壓力都特別大，這一政策對市場的影響有兩個方面，一個是開發商的貸款成本增加了，另一個是購房者的貸款的成本也增加了。因此可以說“加息”所帶來的成本壓力，對房屋成交量的增長，造成了不小的障礙。

最后需要指出的是，影響最大，效果最明顯的政策則是“限貸”，實際上這是四大政策中最行之有效的調控手段。今年1到6月，央行6次上調存款準備金率，使之維持在罕見的21.5%的高位。一方面，銀行大量資金被凍結，導致資金層面上無款可貸，開發商資金鏈日趨緊張，迫使其為了縮短資金回收周期，降價出售庫存從而折現套現。另一方面，為了降低日后樓市“著陸”所產生的信貸風險，普通購房者的貸款門檻隨之提高，并且淘汰了一部分潛在風險較大的剛性需求，這部分需求的流失，也對遏制房價過快上漲，起到了一定的作用。

■ 出手“抄底”，還是繼續持幣觀望？

近日，何先生與她的妻子吳小姐的關系有點微妙，原由是兩人就歲末年初是否購置新房產生了較大的分歧。

同為“80后”的何先生與吳小姐在前不久剛領證登記，購買婚房與否成為最近半年兩個人的頭等大事，雖然購房首付款已經通過各種渠道基本備齊，心儀的樓盤著實也看了不少，但當前的市場形勢卻讓他們在購房時機這一問題上難以抉擇。

從去年年中到現在，被他們相中的房源降價幅度甚微，但這并不妨礙何先生的觀望心理。新聞財經媒體的報道與周圍同事朋友的議論，在何先生看來似乎都有道理，他認為，既然已經等了這么久，不妨再等等看，萬一現在出手購買之后房價下跌，那自己勢必將蒙受不必要的損失，而且房屋涉及的金額巨大，小小的跌幅都會造成對普通百姓來說為數不小的損失。吳小姐對他的想法卻并不認同，她擔心的是：春節前一直以來都是開發商優惠幅度較大的時候，如果現在不出手，萬一春節過后市場回暖，房價再次反彈，那么倆人的購房計劃或將繼續擱淺。

在市場已經進入深度博弈的時刻，像何先生這樣持幣觀望的潛在購房者，不在少數。現如今房屋的屬性早已超越了生活必需品這一本質，而是作為保值乃至增值的避險投資產品，成為了每個家庭的“最大資產”。出手，就要面對房價下跌資產縮水的風險，未必真就能“抄到底”；觀望，又要面對市場回暖房價反彈的擔憂。顯然，對未來房價走勢的不確定，正在成為讓眾多購房者舉棋不定、進退兩難的最主要因素。

歲末年關，巨大的庫存滯銷以及空前的資金壓力，使得以往從不差錢的地產開發商使出各種手段，以完成銷售指標，回籠投入資金。除了常規的折扣、總價優惠及贈送額外面積以外，開發商還使出了不少新奇招式以應對購房者持幣觀望的心態。不少樓盤以“保值”為促銷策略，打響歲末酬賓的第一槍。承諾交房時或交房后一定時間內，如果該樓盤以更低的成交價格成交，將補償購房者差價，以期待拉動低迷的樓市。

■ 政策雖穩，樓市依然

撲朔迷離

一線城市房產成交量依然處于冰凍狀態，以12月首周商品住宅成交面積為例，上海在11月末出現了成交波峰后，商品住宅成交面積再度跌回一萬平方米，環比前周下跌37.1%。在深圳，新房成交套數為505套，環比下降了9.66%；二手房則成交559套，環比下降了9.84%。一線城市中僅北京上周由于特殊因素成交量出現階段性反彈，商品房住宅4483套、二手房住宅8502套，創限購后新高。業內人士分析認為，出現總成交量明顯上漲的主要原因有幾點：首先是二手房政策末班車集中過戶，其次是限價房等政策性住房簽約增加。因此，北京上周的成交量突增并不能反映市場真實狀況。而杭州與去年同期相比，跌幅更是達到了60%之多。

二線城市房產成交量更是出現了大幅度的下滑，12月首周，某研究機構監測的35個城市中，27城市樓市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上，其中貴陽同比降幅最大，達到74.09%。其次是蚌埠，同比降幅達72.10%。從監測情況來看，成交量跌幅居前的無一例外是二三線城市。

顯然，房地產的滯漲，已經達到了此次房地產調控的預期，而中央政府看到了近一年以來政策調控所取得的成績，也著實承受著房地產調控政策所帶來的成本和風險。通過住建部近日的聲明不難看出，中央政府已經堅信，在中國經濟被房地產行業綁架10年之后，有望得到松綁。繼續堅持實施房地產調控政策，可以使房地產行業乃至整個中國經濟平緩地“軟著陸”，對完成“十二五規劃”中對經濟及產業結構的調整也有著非比尋常的意義。停止或放松政策，受影響的不僅僅是經濟、市場或購房者，其對社會穩定性的危害更是不可預計的。因此筆者認為，這些調控政策在“十二五規劃”期間，勢必會保持它的連續性和穩定性，在這一緊要關頭，不會出現政策的反復。即使有所松動，也只是針對剛性需求的首次購房者在首付比率及貸款優惠上予以適度的調整。而且從國內國際的政治經濟形勢來看，房地產市場在近幾年，也不會出現大幅的快速的反彈。

如此看來，剛性需求在今后幾年，將會是房地產市場的主要力量，也將會是個大地產商爭奪的關鍵客戶群體。當調控深入化、常態化之后，苦苦等待房地產行業回暖的地產商將會把工作的重點轉移到消耗庫存，探索在新局面下如何發展上去。而對剛性需求的購房者而言，需要的是更規范的市場，更合理的價格，如果房地產行業果真能回到理性發展的道路上去，將過去幾年泡沫逐步消化，健康而可持續發展的話，那此輪房地產調控，誠然是造福全體國民的，真正意義上的民生工程。