房地產、經濟增長與宏觀經濟政策

摘 要：近年來房價上漲成為社會關注的熱點，房價在中國不同區(qū)域差異很大。房地產對社會發(fā)展而言存在財富累積效應，能促進經濟增長，但房地產市場一旦出現非理性行為，則會產生房地產泡沫甚至引發(fā)金融風險。土地財政、收入分配的兩極分化、供需雙方的價格預期以及國內金融支持和國外資金流入，是導致我國房地產擴張過快的主要因素；同時，中央政府的經濟政策對房價的調控效果受到地方政府、開發(fā)商、銀行等利益集團的制約。因此，對房地產市場的調控應找到一個合適的均衡點，不能引發(fā)短期的經濟衰退，更不能膨脹泡沫。從長期來看，不能把房地產作為一個支柱產業(yè)來發(fā)展，應積極發(fā)展新興產業(yè)和培植新的支柱產業(yè)；同時，要加快稅收體制改革和收入分配體制改革。

關鍵詞：房地產市場；經濟增長效應；財富效應；泡沫效應；房地產調控政策；土地財政；兩極分化；收入分配體制改革；房價預期

中圖分類號：F193.30；F20 文獻標志碼：A 文章編號：1674—8131（2012）05—0024—10

房價上漲已成為全社會關注的熱點。1998—2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，而到了2004年，每平方米的房價比上年暴漲了352元。到2005年，房價上漲太快成為“兩會”最熱門的話題之一；“兩會”之后，政府實施了一系列針對房價的調控政策，房價上漲趨勢有所收斂。但2005年下半年又現報復性上漲。以北京為例，2005年1—7月份，商品房均價同比上漲了21.9%。2006年年初，房價繼續(xù)一路飛漲，政府調控未能如愿抑制房價上漲。2006年10月，北京以10.7%的漲幅領先全國，自2005年7月以來，北京房價連續(xù)上漲15個月（時寒冰，2011）。調控政策一個比一個嚴厲，但房價以挑戰(zhàn)宏觀政策利劍的氣勢一路高歌猛進。2007年年底，因次貸危機的影響，房價開始步入調整。但樓市的低迷迫使政府出臺扶持措施，2008年10月及以后這些措施陸續(xù)出臺。2009年春節(jié)后，樓市回暖，量價齊升。2009年年底，一些城市則出現了“恐慌性搶購”，政府又不得不調控房價。2009年12月14日，國務院為“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”拉開了抑制性政策的大幕，從刺激消費又全面轉向抑制房價。然而，2010年的樓市，繼續(xù)保持上升勢頭，北京等一線城市的房價，很快進入3萬元時代。4月1日，國務院又公布新政策，決定對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳費證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

中國房價一路上漲，漲幅居全球房市排行榜首，全球十大最熱的房市前三名為中國內地、中國香港和以色列。據萊坊收集全球各國2006年至2011年的最高房價平均漲幅顯示，平均房價增長最快者集中在亞洲，中國內地以110.9%的漲幅居第一（北京和上海），中國香港以93.7%次之，新加坡50.5%排第四，中國臺灣30.1%居第六，馬來西亞28.5%排第九（新華網，2012）。

賀文華：房地產、經濟增長與宏觀經濟政策二、我國房地產的發(fā)展現狀

1.房屋建筑面積快速增加

施工面積從1990年的3.792億平方米增加到2010年的70.802億平方米，是1990年的18.7倍；1996年施工面積突破了10億平方米，達12.909億平方米，然后快速增加，2002年達21.561億平方米，而后每兩年上一個臺階，2004年達31.099億平方米，2006年達41.015億平方米，2008年達53.052億平方米，2009年為58.859億平方米，2010年超過了70億平方米，并有加速上升的趨勢。而每年的房屋建筑竣工面積從1990年的1.955億平方米增加到2010年的27.745億平方米（圖1）。

數據來源：中國統計年鑒2011

3.房屋工程建筑總產值穩(wěn)步增加

房屋工程建筑在整個建筑業(yè)中起著十分重要的作用，房屋工程建筑總產值從2003年的14 316.85億元增加到2010年的56 117.76億元，增長了291.97%（圖2）；房屋工程建筑總產值占整個建筑業(yè)總產值的比重一直在60%左右，2003年為62.0%，2005年為59.45%，2006年為60.15%，2007年為60.07%，2008年為59.19%，2009為57.69%，2010年為58.44%。房屋工程建筑的發(fā)展又帶動建筑安裝業(yè)、建筑裝飾業(yè)的發(fā)展以及其他相關行業(yè)的發(fā)展。

2.地區(qū)建筑業(yè)企業(yè)利潤總額差異巨大

中國建筑企業(yè)的利潤總額存在明顯的東高西低現象，反映出房地產利潤在地區(qū)間的巨大差異。2005—2010年，建筑企業(yè)獲得的利潤集中在東部地區(qū)，主要集中在上海、江蘇、浙江、山東、廣東和北京；中部地區(qū)集中于湖南、湖北、河南；西部地區(qū)則集中于四川、重慶。2010年，上海、江蘇、浙江三地占企業(yè)利潤總額的29.47%，廣東占6.01%，山東占7.81%，北京占5.83%；東部地區(qū)的上海、江蘇、浙江、山東、廣東、北京、遼寧和河北占57.30%。江蘇、浙江分別從2005年的111.95億元、132.41億元增加到2010年的496.63億元、348.2億元，上海從2005年的66.91億元增加到2010年的159.79億元，北京從2005年的61.21億元增加到2010年的198.62億元，廣東、山東分別從2005年的70.58億元、86.78億元增加到2010年的204.94億元、266.40億元（圖3）。

4.房價的地區(qū)差異巨大

根據2011年9月1日公布的“中國房地產指數系統百城價格指數”顯示，長三角、珠三角的二線城市住宅均價在1.3萬元/平方米左右，三線城市已超過0.7萬元/平方米，接近或超過其他區(qū)域的二線城市。

2012年5月新浪樂居樓盤價格分析顯示，北京、上海、廣州三大城市的房價也存在較大差異。樓盤均值最高的是廣州，廣州和上海的中位數都是4萬，北京是3.6萬。三市房價的峰度和偏度都存在較大差異（表1）。

三、房地產的經濟效應分析

1.房地產的財富效應與泡沫效應

房地產作為財富的重要組成部分，既是各類投資者重要的投資對象，也是家庭財富的主要組成部分，同時也是耐用消費品。房地產價格上漲（下跌），房地產所有者的財富增加（減少），其資產組合價值增加（減少），進而刺激消費增加（減少）以及國民收入增加（減少），即房地產市場的財富效應。房地產價格上漲產生正財富效應，房地產價格持續(xù)下降則導致負財富效應，這種效應也包括房地產價格波動對房地產本身消費和投資的影響（劉建江 等，2005）。對房地產擁有者來講，當房屋價格上升時，其金融資產價值上升，耐用消費品的支出會相應增加，社會總需求因而擴大，國民收入增加；反之，房地產價格下降，則將減少耐用消費品支出。而對尚未擁有房產或即將購買房產的居民來說，如果房價上漲，其會要求得到更多的貸款來應對房價上升，若信貸緊縮或金融系統不能為這種需求提供支持，則可能減少住宅消費支出。同時，房價持續(xù)上漲，房地產投資者的收益將轉化為持久性收入，從而增強市場信心；而房產所有者的消費增加所產生的示范效應，又帶動其他家庭消費，進一步增加市場信心。

如果房地產市場的供給方提供的商品房是用于滿足需求方的住宅要求，而購房者用于購房的資金來源主要是自有資金，在這種情況下，不會有所謂的泡沫出現。但是，一旦參與市場中的某一方，為了利益的最大化，誘導市場走向（比如說，房地產商設法讓人們相信房價在今后會上漲），一旦房價開始攀升，供需雙方都會形成未來房價上漲的預期。供給方會減少即時供給量，同時擴大生產，需求方會增加即時購買量，雙方互動推動房價上漲；一旦預期變?yōu)楝F實，又會強化價格上漲預期。在這種情況下，本沒有購買動機的人也會加入房產市場的需求方，推動價格進一步攀升。一旦這種趨勢形成，另一股重要力量——投機資本會加入這一浪潮之中，而投機資本的進入為泡沫的產生創(chuàng)造了條件。比如，投機者用自有資金購買幾套房產，在金融監(jiān)管不嚴的情況下，他又可以用這些房產作抵押，向銀行貸款，繼續(xù)購買房產，然后再抵押、再購買……。只要房價一路上漲，并且能很快賣出去，房地產開發(fā)商就會繼續(xù)提供商品房并且有增加產量的激勵，因而也會增加向銀行貸款或由購房者向銀行貸款。在沒有政府干預的情況下，這種房地產市場的非理性繁榮會隨著慣性一直往前走，將房地產泡沫越吹越大。一旦銀行的資金枯竭，泡沫就會破裂，房價暴跌，投機者手中的房產無法變現，導致銀行呆賬甚至壞賬增加，則極有可能引發(fā)金融風險甚至金融危機。

2.房地產的經濟增長效應

房屋建筑發(fā)展狀況反映一個國家經濟發(fā)展水平。改革開放以來，中國經濟增長顯著，居民可支配收入穩(wěn)步提高，對耐用消費品的需求也相應增加。收入水平的提高刺激居民改善居住條件的強烈欲望，推動房地產業(yè)快速發(fā)展，房屋工程建筑（含建筑裝飾業(yè)）總產值與國內生產總值以及與第二產業(yè)生產總值的比例穩(wěn)步提高。房屋工程建筑總產值與國內生產總值的比例從2002年的9.11%提高到2010年的14.72%；房屋工程建筑總產值與第二產業(yè)生產總值的比例從2002年的22.42%提高到2010年的36.89%；而房屋工程建筑總產值占建筑業(yè)總產值的比重卻有所回落，從2002年的66.5%降到2010年的61.80%（圖5），說明在我國房地產快速發(fā)展的同時，其他基礎設施建設也得到更快的發(fā)展，如高速公路、地鐵、橋梁等的建設。

數據來源：根據2003—2011年中國統計年鑒相關數據整理；2004年中國統計年鑒缺相關數據，比值為估計值。

房地產行業(yè)的繁榮進一步刺激相關行業(yè)的發(fā)展，如與房地產行業(yè)緊密相關的鋼鐵、鋁業(yè)、水泥行業(yè)和玻璃行業(yè)等。2007年房地產業(yè)、租賃和商務服務業(yè)投入產出的直接消耗系數，最高的是機械設備制造業(yè)，為0.097 25；其次是批發(fā)零售貿易、住宿和餐飲業(yè)，為0.045 56；再次是其他制造業(yè)和金融業(yè)，分別為0.044 48和0.031 56。完全消耗系數表顯示最高者為機械設備制造業(yè)，其次是金屬產品制造業(yè)，再次是化學工業(yè)（表2）。

房地產的發(fā)展刺激了相關產業(yè)的發(fā)展，能夠吸納大量人員就業(yè)，增加產量。就業(yè)的增加使國民收入增加，因而消費需求也相應增加，尤其是低收入群體的收入增加可以提高整個社會的邊際消費傾向，促進經濟增長。與經濟增長相適應的房價上漲，能增加對房地產的投資，同時也會增加相關行業(yè)的投資，提高居民的可支配收入，刺激消費（包括住房等耐用消費品），進一步促進經濟增長。但若出現房地產的非理性繁榮，房價上漲嚴重偏離經濟增長所能容忍的度，則會刺激其他大量資金涌入房地產市場，出現資金推動的虛假繁榮，最后導致泡沫破裂：房價在短期內快速下跌，出現以房地產價格衡量的財富縮水，銀行的呆賬、壞賬增加，引發(fā)金融危機，居民的消費支出也會急劇減少；失業(yè)增加，國民收入減少，引發(fā)經濟衰退。

四、我國房地產擴張的經濟因素分析

1.地方政府的土地財政

土地財政是對當前地方政府在面臨財政困境時利用土地換取財政收入這種短期行為的一種形象比喻，包括地方政府通過土地稅收、土地使用權出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出能力的行為（邵繪春，2007）。地方政府為了彌補財政赤字，提高了對土地財政的依賴度。地方政府的土地財政政策推動了土地價格的上漲，開發(fā)商將相應成本轉嫁給購房者。匡小平等（2012）對中部欠發(fā)達地區(qū)的地方財政赤字與土地財政的實證研究表明，財政赤字和土地財政均隨著時間的推移而不斷增長。財政赤字逐年拉大，財政赤字與土地財政的增長呈現剛性上升趨勢，土地財政占一般預算收入的比重呈現逐年上升的趨勢。在我國許多地方，土地收入已占到地方財政收入的一半以上。其中，土地直接稅收及由此帶來的間接稅收，占地方預算內收入的40%，而出讓金凈收入又占政府預算外收入的60%。許多地方政府迫于財政失衡的壓力，在現有體制下，逐漸走入了“以地生財”的怪圈，這也是地方政府對樓市的調控缺乏自覺性，造成房價居高難下的重要根源。

政府賣地的收入是直線上升的。2001—2003年，土地出讓金收入為9 100億元，約占同期地方財政收入的35%；2004年，全國土地出讓金高達5 894億元，占地方財政收入的49.5%；2005年，國家開始緊縮地根，土地出讓金收入為5 505億元（汪利娜，2009）。2006—2010年，全國土地出讓金總收入分別為7 000億元、近1.3萬億元、9 600多億元、1.59萬億元和2.7萬億元，五年合計總收入是72 500億元。

商品房成交量的萎縮，必然制約地方財政收入的增加。據統計資料顯示，2012年4月揚州市區(qū)的商品房合同成交面積為12.56萬平方米，同比下降1.17%。與此同時，2012年1—3月，揚州市財政收入同比增長率僅為6.9%，低于2011年25%的增幅。繼佛山、蕪湖、上海等地“新政”后，2012年5月揚州市財政局、房管局聯合發(fā)出通知，宣布自7月1日起，對個人購買成品住房進行獎勵，最高獎勵合同價的6%。地方政府為了保持財政收入的增加，有維持房價持續(xù)上漲的激勵。中央政府的政策目標是為了整個社會福利最大化，而地方政府有維持局部利益最大化的激勵，必然出現地方政府和中央政府之間的政策博弈，影響中央政府的宏觀政策效果。

2.收入分配的兩極分化

改革開放以來，中國收入分配的兩極分化日益嚴重。1978年中國的基尼系數為0.317，2000年越過0.4的警戒線，達0.465，并逐年上升，2009年達0.57（馬海濤 等，2012）。20世紀90年代以來，我國居民收入差距不僅在總體上呈現出擴大的趨勢，而且在結構上也表現出一些突出的特點，即居民收入差距拉大還存在明顯的城鄉(xiāng)分化、地區(qū)分化、行業(yè)分化等特征。中國貧富分化的問題十分明顯，兩極分化有加劇之勢。據聯合國數據顯示，2011年中國的基尼系數突破0.55，成為世界上貧富差距最大的國家之一（表3）。中國百萬美元富翁家庭達111萬戶，世界第三；超過1億美元的家庭達393戶，世界第八。但按世界銀行每天2美元的標準，中國貧困人口依然有1億多。

資料來源：國家統計局測算、社科院的中國社會發(fā)展年度報告；2008、2009年數據來源于《經濟與管理評論》2012年第3期馬海濤、王威的《居民收入差距收斂的戰(zhàn)略性政策選擇》；帶*號的為聯合國開發(fā)計劃署公布數據或預測數據。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2012年首次發(fā)布的《中國家庭金融調查報告》的調查數據顯示，中國家庭收入不均現象非常嚴重。處于收入分布90%以上分位數的家庭的可支配收入占所有家庭可支配收入的56.96%。其中，經營收入的76.85%被處于收入分布 90%以上分位數的家庭所有，經營收入不均現象最為嚴重。從儲蓄的分布來看，家庭儲蓄分布也極為不均。55%的家庭沒有或幾乎沒有儲蓄，而處于收入分布90%以上分位數的家庭儲蓄率為60.6%，其儲蓄金額占當年總儲蓄的74.9%；處于收入分布95%以上分位數的家庭的儲蓄率為69.02%，其儲蓄金額占當年總儲蓄的61.6%。因此，中國高儲蓄的根本原因不是廣大民眾沒有足夠的消費動機，而是廣大民眾沒有足夠的收入。低收入群體難以在房地產市場上形成現實的購買力，同時，消費不足抑制經濟增長。中國家庭財富凈值的均值為66.519萬元，中位數為2.4萬元。其中，城市家庭財富凈值均值為146.786萬元，中位數為3.334萬元；農村家庭財富凈值均值為11.793萬元，中位數為2.05萬元。處于財富分布90%以上分位數家庭的財富占社會財富的比例高達86.69%；在城市，這一比例更高，達到89.50%（西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心，2012）。調查報告顯示，居民住房成本價格和當前價值的差異較大，表明住房收益非常可觀（表3），因此房地產業(yè)依然對投資具有很大的吸引力。

3.供需雙方的價格預期

改革開放以來，中國經濟取得了舉世矚目的成就，居民可支配收入快速增加，因而住房需求量增加。假設在某一時點，居民收入增加導致住房需求增加，而住房供給的增加存在時滯，在短期內供給數量是一定的。在供給曲線不變，需求曲線右移的情況下，房價會上漲。若房價開始上漲，供需雙方會對未來房價的變化形成預期，而房價上漲的預期一經形成，又會影響供需雙方的行為。對需求方來說，會增加現期的購買量；對供給方來說，為了在未來以更高的價格銷售，會減少住房的現期銷售量，推動房價上漲，使前期的預期變?yōu)楝F實，這又會強化房價上漲預期，推動房價進一步上漲。房價上漲的預期也使投機者進入房地產市場，更加劇了房地產市場的非理性繁榮。這種繁榮會激勵房地產商增加貸款購買土地加快房地產建設，購買方通過按揭或住房抵押等方式從銀行獲得貸款，也使金融機構深陷這種“繁榮”。房地產業(yè)的高預期收益刺激商業(yè)銀行的貸款大量向房地產業(yè)集中，商業(yè)銀行自身所擁有的房地產價值提高使得銀行愿意持有更多的房地產作為主要的資產形式。同時，以房地產為抵押的貸款抵押市價的上漲，使得銀行現有貸款組合中的損失風險下降，從而增加商業(yè)銀行向房地產貸款的激勵。

4.國內金融支持和國外資金流入

2002至2009年，金融機構對建筑業(yè)的貸款呈現增加趨勢，只是2004和2005年略有回落（圖6）。同時，房地產資金來源存在多元化趨勢。以上海市為例，房地產開發(fā)投資資金來源包括上年末結余資金和本年度資金。國內貸款占本年度資金來源的比例在1995年是21.94%，2000年上升到23.38%；2006—2010年，雖然出現小幅波動，但一直在20%以上；本年度資金來源中外資的所占比例波動較大，1995年為9.3%，2000年回落到4.2%，2006—2010年，所占比例一直在4%以內（表4）。

外資的流動數量受國際經濟環(huán)境和國家宏觀經濟政策的影響。僅以中美兩國而言，美國實施量化寬松的貨幣政策，導致利率降低；中國實施緊縮的貨幣政策，因而利率會提高。美元的巨量供給導致的利率下降會提高美元對人民幣的貶值預期；此外，美國以其高額貿易赤字為借口，動用各種手段逼迫人民幣升值，更進一步強化美元對人民幣的貶值預期，極大地提高人民幣存款的預期收益率。2006年至2007年，美聯儲穩(wěn)定或下調聯邦基金利率，與此同時，中國卻提高法定存款準備率，逐利性推動美元向中國流動。截至2012年3月，我國的外匯儲備已達到了3.305萬億美元。美元供給的增加進一步推動人民幣升值，但若人民幣升值預期被打破，出現資本流失，則會給中國經濟造成災難性的影響，房地產也不例外。

五、房地產市場宏觀調控政策分析

1.調控政策過于嚴厲抑制經濟增長

房地產作為一個支柱產業(yè)，與其他行業(yè)或產業(yè)具有很強的前向或后向經濟聯系。其上游產業(yè)有礦產開發(fā)（如銅、鐵、鋁）、鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、玻璃行業(yè)、機械制造業(yè)以及金融業(yè)等，其下游產業(yè)有建筑裝修業(yè)、餐飲業(yè)等。如果政府對房地產調控過于嚴厲，導致房地產的需求快速減少，出現房地產市場量價齊減的局面，房地產開發(fā)商的利潤也會快速減少。理性的開發(fā)商會減少新增供給量，處理存貨，設法償還銀行貸款。在這種情況下與房地產聯系緊密的相關行業(yè)也會受到嚴重影響。鋼鐵、水泥、玻璃行業(yè)已出現嚴重的產能過剩，規(guī)模巨大的基礎設施建設極大地支持了這些行業(yè)的發(fā)展。在今后一段時間，難以出現象以前一樣的大規(guī)模的高速公路、高速鐵路以及水利工程的建設。這些行業(yè)一旦失去了房地產對其強有力的支撐，將會面臨更嚴重的產能過剩。這些行業(yè)短期內難以進行有效的資產重組和市場轉型，必然采取減產裁員、降低在崗工人工資等措施。失業(yè)工人的增加，他們的可支配收入減少，消費減少，這將影響整個社會的總需求。國民收入的降低，將制約經濟增長。

與此同時，房地產供給量的減少，還會影響家居產業(yè)、裝飾業(yè)、餐飲業(yè)等的發(fā)展，進而也將制約陶瓷業(yè)、家具行業(yè)、燈具業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。2009年，房地產市場經歷了“V”型發(fā)展，而作為直接收益于房地產市場的下游產業(yè)，家居產業(yè)市場容量同比增長66.03%（國家統計局 等，2011）。如果房地產發(fā)展出現衰退，這些行業(yè)也會面臨市場需求曲線左移的困境，均衡價格和均衡數量相應減少。這些行業(yè)也會減少工人雇傭量或降低在崗工人的工資，失業(yè)工人的增加及收入的減少將制約經濟增長。

2.調控政策過于寬松加劇金融風險

政府若任由房地產市場暴走或調控過于寬松，則將難以抑制房價快速上漲的預期。一旦預期形成，沒有外力的干預，則這種上升的趨勢會一直延續(xù)下去，直到資金供給難以為繼，也就是房地產泡沫膨脹到了極點，物極必反的結果是泡沫在瞬間破滅，推得過高的房價轟然倒塌。這時房地產的負財富效應顯現，很多手中以房地產作為主要財富形式的居民，其巨額社會財富可能在一夜間灰飛煙滅，相當長時間的財富積累化為烏有。財富的急劇減少繼而影響人們的消費支出，尤其是耐用消費品的支出，如美國因次級債務而遭受金融危機的困擾，很多家庭減少了用車的數量。

泡沫破裂將產生嚴重的經濟社會后果，其危害程度因制度不同而出現較大差異。由于商業(yè)銀行的安全性能得到政府的保障，在缺乏嚴格的金融監(jiān)管下，銀行的大量資金流入高預期收益的房地產市場。此外，受房地產高利潤的誘惑，其他實體經濟的生產資金也會流入房地產市場，影響其他實體經濟生產企業(yè)的正常經營活動。在房地產非理性的繁榮過程中，還沒有買房的居民為了避免房價的過度上漲給自己帶來的損失而設法借貸來購買住房；但一旦房價下降則會給自己帶來巨大的經濟損失，本是想回避風險，卻偏偏趕上高風險。有些人剛買了房卻出現房價下降，因而沖擊售樓部。當然這里也有大量的投機者，本想通過樓盤的買賣掙得更多的收入，但卻遭受嚴重的財富損失。因而，任由這種非理性現象持續(xù)下去，將會出現極為嚴重的經濟社會后果。表現在：（1）現階段已出現嚴重的兩極分化現象，能夠通過房地產投資或投機的主要是占有大量社會財富的人。近年來穩(wěn)健的貨幣政策也給房地產價格的上漲提供了資金支持，貨幣和準貨幣從2008年1月的41.781 6萬億元增加到2012年4月的88.960 4萬億元（中國人民銀行，2012）。如果缺乏嚴格的金融監(jiān)管，則金融系統的大量資金將通過投機的方式進入房地產市場，通過房地產價格變化而進行收入再分配，激發(fā)“馬太效應”。（2）土地的需求量增加，引發(fā)強拆現象，相應出現財富的重新配置，激發(fā)社會矛盾，同時加劇地方政府對土地財政的依賴度。（3）房地產市場的暴走會使金融系統陷入危機，而房地產泡沫的破裂將不可避免地引發(fā)金融危機。（4）一旦泡沫破裂，其災難性后果將由整個社會承擔。

3.調適房地產調控政策，保持經濟穩(wěn)步增長

房地產價格的調控存在多方博弈，政策調控的結果取決于參與各方的力量和決心。參與各方中希望房價合理回歸的有中央政府和普通民眾；而希望房價繼續(xù)上漲以便能從中得到更大收益的有房地產開發(fā)商、地方政府、投機者、商業(yè)銀行等。中央政府實施了一系列的調控政策，這些政策包括合理確定城市住房價格控制目標、加強住房需求管理、加大保障性安居工程建設力度、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作問責機制等。政策的實施暫時抑制了房地產價格爆發(fā)式上漲的勢頭，但經濟增長出現了明顯下滑。為了避免通貨緊縮，央行下調了利率。隨著“穩(wěn)增長”的政策出臺，要求“松綁”房地產宏觀調控的呼聲越來越高。地方政府則推出各種“軟性”托市政策，投機炒作者又開始涌入市場。

與此同時，房地產市場傳言四起，如“央行重申七折優(yōu)惠按揭貸款利率”、“銀監(jiān)會已降低個人住房消費信貸風險權重”、“發(fā)改委官員就住房宏觀調控轉向發(fā)表談話”、“國內一線城市千人排隊購買住房”、“端午樓市火爆”、“6月成交將創(chuàng)新高”、“房地產投機性需求基本被擠出”等，這是房地產市場的利益集團利用各種策略，釋放各種信息，以期改變房地產市場的價格預期。房地產市場中的既得利益者通過各種途徑散布房價即將上漲的信息，企圖改變人們對房價變化的預期。同時憑借其政治地位和話語權優(yōu)勢，通過游說影響政府決策，進而改變政策方向。尤其是在政府調控房價的同時出現經濟增長下滑的情況下，他們通過媒體夸大房地產在經濟增長中的地位以及調控房價對經濟增長減速造成的嚴重后果，并以此為據，企圖說服政府松動或微調房價調控政策，促進經濟增長。房地產政策松動雖然會對促進經濟增長產生效果，但房地產調控政策所產生的成果也將毀于一旦。現在是房價調控的關鍵時期，調控政策決不能松動，一旦松動將會使被壓抑的房價出現爆發(fā)式上漲，房地產泡沫效應將會得到淋漓盡致的發(fā)揮，直至破裂。若出現這種結果，人們將承擔巨大的成本，政府的公信力和威信也將受到損害。

經濟下滑是經濟結構調整必須忍受的痛，但也不能任其下行，進而出現人們不愿看到的經濟蕭條。當然也不能依靠對房地產調控政策的松動來拉動經濟增長。只要政策一松動、一轉向，發(fā)展房地產的熱情就會在頃刻爆發(fā)出來，經濟也會出現新一輪高漲。但隨之而來的是房價快速上漲、產能過剩更加突出、經濟結構難以優(yōu)化。在調控房價的同時還需保持經濟平穩(wěn)增長，但也不能完全依靠政府對鐵路、公共設施、基礎設施的投入來解決，應設法增加人們收入，擴大內需。同時實施有針對性的寬松貨幣政策，避免房地產對資金的過度吸納。應降低利率，增加實體經濟投資，增加就業(yè)，增加低收入群體的可支配收入，提高居民的消費支出，以穩(wěn)定經濟增長，實現人與經濟的協調發(fā)展。

六、結論及建議

對房地產市場的調控在短期內要找到一個合適的均衡點，不要因調控產生短期經濟衰退，更不能膨脹房地產泡沫，任其破裂引發(fā)更嚴重的經濟蕭條。尤其是在2012年世界經濟復蘇乏力的情況下，中國經濟要保持增長，還要防止物價反彈或嚴重的通貨緊縮，宏觀經濟環(huán)境給調控房價帶來了巨大挑戰(zhàn)。對房價的控制也沒有像張五常提出的“增加土地供給”的藥方那么簡單。政府在控制非理性的購房需求外，還要對金融系統進入房地產的資金進行嚴格監(jiān)管，抑制金融資金對房地產深度介入，降低兩者的相關性。投機資金若能在合理的限度內繁榮房地產市場，政府可以不過多干預。應充分發(fā)揮房地產財富倉庫的功能，以實現財富的累積效應。同時要進行金融創(chuàng)新，增加投資渠道，避免所有資金擠入同一個倉庫，形成泡沫而使倉庫破裂。從長期來看，已經不能把房地產作為一個支柱產業(yè)來發(fā)展，應積極發(fā)展新興產業(yè)和培植新的支柱產業(yè)。同時，要加快稅收體制改革，根據不同數量和不同級別的房產實行累進稅，對房地產市場的投機資本征收資本利得稅；降低地方政府對土地出讓金的過度依賴，以弱化地方政府推動房地產價格上漲的動機。還要加快收入分配體制改革，抑制日益嚴重的兩極分化，增加低收入群體的購買力；并根據不同收入群體的購買力，實施差異化住房供給，真正實現住有所居，構建和諧社會。

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