成都房產投資客或迎新機遇

據權威機構統計，自1月份以來，由于銷售持續低迷和庫存高企，保利、招商、恒大等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動，新一輪降價促銷潮來臨。經歷了一個多月的降價促銷后，標桿房企以價換量的效果逐漸顯現。近期各地相繼釋放出一些對樓市政策進行微調的信號，隨著越來越多的房企加入降價陣營，房產投資客或將迎來新一輪投資機遇。

買房吃力，開發商壓力陡增

2011年，中原集團研究中心重點監測的十大標桿房企發展速度明顯放緩。十大標桿房企的總銷售面積和總銷售金額分別為4860萬平方米和5328億人民幣，兩項指標的同比增長率均為14％。銷售面積和銷售金額的增長速度分別較2010年同期下降約6個百分點和27個百分點，在近5年的時間內僅略高于2008年。2012年初，受傳統春節銷售淡季影響，標桿房企供應銳減，銷售顯著回落。1月，保利、富力、金地、綠城等房企的銷售面積均跌入近兩年來月度銷售的最低點。經歷了春節銷售淡季后，2月標桿房企供求雙雙回升。中原監測到的十大標桿房企供應量環比和同比分別大幅增加126％和284％。總銷售面積約為294萬平方米，環比和同比分別增加22％和21％。雖然市場的交易量出現小幅回升，但從成交量的絕對值來看，2月份的銷售面積僅相當于2011年標桿房企月度平均銷售面積的6成，市場依然處于低位。

分城市來看，根據中原集團研究中心監測的十大標桿房企在46個城市在售項目庫存量顯示，標桿房企在二線城市的庫存量增加最為迅速。與2011年5月底相比，二線城市的庫存量增加了77％，三線城市增加了60％，一線城市增加了39％。回顧2011年房企的降價促銷歷程，標桿房企率先在一線城市展開降價促銷，并逐漸蔓延至一些市場較為發達的杭州、無錫、南京、成都、重慶等二線城市，而廣大的三線城市價格依然較為堅挺。由于標桿房企在一線城市降價促銷的時間較早，持續時間較長，幅度較大，一定程度上抑制了庫存量的快速上升。而對于廣大的二、三線城市來說，由于前期促銷力度較小，庫存量日益高企使得標桿房企在這類城市具有較大的價格調整空間。

成本太高，二三線城市降價空間更大

通常來說，房企2011年下半年新開的樓盤將成為其2012年年內的銷售主力。中原集團研究中心重點調研了自2011年四季度以來十大標桿房企陸續開盤的32個新項目，并將這些項目目前的銷售均價與開發商購入時的土地樓面地價做對比來估測可能的降價空間。

總體來看，去年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當于目前銷售均價的3成。分城市來看，標桿房企在一線城市的土地成本略高于在二、三線城市的土地成本。標桿房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價的35％，而二、三線城市的土地成本約占售價的30％。因此，標桿房企在二、三線城市的降價空間大于一線。尤其是一些土地購入成本占比低于20％的項目，未來降價空間廣闊。

中原集團研究中心認為，雖然較低的土地成本給標桿房企提供了一定的降價空間，但后期價格走勢依然取決于項目本身的定價和銷售情況。在目前的市場交易情況下，如果項目依然能取得不錯的銷售業績，開發商就缺少降價的動力。

新一輪促銷潮開啟，優惠趨于靈活

農歷新年以后，保利、招商、恒大等大型房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動，新一輪降價促銷隨即來臨。

據中原集團研究中心介紹，2011年大部分的房企也曾進行了價格策略的調整。當時房企的價格策略主要可以分為兩類：第一，部分城市全線低價促銷(包括新項目低價入市，老項目降價)；第二，部分城市部分項目低價促銷。

然而，進入2012年以來，房企的降價促銷活動較前期出現了一些變化，主要體現在以下三方面：第一，降價促銷的城市和項目大幅增多。保利、招商等房企均制定了公司層面的整體銷售策略，降價促銷活動覆蓋全國大部分城市和公司旗下在售的大多數項目。第二，促銷策略更加靈活。在總公司整體促銷策略下，各區域公司可以根據銷售情況自行調整其銷售策略，避免“一刀切”。第三，降價促銷的方式更趨多樣化。開發商頻繁運用直接打折、團購活動、限時搶購、特惠房源、買房送車位、現金直接抵扣等方法。

品牌開發商普遍降價一到四成

經歷了一個多月的降價促銷后，2月多家標桿房企的銷售業績明顯回升。保利、富力、招商、金地、中海5家開發商的銷售業績環比均出現較大幅度的增長。其中，招商、金地、保利的銷售業績環比大幅上漲超過1倍。

中原集團研究中心重點考察了十家標桿房企2012年2月銷售面積在本月公司總銷售面積中的比重排名前10位的共100個在售項目。監測數據顯示，有47個項目目前的銷售均價相對于其2011年月度銷售均價有所下滑，降價成為市場的普遍現象。富力、華潤、萬科、雅居樂、保利和招商的降價項目較多，在銷售面積排名前10名的項目中有超過一半的項目價格較前期均有所下滑。

現階段，標桿房企價格調整幅度在1至4成之間。其中，有超過一半的項目價格調整幅度在10％以內，調整幅度較小。有32％的項目價格調整幅度在20％至30％之間，僅有17％的項目價格下跌幅度超過2成。在售項目價格調整幅度較大的開發商包括富力、萬科、華潤和金地。

從降價項目的城市分布來看，成都和天津兩地成為標桿房企促銷最為頻繁的地方，入駐的標桿房企目前的在售項目銷售均價普遍有約15％的下調。一線城市中的北京、廣州的降價促銷項目也比較多，但價格的下調幅度小于成都和天津兩地，在8％至12％之間。

中海降價最早，賣得最快

中海是本輪調控周期中最早進行價格調整的開發商。早在2011年上半年，中海旗下的多個在售項目，例如深圳的中海康城國際、中海塞納時光、上海的中海御景熙岸等，價格普遍較前期下調了10％至20％。中海的促銷活動一直持續到2011年年底。雖然近期中海并未進行大規模的降價促銷活動，但由于目前大多數在售項目的定價水平相對比較合理，再加上新推產品貼近市場剛性需求，在南京、杭州和深圳等地的新推項目銷售率保持在6成以上，因此中海2月以131億港元的銷售額明顯領先于其它標桿房企。

當下正是投資客放手入市時機

在目前的市場情況下，現階段價格的小幅下調亦很難刺激市場需求的入市。房企唯有采用更加靈活的銷售和價格策略，主動適應市場需求，銷售業績才有望繼續回升。

近期，各地在銀行貸款、住房標準、公積金、土地等方面釋放出一些對樓市政策進行微調的信號，有利于剛性需求的入市。預計后續將有越來越多的房企加入降價促銷陣營，而下一階段二線城市將成為標桿房企降價促銷的主力。一方面，二線城市降價條件已經成熟。近一年來二線城市的庫存量增長較快，庫存壓力較大。再加上二線城市的土地成本相對于一線城市較低，降價的空間更大。另一方面，二線城市降價跡象已經顯現。根據中原的監測，近期二線城市的降價項目逐步增多，降價的幅度也開始高于一線城市。由于標桿房企在二線城市項目布局廣泛，銷售比重高，因此，標桿房企在這些城市的銷售表現，將在很大程度上左右各房企未來的業績走勢。因此我們可以大膽預測，現在或將是房產投資客放手一搏的好時機。