成都的“合理房價(jià)”

近日，“總理房價(jià)”成為了網(wǎng)絡(luò)上熱得發(fā)燙的詞匯。在剛結(jié)束的兩會上，國務(wù)院總理溫家寶就房地產(chǎn)問題表態(tài)，認(rèn)為中國的房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控必須堅(jiān)持，而合理房價(jià)應(yīng)與居民收入相適應(yīng)。

那么，到底什么水平，才是與居民水平相適應(yīng)呢，按照國際慣例，房價(jià)收入比應(yīng)該在4－6之間，也就是說，一個家庭工作6年，可以購買一套房子，這就可以大約估算出，全國主要城市的“總理房價(jià)”。之后，新浪微博傳出按照總理提及的“合理價(jià)位”，以一個家庭6年里不吃不喝的稅后凈收入為依據(jù)，計(jì)算了各地的“總理房價(jià)”。

網(wǎng)友的計(jì)算方法是：全年城市居民人均可支配收入／家庭構(gòu)成人口(按2個人計(jì)算)=合理的房價(jià)收入比／90m²(小戶型分界線)，如此得出所謂合理的“總理房價(jià)”。

如果以該標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，那成都的“總理房價(jià)”則為3190元／平方米。算法如下

2011年，成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為23932.08元

家庭構(gòu)成：2人

家庭年可支配收入為：47864元

家庭6年可支配收入為：287184元

戶型：以90平方米為基準(zhǔn)，因?yàn)檫@是小戶型的分界線總理房價(jià)=287184／90=3190元／平米

按照所謂的“總理房價(jià)”，成都房價(jià)應(yīng)該才3190元／平米??!!成都銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的《2011年成都房地產(chǎn)市場年報(bào)》顯示，2011年全年大成都范圍商品房土地成交共計(jì)270宗，平均樓面地價(jià)為1285.5元／平米，土地成本加上建安成本，開發(fā)商都已經(jīng)要虧本了，更別提還有那么多的資金成本，稅務(wù)成本……哪個企業(yè)會做虧本買賣?想了下，只有中石油這樣的國企會做虧本買賣吧……完全不符合事實(shí)規(guī)律的東西必定是錯誤的。

實(shí)際上，以上“總理房價(jià)”的計(jì)算方法有一個明顯的偷換概念問題，作者把“買得起房”替換成了“全款買房”，試問，首次置業(yè)者，能有多少比例是全款購房?誰又會存錢存到能全款購房，才去買房?

所以，“總理房價(jià)”應(yīng)該是一個普通家庭，經(jīng)過6年奮斗，能夠支付一套90平米房的首付，這樣的價(jià)格才是合理的。

按照首付三成計(jì)，成都的“總理房價(jià)”應(yīng)為：

287184／27=10636元／平米!

那么，2011年成都的房價(jià)是一個什么水平呢?根據(jù)克爾瑞2011成都房價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：成都2011年整體成交均價(jià)6815元／平米，主城區(qū)成交均價(jià)9166元／平米，郊區(qū)成交均價(jià)5732元／平米。距離總理房價(jià)還有相當(dāng)大的一段距離。

成都的房價(jià)是否合理，我們還可以來參考一下城市GDP的數(shù)據(jù)，一個城市的GDP基本能體現(xiàn)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我們來看一下2011年中國各大城市房價(jià)水平以及其GDP。

房價(jià) 2011年GDP

1、深圳市25137 11000.00億元

2、上海市23591 19500.00億元

3、北京市22767 16000.00億元

4、杭州市20772 7000.00億元

5、三亞市19282

6、溫州市16115 3337.14億元

7、廣州市15101 12380.00億元

8、寧波市13881 6000.00億元

9、福州市12523

10、南京市12284 6140.00億元

……

29、成都市8064 6800.00億元

可以看到，房價(jià)比成都高的近30個城市中，有約20個城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模都不如成都。房價(jià)排名第一的深圳，GDP不到成都的2倍，而房價(jià)卻是成都的3倍。經(jīng)濟(jì)規(guī)模與成都相當(dāng)?shù)膶幉ê湍暇績r(jià)高出成都約4000元／平米。更夸張的是，經(jīng)濟(jì)規(guī)模僅有成都1／2的溫州，房價(jià)卻是成都的2倍!

而實(shí)際上，上表中的成都房價(jià)應(yīng)該是主城區(qū)房價(jià)，根據(jù)數(shù)據(jù)，2011年大成都范圍的房價(jià)僅有6815元／平米!

其實(shí)，作為中國西部最重要的城市，成都是整個中國未來十年西部發(fā)展戰(zhàn)略的橋頭堡，政策支持的優(yōu)勢將使成都經(jīng)濟(jì)水平在較短時間內(nèi)向東部沿海發(fā)達(dá)城市靠近甚至超越，無數(shù)的資金、人才、產(chǎn)業(yè)將會聚集于此，按照成都十二五規(guī)劃，到2015年，成都的GDP將會突破萬億大關(guān)，人均GDP上萬美元。這樣的城市，房價(jià)怎么可能一直維持在6815元／平米的低位?!

3月26日，在廣州召開的首屆嶺南論壇上，住建部的齊驥副部長在回答記者關(guān)于房價(jià)調(diào)控方式問題時更是明確表示：部分城市通過降房價(jià)解決，大部分城市則通過提高收入來解決。也就是說，中央的應(yīng)對首要目標(biāo)不是降房價(jià)而是靠增收入，以此來實(shí)現(xiàn)房價(jià)應(yīng)與居民的收入相適應(yīng)的目的。

所以，成都這座城市還大有可為，所謂“總理房價(jià)”，也不會是神馬讓人笑話的3190元。