“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”還能走多遠(yuǎn)?

目前我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，盡管在國(guó)家宏觀調(diào)控下，有所回落，但是對(duì)于絕大多數(shù)的居民仍無(wú)法擺脫“房奴”的命運(yùn)，更有甚著終老還在漂泊，沒有固定的居所。目前樓市低迷，表現(xiàn)在房屋成交量不斷達(dá)到低谷，而房?jī)r(jià)也連續(xù)下跌，部分原因是國(guó)家加強(qiáng)宏觀控制，從而導(dǎo)致購(gòu)房者的觀望氣氛強(qiáng)烈。除部分剛性需求外，在沒有達(dá)到所能接受的價(jià)格，購(gòu)房者不會(huì)輕易出手。在觀望的特殊時(shí)期為了活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者自己長(zhǎng)期的不利位置，“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”繁榮起來。而“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”就是指購(gòu)房者從開發(fā)商那里以集體購(gòu)房的方式購(gòu)置房產(chǎn)。這樣一般情況下都可以在價(jià)格上從開發(fā)商那里得到一定的優(yōu)惠。在這樣的環(huán)境下，可以說在一定意義上房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)順應(yīng)了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，即可以幫助開發(fā)商解決資金周轉(zhuǎn)中的問題，還能滿足購(gòu)房者的需求，實(shí)現(xiàn)“雙贏”局面。

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)的分類

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)早從2003年海口一些樓盤集體買房開始就進(jìn)入人們的視野，只是隨著時(shí)代的進(jìn)步，形式不斷的多樣化。房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)大致可以分成三種類型：?jiǎn)挝粸楸締挝粏T工進(jìn)行的團(tuán)體購(gòu)房；開發(fā)商以及中介公司組織的集體購(gòu)房；通過網(wǎng)絡(luò)等手段，購(gòu)房者自發(fā)組織起來進(jìn)行的房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)行為。

分析起來，購(gòu)房者最為熟悉的就是單位為自己的員工集體購(gòu)房，以維持企業(yè)的穩(wěn)定和儲(chǔ)備人才用房，這也是團(tuán)購(gòu)中的主要成分。另外，開發(fā)商有時(shí)采取的營(yíng)銷手段，即以類似促銷的團(tuán)購(gòu)促成大量交易，實(shí)現(xiàn)資金回收，盤活資金，也不足為奇。倒是最后一種的民間自發(fā)的房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)較為新穎，頗為引起人們的關(guān)注。這里主要的形式是通過網(wǎng)絡(luò)（具體程序：尋找樓盤，聚集人氣，專家參與，代表談判，集體簽約）。

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)的優(yōu)勢(shì)

價(jià)格優(yōu)惠

對(duì)于購(gòu)房者來說，購(gòu)房是一筆不菲的開支，那么當(dāng)然降低費(fèi)用，提高性價(jià)比是所期待的。團(tuán)購(gòu)的房產(chǎn)多以七至八折成交，因此在價(jià)格上的優(yōu)惠無(wú)疑對(duì)購(gòu)房者具有很大的吸引力。

制衡開發(fā)商

一直以來房地產(chǎn)市場(chǎng)都是賣方市場(chǎng)。由于中國(guó)人住房的傳統(tǒng)觀念，導(dǎo)致對(duì)房屋的剛性需求旺盛，進(jìn)而購(gòu)房者處于不利地位。那么作為單個(gè)購(gòu)房者更無(wú)法和開發(fā)商抗衡。而團(tuán)購(gòu)則是大家通過理性團(tuán)結(jié)，在信息掌握，法律知識(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面可以爭(zhēng)取到較之前有利的位置，從而在簽訂的條款取得更多的利益，用購(gòu)買數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)和開發(fā)商取得價(jià)格上的平衡。

降低成本，抵御風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)的過程中多個(gè)準(zhǔn)業(yè)主參加，可以資源共享，同時(shí)對(duì)于專業(yè)性的環(huán)節(jié)可以聘請(qǐng)專門的房產(chǎn)律師作為顧問，對(duì)于技術(shù)性環(huán)節(jié)也可以請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)，那么這個(gè)過程中大家可以分?jǐn)傎M(fèi)用，既節(jié)省了降低了個(gè)人購(gòu)房的成本也節(jié)約了時(shí)間和精力。同時(shí)在專業(yè)人員的幫助，可以將不確定因素降到最低，從而增強(qiáng)了抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)的問題

導(dǎo)致投機(jī)行為

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)雖然可以在一定程度上降低房產(chǎn)的價(jià)格，但是對(duì)于絕大多數(shù)中低收入者仍然是無(wú)力購(gòu)房，團(tuán)購(gòu)也是無(wú)濟(jì)于事。這時(shí)大批高收入者卻可以通過團(tuán)購(gòu)，如我們所熟悉的溫州炒房團(tuán)，他們以較低的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行囤積，并從中謀取暴利，進(jìn)而變成了一種變相的投機(jī)手段，這反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

無(wú)法實(shí)現(xiàn)效應(yīng)最大化

購(gòu)置房屋涉及因素眾多，除了對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、戶型、面積、朝向等本身的要求，對(duì)房屋的周邊環(huán)境，配套設(shè)施，地段不同的購(gòu)房者的需求也是不通的，這是非常私人化以及個(gè)性化的過程。那么團(tuán)購(gòu)的過程中，將眾多人不同的期望都滿足是不現(xiàn)實(shí)的。因此很難滿足購(gòu)房者的需求，那么效應(yīng)也無(wú)法達(dá)到期望。

無(wú)法發(fā)展成有力的群體力量

房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)是為了實(shí)現(xiàn)各自利益最大化而臨時(shí)形成的團(tuán)體，再加之個(gè)人品德的差異，容易造成內(nèi)部的不信任和矛盾，這樣就難以形成牢固的團(tuán)購(gòu)群體。同時(shí)團(tuán)購(gòu)的核心人員需要具有很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，社會(huì)活動(dòng)能力以及和群體的成員進(jìn)行積極配合，而這由于團(tuán)體的臨時(shí)性又是很難具備的。此外團(tuán)購(gòu)基本以網(wǎng)絡(luò)為平臺(tái)，這種形式局限大。因此買房團(tuán)最終變成了看房團(tuán)，真正成交的比較少。

房屋團(tuán)購(gòu)能走多遠(yuǎn)

從歷史上來看，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低迷與不景氣的時(shí)候，一方面開發(fā)商為了重新引起人們對(duì)房產(chǎn)的關(guān)注和信心，另一方面，購(gòu)房者希望利用這個(gè)機(jī)會(huì)，通過集體的方式強(qiáng)化自己本來的弱勢(shì)地位，和開發(fā)商抗衡，迫使其對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。這可能會(huì)給開發(fā)商增加一些降價(jià)壓力，促使房?jī)r(jià)理性回歸，同時(shí)增加一些商品房銷量。但是這對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部問題調(diào)整的幫助十分有限，只不過是眾人對(duì)高房?jī)r(jià)的一種情緒表達(dá)，希望通過這一方式取得一些購(gòu)房的優(yōu)惠。因此這只能做作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種補(bǔ)充方式，而不可能成為購(gòu)房的常態(tài)形式。但是，對(duì)于普通購(gòu)房者來說這是一種購(gòu)房途徑，獲得更高的議價(jià)能力和更多的話語(yǔ)權(quán)，而對(duì)于開發(fā)商來說是一個(gè)緩和市場(chǎng)強(qiáng)烈的觀望氣息的途徑。但是房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)想繼續(xù)走下去，必須受到法律的保障和提高專業(yè)性。

（作者單位：吉林大學(xué)管理學(xué)院）