溢價空間有限

上一期，我們通過“病灶一：同質化競爭嚴重”，對產品開發中項目因前期對市場或客戶定位的偏離，造成區域產品同質化競爭嚴重、產品類型單一的情況進行了分析，總結出此類問題可通過對競爭、銷售、客戶、企業幾層面的分析來確定項目的物業選型，從而形成差異化競爭的方法。這一期，我們將繼續上一期的話題，解決項目在物業選型階段的另一層面的問題。

病灶二：

既定容積率下，物業組合無法實現利潤最大化，溢價空間有限，特點不夠鮮明。

針對此病灶，通常可從市場定位、客戶層、物業組合及財務分析四個角度來進行思考，以提高項目市場差異化競爭實力，從而降低產品銷售難度，實現企業利益最大化。

[病例診斷]單一化流量策略

以下以某住宅項目為例，其原方案完全迎合市場需求，為實現跑量、銷售快，未能充分考慮到產品本身的市場差異化和競爭力，采用了較為單一化的流量策略，最終確定的物業組合為“小高層+高層”。直接導致產品在既定容積率下，選取的物業組合無法實現利潤最大化，溢價空間有限，且產品缺乏鮮明特點。

原方案：純粹的小高層+高層

以不損失容積率為前提，A地塊的容積率為2.60。

核心思路：主流市場策略，流量最大化。

條件匹配：容積率條件最適宜，開發成本相對較低。

戰略原則：產品——打造市場去化速度最快，滿足客戶購房需求及關注點的產品。

銷售——應選擇合理價格入市，符合客戶總價段需求范圍。

開發——有節奏的分批推案，快速銷售，壓縮整體開發周期。

產品劣勢：溢價空間有限，特點不夠鮮明。

[對癥下藥]多元化溢價策略

鑒于市場同質化競爭太過激烈，開發商希望通過與CRIC克而瑞咨詢中心的合作，使其產品多樣化，增加產品賣點，在保證快銷的情況下，能有部分產品與市場產生差異化，實現收益更多。因此，針對原方案中由于單一化流量策略而造成的產品溢價空間有限及特點不夠鮮明的問題，我們通過以下四個角度的思考，對原方案的策略進行調整，建議開發商根據市場情況，尋找同類產品的突破點以及市場機會的空白點，以實現產品多元化的特點。

改進后方案：疊加別墅+高層住宅+花園洋房

相同容積率，兼顧舒適度，A地塊的容積率為2.60。

核心思路：產品線的組合，提升產品力產生溢價。

條件匹配：容積率條件可變，三種物業形態可供選擇。

戰略原則：產品——打造市場速銷產品的同時，增加差異化產品，豐富客戶層次。

銷售——速銷產品價格合理化走流量，差異化產品走溢價。

開發——前期開發速銷產品，回籠資金，后期推出混合產品，提升溢價。

產品優勢：產品高溢價，提升企業形象。

改進后的新方案通過市場判斷及財務驗證，采用多種物業形態組合多元化開發策略，打造市場速銷產品的同時，增加差異化產品，降低了銷售難度并使企業利益最大化。

資訊

青島高新區力推特色園區876.6億元打造“園中園”

“以往企業開發新藥的試驗往往要跑到外地去完成，不久的將來在園區里面就能實現檢測。”11月17日，在深圳舉辦的“科技園區創新與發展論壇”上，青島高新區科技局局長褚曉明表示，目前，青島市正在發展藍色經濟，把醫藥生物作為主導產業，青島高新區將在這方面積極支持和配合，首先計劃將北科建生物醫藥平臺納入青島市的二十個重大的創新平臺中。

隨著紅島經濟區規劃“掀起蓋頭”，青島高新區進一步明確了發展目標和愿景，堅持高端引領、集約發展、生態優良的產業導向，突出發展軟件與信息服務業，加快壯大藍色生物與醫藥、高端裝備制造、科技服務業，打造新型“1+3”產業發展體系。

目前已累計引進企業及項目385個，總投資約876.6億元。主導產業布局已基本形成，建立起了得天獨厚的藍色產業優勢。與此同時，青島高新區著力培育特色“園中園”，加快藍色經濟高端產業項目集聚，形成產業集聚的發展新模式。

地產市場行情（11.01-11.18）

商品住宅：

11月上半月成交41.2萬m²，環比減少20%，市場仍以消化“金九銀十”帶來的大量供應為主。

11月上半月商品住宅成交價格7951元/m²，環比下滑4.8%，主要是由萬科東郡（6145元/m²）、興悅華城（5722元/m²）和卓越蔚藍群島（6100元/m²）等低價項目大量成交導致。

商業：

11月上半月商業成交2.2萬m²，共計176套，成交面積環比減少32%。

近期膠南市和城陽區為商業主要成交區域，主力成交項目為膠南市的逸景灣。

辦公：

11月上半月辦公成交1.27萬m²，共計125套，成交面積環比上漲13%。

主力成交項目仍為市北區卓越大廈和諾德廣場兩個項目。

土地情況：

11月上半月共成交16幅商、住、辦類土地，成交土地面積58.59萬m²，規劃建筑面積113.56萬m²，成交幅數和面積環比均有所上漲。

11月上半月成交土地熱點區域為膠州市和李滄區。