蕭條先兆

近期破滅的鄂爾多斯房地產泡沫只是一個先兆，其他曾經火熱的三四線城市房地產市場亦將面臨同樣的考驗。

日前，萬科董事長王石在回答網友提問時表示，“三四線樓市有泡沫。”美資機構香櫞則以一份做空報告令恒大地產市值蒸發近百億港元，其成功狙擊的背后不僅是投資者對恒大地產自身激進財務策略的顧慮，更顯現對于三四線房地產泡沫的隱憂。

國家統計局的數據同樣揭示了這一事實：近年來三四線城市的房地產發展速度已經脫離基本面，過去幾年激進的土地出讓速度，不限購導致的過度投資，積累成目前的庫存高企，將使這些地區的房地產競爭形勢更加慘烈。

鄂爾多斯失控

2012年8月的鄂爾多斯，到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。

康巴什新區早已成為一座大量房屋無人居住的“鬼城”，老城東勝區也變身一個充滿著鋼筋水泥爛尾樓的“怪胎”。

一位當地人說，從去年10月份開始，這些工程就再也沒有動過。鄂爾多斯90％以上的家庭都拿出了錢投資房地產，如今，這些錢都變成了尚未完工的鋼筋水泥。

2012年的夏天，這座中國最富的城市彌漫著“缺錢”的聲音：房地產開發商資金鏈斷裂，四處躲債，在建項目紛紛停工；而通過民間借貸將財產投入房地產的老百姓，則擔心自己是否會血本無歸。

鄂爾多斯尚未完工的住宅項目有多少?鄂爾多斯市政府向記者提供的數據顯示，2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續建項目，共有2225.3萬平方米。

一位開發商指著周圍的樓房說，80％以上的建設項目都已經停了，而這些房子的投資60％以上來自于普通市民，更可怕的是背后的民間高利貸已經讓債務翻番了，在這個節點上，所有人都想拿回自己的本息，局面失控了。

除了經濟學家和理論研究者，沒有人相信鄂爾多斯樓市會復活。在過去幾年如火如荼的建設期，鄂爾多斯曾吸引了大量的投資者和建設者。據當地一位學者介紹，2009年，鄂爾多斯的外來人口達到30多萬，但自去年開始，這些人陸陸續續走了一大半。

“開發商都不會再進行投入了，現在，所有人想的就是要債，老板即使還有一些余款，他們也不再支付債務了，因為遠遠不夠。”當地一位開發商說，“開發商是在2.5分、甚至3分月利息的基礎上籌得的建設資金，如果兩個億有一個億是民間集資，那么這一個億可能已經形成了3個億的債務”，“而可怕的是，過去幾年，開發商利用高利貸滾動，進入到市政、建筑、礦產、酒店等多個行業，一旦形勢不行了，所有的債務都將越滾越大，所以即使資金已經回籠的樓盤也受到牽連”。

“企業由自救到呼救的歷程已經結束，目前能做的只是等待。”一位鄂爾多斯開發商這樣表述自己的現狀：“關鍵是解套，而不是簡單地注入資金。”

泡沫的破滅邊緣

“市場發展速度脫離基本面，部分三四線城市未來面臨供應高壓，這將成為三四線城市的‘絞肉機’。”據媒體引述，上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成在一份研究報告中表示。

在周建成看來，近年來，三四線城市的發展普遍依賴出讓土地所帶來的財政收入，但其城市本身的經濟及人口規模卻往往跟不上房地產市場的發展速度。因此，相當部分的三四線城市房地產市場面臨透支未來發展空間的問題；另一方面，持續的高體量土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，未來市場供求風險凸顯。

中信證券報告認為，全國商品房均價上漲這并不是因為房價在上漲，而是一二線城市占房屋銷售的比例在加大。中銀國際數據顯示，2012年1－7月份，一線城市和二線城市累計銷售面積分別同比上漲7.7％和1.2％，而三四線城市則同比下降11.3％，一二線城市成交回暖勢頭要好于三四線城市。

根據相關媒體報道，從2011年3月至2012年3月，佛山、蕪湖、唐山、連云港、溫州、佛山、鹽城、中山等三線城市房價都出現不同程度的下降。根據新浪樂居網監測顯示，從2011年最高點到目前，佛山市房價均價跌幅達到18％，連云港下跌13％，溫州下降10％，鹽城下跌8％，唐山下跌13％。從2012年3月份至今，雖然近半年來上述城市房價一直持平，但總體成交量下降。

從布局不同城市的公司業績表現也可看出端倪。主攻一二線城市的“萬保金招”2012年上半年的銷售面積同比增長了7％、28％、40％、181％，回暖之勢明顯。而立足三四線的恒大地產、碧桂園表現遠遜一籌。恒大地產上半年銷售面積下降5.7％，均價下降12.2％；碧桂園銷售額下降19.3％。這與2011年后者業績超過前者的情況發生逆轉。花樣年近日也對媒體宣布其區域戰略布局調整，將在東莞、惠州、無錫等城市進行業務收縮，并最終從三四線城市撤離。

中信證券認為，房地產市場宏觀調控的主要精神是打擊投資需求，鼓勵自住需求。顯然，一二線城市的自住需求更大，而非三四線城市。然而三線城市由于不限購而透支了自住需求，供應也處在高位。

一份針對50個未“限購”二三線城市樓市的調查報告顯示，這些城市受調控影響有限，2012年上半年房價無一下跌，37個城市價格更是出現小幅上漲，部分地區房價漲幅存在“透支”風險。

土地市場也是如此。2012年上半年，全國房企土地購置面積同比下降了19.9％，降幅比前5個月擴大1.2個百分點，土地款下降13.3％，降幅擴大3.3個百分點，也與一二線城市土地市場迅速回暖的局面形成反差，可見廣大的三四線城市土地市場并未回暖。

業內人士認為，三四線城市諸多因素和一二線城市存在差距，缺乏支撐房價快速上漲的動力。如，一二線城市GDP和人均收入絕對值和增長幅度較大，第三產業多，人口凈流人多，富裕人口多。而三四線城市人均收入低，第三產業不發達，對外來人口吸引力低，甚至存在向一二線城市流出的情況，且富裕人口少。一二線城市在長期限購之后，投資需求幾乎絕跡，以剛需為主。而三四線城市大多不限購，一家購置幾套住房的情況很普遍。一二線城市土地供應分化，有的城市供應少，庫存較低，而三四線城市普遍供應很多，潛在庫存高。

資深財經評論員韓令國撰文寫道，幾乎全中國的三四線城市房地產業都已到達泡沫破裂的邊緣，那些泡沫已經不存在泡沫破不破的問題，而是僅剩下早破還是晚破的問題，并且是無論如何都已經無法規避其破裂的必然。

韓令國以哈爾濱為例，他表示，城市常住人口增長緩慢，因人均收入較低，商品住房市場的有效需求不多，當前已建成的實際空置面積超2000萬平方米，需700萬有效需求人口才能消化，而事實上哈爾濱市的主城區人口僅為600萬左右，按當前房價看，外來人口中僅有5％才是真正具備購買力的潛在需求，有實際購買力的人群不足30萬，人均可攤面積超過70平方米，實際供給遠大于有效需求。

泡沫好擠房價難降

不過，三四線城市分布廣闊，差異巨大，也不能一概而論。什么樣的城市容易出現泡沫?

開發商選擇進入城市，以及購房者選擇出手時機需要考慮哪些因素?記者采訪了若干業內權威人士試圖揭露泡沫形成和爆破的原理，以幫助投資者更好地發現泡沫和規避泡沫。

一位龍頭上市房企高管告訴記者，該公司判斷泡沫形成主要有以下標準：人口以及資金流動形成的購買力，最近兩年土地出讓總量，以及房價上漲幅度。簡單的說，就是需求、供給、價格三要素在房地產行業的具體體現。

首先，需求角度。房價的上漲主要有兩種動力，人口驅動和資金驅動，但歸根結底是購買力的問題。上述高管表示，傳統的觀點認為，在城市化的進程中，房價長期看漲。但實際上，沒有人口凈流入的城市，城市化的故事與它無關。

有些開發商在年報中披露進入城市的標準時選擇人口快速增長的城市。上述高管說，“2008年前選人多的地方是對的，現在房價貴到買不起，人再多，增加的是租房需求，房價主要靠財富驅動。

或者是，房價低的城市看人口流入，房價高的城市看資金流動。人和錢都可以轉換成購買力，代表的是剛性需求和投資需求。從經濟學角度效果一樣，社會學角度卻相差很遠。另外，人口流動帶來的增長是穩健的，而資金推動將形成大量空置。”

人口凈流入，人均收入水平和外來資金是從需求角度衡量泡沫的具體指標。如果一個城市，人口未出現顯著增長，房價脫離人均收入水平，完全靠熱錢拉動，那么存在泡沫的可能性很大。

2009年國家推出4萬億計劃以后，很多城市開始了大規模的房地產開發。土地成為一些三四線城市的主要財政收入，使得土地供應嚴重超過當地的需求，房地產過度膨脹一度成為當地的支柱產業，其他產業得不到有力扶持，導致當地居民沒有足夠的收入去購買房子，催生了地產泡沫。

鄂爾多斯一位房地產商接受本刊記者采訪時表示，2012年的房地產市場越來越差，目前鄂爾多斯的銷售幾乎陷入停滯，大批項目停工停工。雖然開發商面臨著崩盤的危險，房地產價格有所松動，但降幅并不是很大。

該房地產商表示，目前三四線城市房地產市場的泡沫在國家調控下，屬于投機的泡沫基本被擠出去，但剛性成本居高不下，甚至有所增加。這就是為何房地產在面臨調控時三四線城市迅速出現了價格下滑，但在下滑到一定程度后價格沒有出現大幅跳水的原因。

雖然調控將市場行為帶來的泡沫擠出去了，但是在老百姓看來房價依然高的超出消費水平，導致真正的剛需并沒有發揮出來。一些三四線城市的樓盤打折、促銷活動不斷，但銷量均出現不同程度地下滑。

對于當前的難題，受訪的開發商及專家認為，房價居高不下的根源很多環節在政府，而不僅僅是投機性需求。土地、公關成本、財務成本都要考慮進去，并不是開發商一味降價能解決的，還需要政府部門的配合。首先，地方政府在未來5年內嚴格控制土地供應，給市場充足的時間來消化現有過剩的存量房。

其次，適當地放松一些融資渠道，民間融資成本才會降低，居高不下的隱性財務成本也會降下來，開發商也不會再擔心降價帶來的個人融資問題，那時房價才會出現真正的下降。最后，要通過產業政策的扶持，打造產業園區，以此吸引人流。人流和資金流才是房地產市場發展的可持續的支撐力量。