鄭州市金水區(qū)城中村改造經(jīng)驗

2012年6月2日，在《村委主任》雜志社組織的全國鄉(xiāng)村干部學(xué)習(xí)考察活動中，山西眢聽州是忻府區(qū)十里侯村兩委一行9人，在河南省鄭州市金水區(qū)城中村改造辦公室主任吉智勇等人的陪同下，聽取了金水區(qū)城中村改造的經(jīng)驗和做法，紛紛表示回去后好好總結(jié)經(jīng)驗，為當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展獻計獻策。

金水區(qū)有56個城中村，總占地面積近3.3萬畝，常住人口約14萬，流動人口約35萬，原建筑物面積1800余萬平方米。近年來，金水區(qū)堅持成熟一個、改造一個、改造一個、成功一個和政府主導(dǎo)、市場運作、村民自愿、一村一策的基本原則，進行城中村改造，取得了良好效果。截至目前，金水區(qū)已有34個村(組)經(jīng)批準實施城中村改造，已經(jīng)拆遷完畢和開工建設(shè)的城中村改造項目有14個，涉及村民8300余戶，人口3.2萬，騰出土地6773畝，為推動全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展提供了有力支撐，

建立三項機制，維護村民合法權(quán)益

一是市場化補償機制。首先，建立了市場化評估確定補償標(biāo)準，嚴格依法實施分類評估、分戶評估，全面真實地反映被拆遷房屋和安置房屋的市場價值，切實保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時，拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的辦法進行補償，在合法有效宅基地范圍內(nèi)的房屋，三層以下建筑面積按照1：1比例置換，三層以上根據(jù)實際情況確定置換比例。

二是科學(xué)化安置機制。在多方征求村民意見基礎(chǔ)上，合理確定安置地點，做到各項配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適。在戶型確定上，設(shè)計多種戶型，供村民自由選擇。

三是人性化拆遷機制。堅持以人為本的拆遷理念，從房屋評估、補償，到拆遷、安置，從政策到具體標(biāo)準，一律公開透明，讓村民監(jiān)督，賦予被拆遷村民更多的知情權(quán)和參與權(quán)。

把握三個關(guān)鍵，切實防范改造風(fēng)險

一是選擇一個好的開發(fā)商。開發(fā)商必須具備四個條件，即有資本實力、運作能力、對政府講誠信、對村民大氣。

二是找準一個利益平衡點。首先確保村民利益，其次兼顧開發(fā)商的利益。政府在城中村改造中發(fā)揮裁判員的作用，不投資、不牟利，不越位、不缺位。

三是建立一套監(jiān)管機制，在拆遷改造過程中，首先，明確規(guī)定因開發(fā)商原因?qū)е麓迕癫荒馨磿r回遷的，由開發(fā)商按月雙倍支付超出過渡時間的過渡費，解除村民顧慮。其次，建立由政府、開發(fā)商和村莊共同監(jiān)管的資金賬戶，拆遷前，開發(fā)商將部分保證金打人監(jiān)管賬戶，用于村民的拆遷補償和安置房建設(shè)。再次，若因開發(fā)商方面的原因?qū)е略擁椖繜o法正常運行時，政府將以其用于開發(fā)的國有土地作為擔(dān)保，進行抵押貸款，確保村民的拆遷補償和安置房建設(shè)。

做好三項工作確保工作順利進行

一是組織保障工作。金水區(qū)成立了以區(qū)委書記任政委、區(qū)長任指揮長的區(qū)城中村改造指揮部，加強對全區(qū)城中村改造項目的組織領(lǐng)導(dǎo)。在具體工作中，組織協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃、土地、建設(shè)、房管、發(fā)改、環(huán)保、財政等有關(guān)職能部門，并充分發(fā)揮街道辦事處和村兩委的基層優(yōu)勢，建立黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、部門配合、辦事處牽頭、村兩委為主的五級聯(lián)動體系，為項目改造的順利實施提供了強有力的組織保障。

二是宣傳發(fā)動工作。首先，多層次召開村組黨員干部會議、村民代表會議，充分調(diào)動村組干部、村民代表和黨員的積極性和主動性。其次，實行村組干部責(zé)任制，分包到戶，主動做親屬及本組村民的思想工作，帶頭搬遷。再次，深入村民中間，為村民講解其中的利弊，使村民切身感受到拆遷為他們帶來的好處，從而支持拆遷工作。

三是激勵工作。建立獎懲機制，對在規(guī)定時間內(nèi)簽訂協(xié)議、按時搬玨的村民，除其他正常費用外，另獎1萬元的搬家費；對工作表現(xiàn)突出、按時完成拆遷任務(wù)的村組干部和工作隊員適時給予物質(zhì)獎勵。同時，組織執(zhí)法部門，在全村范圍內(nèi)開展房產(chǎn)稅清查活動，對偷稅漏稅的出租戶依法進行處理；對村民舉報的有經(jīng)濟問題的村組干部以及離任村組干部，組織政法和紀檢部門，及時進行核查，對確有問題的，進行立案查處；對村內(nèi)個別困難戶，采取相對靈活的辦法，給予適當(dāng)照顧，切實解決他們的實際困難，督促其盡快搬遷；對煽動鬧事、組織串聯(lián)、阻撓拆遷的個別村民，依法進行處理。

實現(xiàn)三個結(jié)合，實現(xiàn)三方共贏

一是與改善城市面貌、完善城市功能相結(jié)合。堅持高品位規(guī)劃、高標(biāo)準建設(shè)，使每個項目都成為城市形象的新亮點。

二是與改善村民居住環(huán)境和增加村民收入相結(jié)合。已經(jīng)拆遷或正在建設(shè)的城中村改造項目，開發(fā)商要為拆遷村預(yù)留集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展用房；同時，按照既定的安置補償標(biāo)準，村民一般能有I～3套房屋用于出租，以保障村民的收入。

三是招商引資、大力培育新的經(jīng)濟增長點。目前，金水區(qū)通過城中村改造已吸引省內(nèi)外投資380億元，先后引進沃爾瑪、家樂福等知名企業(yè)人駐。