以不變應(yīng)萬(wàn)變購(gòu)房有術(shù)

面對(duì)高房?jī)r(jià)“卷土重來(lái)”之勢(shì)，國(guó)家可能會(huì)再度出臺(tái)調(diào)控政策，購(gòu)房者再一次站在了選擇的十字路口，近期和中長(zhǎng)期該怎樣應(yīng)對(duì)？

面對(duì)高房?jī)r(jià)“卷土重來(lái)”之勢(shì)，國(guó)家可能會(huì)再度出臺(tái)調(diào)控政策，購(gòu)房者再一次站在了選擇的十字路口，近期和中長(zhǎng)期該怎樣應(yīng)對(duì)呢？《金融理財(cái)》給出以下四點(diǎn)應(yīng)對(duì)建議。

打好政策牌

種種跡象表明，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控又走到了一個(gè)窗口期，下一步房?jī)r(jià)該何去何從，是市場(chǎng)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，近年來(lái)國(guó)家一直實(shí)行宏觀調(diào)控，再度出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策也是近在咫尺的事。對(duì)于個(gè)人而言，更是需要關(guān)注政策面的變化，靈活運(yùn)用政策省錢。

隨著保障房住房政策逐漸成熟，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房也都發(fā)展開來(lái)。中低收入者通過(guò)此類政策途徑改善居住條件，顯然是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

目前，政府對(duì)于改善型住房的界定還不明確，可巧用改善型住房與“首套房” 掛鉤，采取兩種策略：一種是以普通房換普通房，另一種是地段換大房。

以普通房換普通房模式的具體操作辦法是先賣掉舊房，再購(gòu)入面積比原來(lái)大但仍屬于普通住房的房子，這樣仍能享受購(gòu)買第一套普通住房的政策優(yōu)惠，同時(shí)還可享受政策對(duì)賣出唯一一套自住房之后，再次買入普通住房的更大優(yōu)惠。

以地段換大房模式要求以好的地段來(lái)?yè)Q大房。比如先賣掉市中心區(qū)域內(nèi)的舊房，然后分兩步買入地段等級(jí)下降一些的一大、一小兩套普通住房，先買入大房，由于這套房子可劃入首次購(gòu)房范圍，可在享受首付二成的優(yōu)惠條件下，還能爭(zhēng)取公積金和商業(yè)貸款方面的優(yōu)惠。辦妥第一個(gè)步驟之后，再購(gòu)買另外一套小房，爭(zhēng)取全額支付，不使用貸款，以免因?yàn)楸涣腥氲诙追慷皆鲑?gòu)房成本。

算好經(jīng)濟(jì)帳

在嚴(yán)酷的住房現(xiàn)實(shí)和令人無(wú)奈的房?jī)r(jià)面前。雖然說(shuō)通過(guò)個(gè)人努力，事業(yè)的發(fā)展，薪酬可以增加，但是工資上漲速度往往趕不上房?jī)r(jià)的上漲速度。面對(duì)不斷高企的房?jī)r(jià)，究竟是出手買房合適，還是租房劃算?

為便于計(jì)算，我們假定購(gòu)房者手中有35萬(wàn)元現(xiàn)金，而且每個(gè)月可以自由支配3500元的閑錢。購(gòu)房者首付35萬(wàn)元，并辦理商業(yè)貸款45萬(wàn)元，分20年還情。每月月供為2765元，加上買入時(shí)支出的1%的契稅，1%的個(gè)人所得稅及5.4%的營(yíng)業(yè)稅等中介費(fèi)用，總共支出6萬(wàn)元。將以上費(fèi)用合計(jì)起來(lái)，買這套房子的成本包括現(xiàn)金35萬(wàn)，每月月供2765元，20年后大概就是66.36萬(wàn)。加上中介費(fèi)和所有稅費(fèi)6萬(wàn)元，20年后，購(gòu)房者花了107.36萬(wàn)元擁有了一套住宅。

如果以同樣的資金來(lái)租用同一套房產(chǎn)的話，為方便比較，將租房人手中的35萬(wàn)元用作儲(chǔ)蓄，并將每月3500元閑錢拆開，按現(xiàn)在租房?jī)r(jià)位折中租金2000元算，剩下的1500元也可用作儲(chǔ)蓄，倘若用這一部分錢購(gòu)買了當(dāng)下的一只風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定的基金，如時(shí)下的債券基金、貨幣基金，按年收益5.4%來(lái)算，再歸結(jié)儲(chǔ)存的35萬(wàn)元，租房者在20年后的資產(chǎn)為110.8萬(wàn)元。如按總價(jià)80萬(wàn)元計(jì)算，該房產(chǎn)的單價(jià)為1.14萬(wàn)元；若按照110.8萬(wàn)元計(jì)算，單價(jià)必須達(dá)到1.58萬(wàn)，也就是說(shuō)只有每平方米的房?jī)r(jià)上漲4400元，買房者與租房者才打了個(gè)“平手”；如果漲幅持平，則買房者不劃算；如果房?jī)r(jià)下跌，則買房者虧得更多。

從上述分析來(lái)看，應(yīng)該選擇租房還是買房，除了要算經(jīng)濟(jì)賬外，更主要的還是應(yīng)該從自身的需求、經(jīng)濟(jì)承受能力以及在今后一段時(shí)間的發(fā)展需要來(lái)考慮，但對(duì)于一些需要貸款才能購(gòu)房的年輕人，大量的貸款會(huì)抑制他們的發(fā)展空間，而租房也是明智的選擇。

巧用公積金

根據(jù)出臺(tái)的公積金新政策，低保戶和低收入“兩低家庭”成員購(gòu)首套房時(shí)，可申請(qǐng)使用家庭成員的公積金償還貸款，減輕了不少的負(fù)擔(dān)，而且住房公積金積極入市，可以刺激開發(fā)商進(jìn)一步增加普通商品房的供給量，甚至為房?jī)r(jià)繼續(xù)下行創(chuàng)造條件。如今，公積金貸款成為購(gòu)房貸款的一片“綠洲”。

還是運(yùn)用上面買房的例子，商業(yè)貸款45萬(wàn)元、20年還款期、還款采用等額本息方式，因?yàn)樯虡I(yè)貸款能享受房貸八折優(yōu)惠，20年的貸款利息總額是189764.65元，月均還款額為2765元；而如果他全部用公積金貸款，則利息總額降至175186.08元，月均還款額降至2596.61元。

根據(jù)政策的變化，如何靈活運(yùn)用并根據(jù)政策的調(diào)整來(lái)達(dá)到減少購(gòu)房成本的目的，這需要購(gòu)房者根據(jù)自身的特點(diǎn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咛攸c(diǎn)來(lái)認(rèn)真研究。用好用活公積金貸款政策是降低購(gòu)房成本的最佳選擇。如北京可享受第二次公積金貸款優(yōu)惠，前提是還清第一次公積金貸款；上海雖有公積金上限之規(guī)定，但可通過(guò)家庭成員幫忙，獲得更高額度的住房公積金貸款；另外一些城市還實(shí)行了 “商轉(zhuǎn)公”貸款，如果能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，因?yàn)閮烧咧g的利率差，這無(wú)疑能夠讓購(gòu)房者省下一大筆開支；河南、四川、遼寧、湖南等省份的部分城市已經(jīng)開始辦理了公積金異地貸款業(yè)務(wù)，也可合理利用。

與普通商業(yè)按揭貸款相比，住房公積金貸款最大的好處就是能夠減少購(gòu)房者的利息支出，降低購(gòu)房成本。目前住房公積金貸款政策的調(diào)整，使得原本就有優(yōu)勢(shì)的住房公積金貸款更有吸引力。后市公積金貸款是否還有政策性下調(diào)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

不變應(yīng)萬(wàn)變

無(wú)論何種理財(cái)都需要策略與技巧。不管是投資債券、基金、股票還是房地產(chǎn)，都需要研究政策、分析市場(chǎng)、估量能力、合理規(guī)劃，最終才能實(shí)現(xiàn)理財(cái)目標(biāo)。就購(gòu)房者而言，樓市在變，政策在變，買房的招式也應(yīng)該變，以不變應(yīng)萬(wàn)變永遠(yuǎn)是最實(shí)用的策略。

一是讓財(cái)富不縮水。理財(cái)?shù)哪康氖亲屫?cái)富保值增值，最起碼也是讓財(cái)富不縮水。在通貨膨脹和房?jī)r(jià)高企的雙重壓力下，房產(chǎn)理財(cái)更是要以不變應(yīng)萬(wàn)變的心態(tài)與招式，確保房產(chǎn)投資理財(cái)立于不敗之地。近來(lái)，成都的一個(gè)例子被炒得很熱：一位老太太的400元錢存了33年，最終僅得到800多元，由當(dāng)年可買一套房子變成了現(xiàn)在只能買一瓶低端茅臺(tái)。可見(jiàn)，老太太的錢這30年以30倍的速度在貶值。

二是把普通住房作為首選購(gòu)房。這樣即使未來(lái)政策發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對(duì)象。房產(chǎn)新政可能會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)購(gòu)買普通住房的優(yōu)惠力度，且選擇面更寬，將來(lái)即使政策進(jìn)一步的放松，優(yōu)惠向普通住宅傾斜的既定方針是不會(huì)變的，所以購(gòu)房者應(yīng)首先在符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)中尋找房源。

三是調(diào)整梯級(jí)購(gòu)房思路。梯級(jí)購(gòu)房本來(lái)是毫無(wú)異議的，以小換大的梯級(jí)購(gòu)房也是一種策略。然而，在目前鼓勵(lì)首次購(gòu)房的政策背景下，如果在首次置業(yè)時(shí)過(guò)于保守，接下來(lái)?yè)Q房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況從長(zhǎng)計(jì)議，用足用活政策，盡量多滿足居住需求，真正做到房產(chǎn)置業(yè)既實(shí)用省錢，又一步到位。當(dāng)然，對(duì)于改善型購(gòu)房者而言，就應(yīng)該另當(dāng)別論，具體情況具體分析。

四是把握時(shí)機(jī)逢低介入。對(duì)于購(gòu)房者尤其是購(gòu)買自住房的人而言，此時(shí)應(yīng)該積極準(zhǔn)備起來(lái)，以便能夠在時(shí)機(jī)成熟之后立即出手以搶得先機(jī)，而不是被動(dòng)等待以至于錯(cuò)失機(jī)會(huì)。 當(dāng)然，做到這一點(diǎn)也不是那么容易的事，需要有敏銳的市場(chǎng)洞察能力和捕捉能力，需要關(guān)注市場(chǎng)交易量和宏觀調(diào)控政策的雙重變化。

《金融理財(cái)》認(rèn)為，在目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)走向不明的情況下等待機(jī)會(huì)應(yīng)該是上佳選擇。建議投資者理性對(duì)待時(shí)下的樓市回暖現(xiàn)象，在市場(chǎng)變幻和政策變化中把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)，擇機(jī)出擊。而對(duì)于首次購(gòu)房者，則多關(guān)注受政策眷顧最多的物業(yè)，如果發(fā)現(xiàn)有與自己心理價(jià)位匹配的，不妨出手。而對(duì)于改善住房需求者來(lái)說(shuō)，則應(yīng)先做好改善的前期準(zhǔn)備，待中央和地方政府新的房購(gòu)政策明朗化后再出擊也為時(shí)不晚。