寫字樓租賃糾紛 都是「二房東」惹的禍？

由於客戶並不直接與業主方簽訂合同，當商務中心經營方與業主方出現糾紛時，租客的權益就容易受到侵犯。

最近，原本在上海恒隆廣場一期39樓辦公的楊傑（化名）不得不重新為自己的公司尋找新的辦公地點，其原來辦公的樓層已經被恒隆廣場的產權方斷水斷電。而同是在上海恒隆廣場2座15樓Office General商務中心辦公的楊娟（化名）和同事們也面臨著同樣的遭遇。

他們的「遭遇」緣於該商務中心運營方創機商務服務有限公司（下稱「創機」）與恒隆廣場產權方上海恒邦房地產開發有限公司（下稱「恒邦」）之間的一系列糾紛。

一位中介行業資深人士表示，由於客戶並不直接與業主方簽訂合同，當商務中心經營方與業主方出現糾紛時，租客的權益就容易受到侵犯。

租客利益難以保證

據了解，寫字樓商務中心這種物業模式起源於國外，主要為客戶提供短期的小型商務辦公室出租服務，以及各種辦公設施和商務服務。與普通寫字樓的不同在於，商務中心提供的是一系列全面的商務辦公服務，並能夠做到分時租用、即時辦公。比較著名的商務中心運營商有雷格斯、Servcorp等。

現在大陸一線城市的寫字樓裏基本都有商務中心，這種物業最大的優點就是方便，類似「拎包入住」的概念，不用裝修，一搬進去就可以開始辦公。同策咨詢研究中心總監張宏偉介紹，商務中心的租金可能會比一般的寫字樓略高，但是由於其可以享受較多的公共服務，跨國公司在大陸的辦事處、一些剛剛進入大陸的公司以及一些中小型企業往往會選擇這種類型的辦公地點。目前，業內也有一批專門的公司在從事商務中心的租賃中介代理業務，為商務中心服務商尋找客源。

一般客戶租賃商務中心時都被要求支付2～3個月的租金作為押金，當租期結束後按合同規定返還，有一些商務中心由於經營不善，在租期內可能再次將經營權轉包，在這種情況下，租客的利益可能就會得不到充分保證。

商務中心經營存在硬傷

業內人士李偉表示，現在一線城市寫字樓的商務中心，真正做得好的並不多。商務中心的進入門檻雖然不高，但這一經營模式對現金流的要求很高，即使是行業內的領軍企業雷格斯，也曾因為擴張過快而陷入困境。

「如果要經營一個比較高檔的商務中心，假設面積為2000平方米，支付給業主的押金就達150萬元，加上物業管理費20萬元，以及裝修投入、購買家具設備等，上述幾項費用加起來至少要600萬元，更為重要的是，開張前半年由於出租率有限，肯定是虧損的，這樣下來，一年的投入至少要1000萬元。類似規模的一家商務中心，有可能要3～4年才能收回成本，如果後期的管理、服務跟不上，就很有可能前功盡棄。同時，為了爭奪客源，商務中心之間還打價格戰。」

李偉說，很多人忽略了一個事實，商務中心剛開張的時候出租率是零，從零到100%的過程可能很長，但商務中心支付給業主的租金並不會因此而減少。

為了降低風險，一些新的合作模式已經在這個行業裏出現，例如，有部分商務中心選擇和業主合作的方式，讓業主參與分紅，從而相應減少了一次性的大筆租金投入。

上述業內人士表示，每一個項目分成的比例都有可能不同，但業主參與分紅已經是一種比較主流的運營方式，「這對於提高雙方的積極性都有好處。」

不過，商務中心這一經營模式也存在一些「硬傷」。

由於業主和租客之間隔著「二房東」，終端的租客並不直接和業主簽訂租賃合同，當二房東與業主出現糾紛時，租客往往成為受害者。

律師解讀

在國外，租客押金有專門的賬戶進行監管，挪用租客押金是違法的，但是大陸並沒有相關的規定，挪用租客押金已是業內公開的秘密。

北京盈科（上海）律師事務所程青松律師表示，在轉租的模式下，因為轉租合同的履行會受到出租人與轉租人之間租賃合同履行情況的影響，特別是合同解除時，轉租合同司法實踐中一般按解除處理，所以轉租合同的履行有一定的不確定性，加上租戶相對處於弱勢，與轉租方進行合同談判和議價的能力較弱，所以在承租人和轉租人發生糾紛的時候，處理不當很容易傷害到租戶的權益。

程青松認為，在商務中心經營模式下，需要更加關注租戶的利益，如果業主和商務中心運營方出現糾紛，總是犧牲租戶的權益，那麼這種經營模式就可能無法長久。