未來樓市或將迎來「寡頭時代」

「『面粉』熱銷，『面包』就很可能漲價。」從土地市場的井噴，已經可以看到樓市的蠢蠢欲動。在經歷中央的拳拳重磅調控之後，房地產企業正在分化，地方土地財政依然在與中央政策博弈，樓市必然經歷新一輪的洗牌。

大陸樓市傳統的「金九銀十」在2012年遭遇成交寡淡，但土地市場卻開始復蘇，供應井噴，多地出現激烈的「搶地」場面。10月10日，央企保利地產一日內便摘得上海、長沙兩個地王。顯然，在多輪「以價換量」過後，庫存下降、手握現金的房企已經按捺不住拿地補倉的衝動。

土地市場升溫 調控成果或遭蠶食

近期，杭州、南京、武漢、溫州等10多個城市紛紛大規模推出土地，有的甚至一次性推地上千畝，開發商拿地意願和能力同步提高，土地市場出現「量升價動」的升溫局面。

漢宇地產的監測數據顯示，9月上海成交經營性用地20幅，成交土地面積為69.46萬平方米，環比增加71.6%，出讓總金額88.2億元（人民幣，下同），環比增幅超過兩成。而僅10月10日一天，上海賣地「收金」就超過60億元。

另據鏈家地產市場研究部統計，三季度，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元，環比第二季度大漲355.7%，而第三季度住宅土地溢價率高達23.12%，達到了2011年調控後的最大值。

值得注意的是，隨著地方政府大規模推地，以及多個一二線城市前期樓市成交量回升等因素疊加影響，購房者房價上漲預期增強，鞏固樓市調控成果壓力增大。土地市場的變化正在影響購房者心態。一些購房者認為，隨著土地市場升溫，房價很可能「回暖」。「剛看上一個樓盤，本來還想再等一等。」杭州一家家電賣場的工作人員胡籠說，但現在杭州土地市場開始活躍，很可能帶動房價上漲，準備馬上出手，「『面粉』熱銷，『面包』就很可能漲價。」

「此次土地市場升溫與樓市成交連月回升、經濟下行壓力加大等多方因素疊加，將增大房價反彈壓力。」快房網首席評論員程偉明表示，樓市調控剛剛取得一定成果，房價回調企穩基礎仍十分脆弱，土地市場的異動很可能「蠶食」樓市調控成果，需格外警惕。

經過新一輪洗牌

樓市或將迎來

「寡頭時代」

從土地市場的井噴，已經可以看到樓市的蠢蠢欲動。在經歷中央的拳拳重磅調控之後，房地產企業正在分化，地方土地財政依然在與中央政策博弈，樓市必然經歷新一輪的洗牌。新的經濟形勢對宏觀調控與市場轉型提出了新的要求，房企未來發展如何？樓市走勢何去何從？

有統計數據顯示，五成土地集中在行業排名前十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢。當下通過低價儲備大量土地的開發商勢必成為未來市場的主導者，進而會出現「強者愈強」現象。

旭輝地產董事長林中則判斷，下半年土地成交會趨活躍，但溢價率其實受制於房價，「我認為土地市場不會出現太熱的局面，畢竟房企的存貨也還不少。」

「接下去，土地市場上的併購也會加劇，大央企從來『不差錢』，但那些近兩年進入地產業的中小房企資金鏈則普遍緊張，行業洗牌還會加速。」專注土地投資的上海純華投資管理有限公司董事長蕭純鋼如是說。

全國房地產經理人聯盟研究院研究員郭曙光分析認為，一線城市是二三線城市市場的風向標，從長期來看，短期的限購不會影響其長期的趨勢，未來仍將有強勁的需求，市場容量保持平穩並略有增長，其未來可以用風生水起來形容。根據社會收入結構變化，中端住宅市場會萎縮，萎縮的部分，少部分進入高端市場，大部分併入低端市場。而「寡頭時代」的到來是大勢所趨，任何競爭性市場都是這個規律。本土性強的行業，「寡頭時代」到來得慢些，如房地產業；本土性弱的行業，「寡頭時代」到來得會快些，如一般家電製造業等。無論本土性強弱，市場向寡頭壟斷發展的趨勢都一致。大陸在經歷30年改革開放發展之後，隨著品牌開發商市場占有率的不斷攀升，話語權及資源集中度勢必增加，房地產行業呈現加速寡頭壟斷的趨勢是正常的，一個城市有幾百家房地產開發公司的現象將在未來10年內消失。

專家表示，在當前土地市場升溫苗頭已經出現的情況下，急需採取措施遏制土地市場「走熱」。短期來看，應在加大土地供應的過程中注意推地節奏，防止土地市場「量價齊升」；長期來看，應盡快啟動樓市深層次改革，避免「土地盛宴」，需要土地、財稅等方面的實質性改革盡快破題，鞏固樓市調控已經取得的成果，促進房地產業穩健發展。