探尋高房價之源

關于住房預售制存廢的爭論，這些天來再次塵囂日上。中國住房預售制度的最大特點有兩個：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預付款不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。

是廢是留，理論界與開發商各執一詞，住建部態度曖昧，爭來辯去老百姓一頭霧水，只能看著房價繼續扶搖直上，被間或跳出的“放松調控”的新聞弄得心驚膽戰。

預售四宗罪

必須承認，特殊的經濟形勢，造就了中國一些看似合理、實則荒謬的“特色”，住房預售顯然就是其中之一。這種完全不符合市場公平原則的方式，是時候退出歷史舞臺了。

罪一：由于一次性的將住房款交給了開發商，無論是房屋的質量，還是購房者與銀行的利益都根本無法保障，現實中出現的大量房屋質量糾紛，都源于此。

罪二，在一次性將購房款交給開發商的情況下，資金的安全根本無法保障，一些開發商將預付款用于別的投資項目，并且多個項目同時開盤，同時收取預付款和銀行的信貸資金，一旦某個項目出現問題，杠桿效應立即就會導致資金斷裂問題。

罪三，由于一次性將購房款交給開發商，開發商不僅白白占有了購房者的資金，而且還通過購房者按揭，得到了銀行的信貸資金，從而使得房地產行業真正成為門檻極低的空手套白狼的行業，導致中國的房地產開發企業遍地開花。全國目前大大小小的房地產開發企業近10萬家，而大多數并沒有太強的競爭力和開發能力，導致劣幣驅逐良幣。

罪四，由于缺乏監管，住房預售制度將風險完全轉嫁給銀行和購房者，特別是由于中國房屋預售條件的規定非常模糊，很多開發商拿到地，就可以想方設法預售，以至于故意拖延交房時間，占用購房者的資金，基本成為行業的潛規則。而助漲的房價泡沫一旦破裂，銀行將在劫難逃，產生大量的壞賬，并拖累中國經濟。

善用調控良機

但是取消預售，是否會意味著房價暴漲？期房與現房對于民生的區別就在于，期房便宜而現房貴，這是顯而易見的事實。

答案當然是否定的。

從全球來看，現房銷售是國內外住房銷售的最主要形式，預售在很多國家所占比例很低。房價是否暴漲，取決于一系列的制度安排，而不是銷售方式。關鍵原因在于現房銷售沒有杠桿效應，不容易催生泡沫；同時，取消預售，淘汰一些劣質的開發商，不僅能保證房屋的品質，而且能夠創造一個良好的發展環境。

特別要強調的是，取消預售與開發商的資金鏈斷裂是不可混為一談的。取消預售是把開發商白白占用購房者的“無息資金”取消，而不是堵死開發商融資的所有途徑。在取消預售的情況下，開發商無法從預售獲得的資金，可以通過其他的必須付出成本的途徑獲得。對于開發商而言，只是讓其為資金的使用埋單。預售與否，區別只是開發商要不要為資金支付成本，但其對購房者的好處、對開發商在房屋質量等方面的制約、對房地產市場的健康發展卻是有百利而無一害。

目前，中國正在利用房地產調控的有利時機，推行制度建設，重構房地產穩定、健康發展的制度體系，而取消預售，徹底對銀行蘊藏的巨大風險進行釋放，是中國房地產回歸健康的制度基石。

責任編輯：諸葛曉嵐