「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報道之十四 維權三年 業主「收復失地」

【案例重現】

早在1997年12月，上海的一家房產公司參建市區西部一小區三棟高層中的一棟A大廈。根據規劃圖紙和施工圖紙所示：A大廈中與二樓207室、208室、209室相對應的一樓部分107室、108室、109室及社區大門的門衛室均屬於公建配套房，即公共設施房。

1998年1月至2008年底，該參建商在未經全體業主同意的情況下，非法占有上述公共設施房，並於1998年起將上述房屋出租給他人，將出租收益占為己有。

社區業主於2008年聘請律師狀告參建商，提出兩項主張：1.要求法院判令參建商歸還上述房屋；2.判令該參建商支付上述房屋6年出租收益的租金人民幣100800元（人民幣，下同）。

該參建商抗辯稱：首先，社區業主委員會徵詢業主意見，有業主簽字與實際情況不符，同意票數未達法定比例，故不具備訴訟主體資格。另外，係爭107室、108室、109室在規劃之初是作為供電局、電信局的配套用房，後來部分配套用房轉移至地下室，故空出的房屋作為物業的辦公用房及配套用房，因此，參建商對該房屋應享有部分產權。即便上述房屋納入分攤，則上述房屋亦應歸A大廈業主共有，而不應歸全體社區業主共有。至於社區大門規劃圖示的門衛室由參建商自行投資建造是獨幢建築，分為東西兩間，不屬於分攤面積，又因西半間已作為社區門衛室使用，已滿足社區正常使用功能，故僅同意將西半間歸社區全體業主共有，但認為東間產權歸參建商所有。最後，上述107室與108室長期空置，109室目前由參建商與物業公司共同使用，社區業主訴請參建商支付租金是缺乏依據的。

法院查明：該社區於1997年底三棟高層竣工後，參建商取得了A大廈的多數產權份額，其餘產權份額則歸開發商所有。A大廈的前期物業管理由參建商聘請物業公司擔任管理。其後，A大廈107室、108室、109室及社區大門門衛室東半間由參建商或由其聘請的前期物業公司管理使用，社區大門門衛室西半間則用於社區的門房間。

法院還查到：1997年上述社區三棟大樓竣工之後，由上海市房屋土地測繪部門出具了測繪報告，該報告顯示，A大廈107室、108室、109室未單列室號進行獨立面積的勘測，而是將上述部分作為公用面積列入該棟大樓的二次分攤，在報告附圖中上述部分亦明確標示為「公用面積」。

法院認定社區業委會的起訴已符合「雙過半」（業委會代表全體社區業主起訴，即應當經專有部分占建築總面積過半，占總人數過半數的業主同意）的法定條件，故予以立案受理。

最終在2010年1月15日法院一審判決：該社區大廈一樓規劃圖紙中標示為值班室、管理室、小賣部等房屋及社區大門在規劃圖紙中標示為門衛室的房屋，歸原告業主委員會所在社區全體業主共有。

【律師解讀】

上海躍平律師事務所杜躍平律師解釋，根據《物權法》規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

杜躍平律從以下三個方面對案件進行了分析：

一、公用面積納入分攤的配套用房，歸屬於建築區劃即社區全體業主共有。

本案中A大廈規劃圖紙中標示為值班室、管理室、小賣部等房屋的產權歸屬的判定依據是：1.在規劃性質上確定為配套管理及服務用房；2.面積測繪時已作為公用面積納入該大廈的分攤。顯然，上述房屋歸社區全體業主共有，是毫無疑問的。

二、參建商投資建造的獨幢建築的門衛室，雖然沒有納入社區別幢建築的分攤，但該門衛室建築也屬於社區業主共有。

A大廈的門衛室有兩個半間，其歸屬的判定依據是：規劃圖紙標示用途明確為門衛室。因為其係獨幢建築，故其公用面積分攤限於本幢內的公建建築面積，因此，該門衛室不納入別幢建築的分攤。可是，規劃圖確定的性質上，該建築係社區門衛室，屬於該社區的管理用房。因此，該門衛室也依法歸社區全體業主共有。

三、A大廈規劃中的值班室、管理室、小賣部，只納入該大廈的公用面積分攤，上述房屋，不只屬於A大廈的業主共有，建築區劃內業主也有所有權。

本案件的被告即參建商，最後抗辯說：涉案公共設施用房，其公共面積分攤，只是A大廈全體業主，故不同意上述用房屬於社區全體業主共有，其理由是荒謬的。《物權法》第70條規定：業主「對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利」。其業主含義是指該建築物所在社區的全體業主，而不是取得該建築物專有部分的全體業主。一般而言，一個建築區劃，就是一個規劃社區，而一個規劃社區就是一個物業管理服務區域，且在一個規劃社區內成立一個業委會和一個物業管理服務企業實施管理。

因此，A大廈中的公建配套設施用房，屬於整個社區全體業主共有。關於建築區劃內的公共場所、公共設施和物業服務用房屬於業主共有。

根據《物權法》的規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。