外資撤離大陸樓市會(huì)否有人「跳樓」？

2012年以來，大陸樓市利用外資持續(xù)下降。曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金，正悄然從大陸樓市撤退——轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價(jià)促銷，跑量回款，不一而足。

近日，美國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)鐵獅門「賣地離場」的傳言，更是引發(fā)了人們對(duì)「外資大規(guī)模撤離」的擔(dān)憂。外資為何高唱「空城計(jì)」？大陸地產(chǎn)界又怎麼看待與評(píng)論？會(huì)否有人因此而無法生存，慘痛「跳樓」？

樓市資金結(jié)構(gòu)變化

外資身影漸淡出

單看房地產(chǎn)開發(fā)投資中「利用外資」一項(xiàng)，2007年市場最火爆時(shí)，其增幅高達(dá)632%。到2010年，外資在中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)中的年同比增速為66%。不過，這一趨勢在2012年徹底改寫。

從2012年初開始，大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化：利用外資額從1至2月同比增長24.2%，一路下降。前3個(gè)月至前7個(gè)月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個(gè)月228億元（人民幣，下同）的利用外資額計(jì)，平均每月房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)字是，2011年和2010年，大陸房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元，意味著其同比跌幅可能接近「腰斬」，並創(chuàng)下人民幣升值7週年以來最差投資行情。

由此可見，大陸樓市中外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些數(shù)據(jù)落實(shí)到市場上，各類外資企業(yè)收縮中國大陸樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。

就在鐵獅門甩賣上海專案的消息持續(xù)發(fā)酵之際，愛爾蘭地產(chǎn)大鱷——財(cái)富控股集團(tuán)以223.6萬歐元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓了兩家中國大陸地產(chǎn)公司的股份。「最近兩年外資較少投資新的房地產(chǎn)專案，前幾年拿下的專案，也基本處於出貨階段。」同策房產(chǎn)董事長孫益功表示。

外資「趁利避險(xiǎn)」

欲唱空大陸樓市

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，人民幣對(duì)美元升值停滯，外資套取匯差無法延續(xù)，這是外資離開中國大陸房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要原因。廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理、地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，目前大陸房地產(chǎn)市場前景處在高位，未來也有可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢，這也是外資逐漸退出中國大陸房地產(chǎn)市場的主因。

一家美國大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士透露，由於中國大陸房企在財(cái)務(wù)策略上的激進(jìn)，加上市場下滑，基金投資者感到擔(dān)憂，其他類似基金公司也開始未雨綢繆。

隨著風(fēng)險(xiǎn)加大，一些機(jī)構(gòu)開始致力於做空業(yè)務(wù)。國際知名投資人查諾斯2011年就公開宣佈，其「要做空中國房地產(chǎn)業(yè)」。一名不願(yuàn)具名的投行人士指出，近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產(chǎn)就是非常典型的例子。在未來，隨著A股房企借道香港融資，以及B股轉(zhuǎn)H股，轉(zhuǎn)融通的啟動(dòng)和QFII審批的增加，外資可以做空房地產(chǎn)的空間變大了。

業(yè)界爭鳴

外資撤離對(duì)大陸樓市

影響幾何？

楊紅旭分析說，2012年以來房地產(chǎn)利用外資的大幅下降，不僅減少了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資金量，也制約了貨幣供應(yīng)的增加。外資的流出，對(duì)房地產(chǎn)市場的活躍度構(gòu)成了短暫利空影響。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)則認(rèn)為，前述數(shù)據(jù)並不能作為看空大陸經(jīng)濟(jì)前景的論據(jù)，因?yàn)橥赓Y在中國大陸房地產(chǎn)市場中的占比非常低。官方數(shù)據(jù)顯示，2003年至今，中國大陸每年利用外資金額占當(dāng)年樓市資金來源的比例從未高於2%。即使是在樓市最火熱的2007年，全年房地產(chǎn)市場利用外資641億元，僅占當(dāng)年資金來源的約1.7%。「即使外資真的從中國樓市撤走，對(duì)樓市整體其實(shí)也影響不大。」

中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部髙級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤表示，一般而言，外資是中國大陸樓市中變動(dòng)性較大的一股資金，大多以高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，「朝進(jìn)晚退」是很常見的現(xiàn)象，其目的在於投資獲利。這恰好是宏觀調(diào)控所針對(duì)的對(duì)象。從這個(gè)角度來講，部分外資退出，將有利於大陸房地產(chǎn)市場的「退燒」和穩(wěn)定發(fā)展。這對(duì)於普通剛性住房需求的百姓來說，是件好事，應(yīng)該說是可以「跳進(jìn)樓」！

「原來做房地產(chǎn)門檻比較低，現(xiàn)在門檻越來越高，消費(fèi)者的要求越來越高。」新加坡凱德置地中國區(qū)總裁廖茸桐則認(rèn)為，中國大陸房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，現(xiàn)在可能是洗牌的一次機(jī)會(huì)。