基于利率變化對房地產的影響

【摘 要】本文分析了利率與房價的關系。由于利率是一把雙刃劍，利率對房價的調控力度是有限的；我國目前的房價收入比還高于發達國家，一線城市的居民收入高，可面臨的房價更高，他們面臨的購房壓力最大；房地產的飛速發展為中國經濟增長作出了顯著的貢獻。而中國的經濟增長也為房地產的發展提供了必要務件。

【關鍵詞】利率；居民收入；經濟增長；房價

一、引言

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現了市場化改革后的空前繁榮，由此可見房地產業已經發展成為帶動我國經濟發展的支柱產業，也因房地產業的快速發展有力的推動了整個國民經濟的增長。但現今房地產業的繁榮也使我國宏觀經濟出現了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的負面影響，因此，對房地產市場加強調控現今成為政府宏觀調控的重要內容之一。

二、利率變動對房地產價格的影響

利率作為中央銀行實施貨幣政策、調控全國經濟的重要手段，對房地產市場中的供給與需求同時具有很強的調節作用。不管是對消費者還是房地產投資者來說。利率的大小直接決定了投資的成本。（1）利率調整對購房消費者的影響。一方面，對已購房者來說，利率的調高增加了他們每月支付的購房成本，主要是個人住房公積金貸款和商業貸款的利息支出會有所增加，但從總體上看影響有限。另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。這里所說的潛在購房者主要是投資購房人和自住消費購房人。如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出相應增加，會導致潛在消費者降低購房欲望甚至轉為持觀望狀態，從而導致房地產業的蕭條，影響整個經濟增長速度。（2）利率調整對房地產開發商的影響。房地產開發行業屬于資金密集型行業，找商業銀行貸款融資目前還是大多數開發商的主要籌資渠道，因此利率調整決定了房地產開發商的融資費用和財務本的增減變化。當貸款利率持續大幅度上升時，開發商的財務成本也相繼增高，房價保持不變的情況下，增加的成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，因此開發的收益相應就會降低，在這種情況下開發商可能會減少房地產的投資，這樣會使房地產的供給量就會下降。（3）銀行利率變動對房地產價格的影響。從理論方面而言，按照凱恩斯主義的觀點，銀行利率與房地產價格呈現反比例關系，當利率提高時，其他投資方式的收益會增加，使投資者對房地產投資年行為減少，投入資金量的減少會導致房地產價格缺少支撐力，相應房價會下跌；其次對于開發商而言貸款利息成本加大，而在物價保持不變的情況下，這部分增加的成本又不能轉嫁到房地產價格上，在房價不變的基礎上，資金的成本增加相應會讓投資的收益降低，房地產市場會出現明顯的降溫，導致價格回落。相反當利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經濟開始振興，投入房地產的資金也越來越多，從而推動房地產價格上漲。

本文簡單論述了利率與房價之間的關系。首先，利率在房地產的供給和需求市場上有不同的作用。它是一把雙刃劍，在房產過熱時，提高利率，能在一定程度上減少房地產的投資。但同時也使很多消費者的貸款成本增加了，利用利率來調節目前的房價效果不是很明顯。房地產的發展帶動了我國眾多行業的發展，而經濟增長也為房地產的發展提供了一個好的投資環境。政府應從民生考慮，減輕居民的購房壓力。直接方法：可以加速提供土地、加快保障房的建設、出臺物業稅等。間接方法：可以取消稅費優惠、嚴格執行差異化信貸、限制資本市場融資等，政府在進行調控時，切忌“一刀切”。應針對不同的地區不同的群體制定有針對性的政策。

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