墓地評估方法初探

摘要：通過界定墓地使用權內涵、分析其特點，結合實例，就現行評估方法適用性進行討論，提出各墓地評估方法技術要點。

關鍵詞：土地科學研究方法 墓地使用權 評估方法 案例

隨著民營資本進入殯葬領域，改變了墓地長期以劃撥形式的供地方式，大量的市場化、經營化的墓地涌入市場，因此帶來了大量的墓葬地資產量化的需求，如何科學量化其使用權的價值具有非常重要的現實意義。本文對墓地使用權評估方法作初淺的探討。

一、墓地及墓地使用權內涵

（一）墓地

墓地為城鄉居民提供安葬骨灰和遺體的公共設施的用地。

（二）墓地使用權性質

本次研究的墓地使用權性質主要為出讓國有建設用地使用權。根據《公墓管理暫行辦法》公墓墓區土地所有權依法歸國家或集體所有，喪主不得自行轉讓或買賣，由于二級市場不可流轉，故主要研究土地一級市場。

二、墓地權利及利用特點

（一）墓地權利特點

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，出讓后，土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。墓地作為出讓國有建設用地使用權同樣享有轉讓、出租、抵押的權利。

（二）利用特點

1.具有特殊區位要求。一般遠離居民住宅區、城市公園、風景名勝區、文物保護區及鐵路、公路主干線兩側。相對其他用途區位較劣地塊由于墓地特殊性可能具有特殊風水，因而具有特殊優勢。俗話說“頭枕山，足登川，祖祖輩輩作高官”。例如臨水荒山等對其它用地條件劣，但對于墓地條件好。

2.壟斷性較強。墓地資源稀缺，經營上具有壟斷性，由此產生行業壟斷收益。

三、墓地評估方法分析及要點

（一）現行評估方法分析

1.市場比較法。墓地地產市場狹小、案例交易少，適用范圍較小，但選擇案例范圍可適當擴大，只要為同一服務圈即可。

2.成本逼近法。主要以成本累加為途徑，可采用，但必須有風水、區位修正，成本中應考慮壟斷地租。

3.剩余法、收益還原法。墓地有較為穩定的收益，且作為陰宅與房地產開發有著相似性，具有借鑒性，可采用這兩種方法。

4.基準地價系數修正法。對于有基準地價的地方，可采用基準地價系數修正法進行評估，據了解，多數地方均未制定特殊用地（含墓地）的基準地價。

（二）評估要點

1.市場比較法。選擇案例可為同一服務圈，即服務于同一城市居民的墓地均可成為案例，案例可突破一般距離，20-30公里的距離屬正常范圍。

2.成本逼近法。成本中利潤為壟斷利潤，而不是行業平均利潤。

3.剩余法。思路：預測墓地售價額扣除建設費用及各種費用后，來確定墓地地價。要點：一是墓穴管理費。二是利用形式。

4.收益還原法。思路：墓地經營單位屬生產性企業，確定年銷售收入，年總費用（生產成本、產品銷售費、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費及企業利潤），得出的企業生產純收益，剝離非土地資產純收益后，求出土地純收益進行還原。要點：由區位、風水帶來的壟斷價格，要采用市場比較法對類似墓地進行修正評估，得出較為準確超額收益。

5.基準地價系數修正法。思路：有基準地價，但無修正體系。根據墓地用地性質對地價影響因素敏感度的分析，判斷土地使用上的趨同性，確定參照用途修正體系進行評估，參照用途修正體系對墓地用地存在一定程度的不適合，需對修正因子深入分析，選擇對墓地影響因素敏感度高的因素因子進行修正。要點：影響因素的選擇，公共設施等常規因素對其影響較小，主要考慮“自然條件”包含（風水、地勢、朝向、坡度、水系等）、“交通條件”、“周圍重要風景名勝區、歷史名人、名墓”等重要因素對墓地的影響。“位置”：周圍無重要特殊保護目標，距離居民區較遠，距離殯儀館較近，位置優越。本身的利用對于周邊土地的利用會帶來負面的影響， 周邊土地的利用對其也不會帶來增值影響。“地勢”對墓地有重要的影響。墓地普遍建在地勢高的地方。“風水”講究依山傍水。

結語

墓地評估中要十分注意風水及壟斷性影響，關于這方面的影響，作者只作了初步探索，還有較大思考空間，但把握墓地使用權價格內涵，是墓地評估的關鍵。

參考文獻

〔1〕《殯葬管理條例》.中華人民共和國國務院令第225號.1997年

〔2〕《河南省殯葬管理辦法》.河南省第九屆人民代表大會常務委員會第十次會議.1999年

〔3〕《公墓管理暫行規定》.民政部民事發〔1992〕24號.1992年

〔4〕《土地利用現狀分類》. 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會.2007年

〔5〕《十五類建設項目用地指標（試行）》的通知.河南省國土資源廳河南省發展和改革委員會.2008年