房地產基盒面臨考驗

截至2011年三季度末，國內已有新募房地產基金22只，募集到位32.25億美元。張民耕表示，目前我國房地產基金規模至少達到千億之多。

2011年，是中國房地產市場發生重要轉折的一年，頻頻亮出的調控政策，不僅改變了房地產市場格局，也催生了另外一個新事物的發力崛起——房地產基金。

統計顯示，截至2011年三季度末，已有新募房地產基金22只，募集到位32.25億美元。12月8日，全國房地產投資基金聯盟會長張民耕在深圳舉行的一個行業論壇上表示，目前我國房地產基金規模至少達到千億之多。不過，進入2012年，房地產基金、房地產信托將面臨更多挑戰。

地產基金持續火爆

與銀行、信貸相比，房地產私募基金有著便利、靈活的突出優勢。對于房地產開發商來說，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，私募基金應該說是增加了一個新的融資渠道。

事實上，目前市場上大部分房地產私募基金都是房地產公司設立并投資于自身的項目，從本質上說是房地產開發項目的一個新的資金來源。目前，包括萬科、金地、華潤、復地等知名開發商均已試水房地產私募基金，此外，有意設立房地產私募基金的地產巨頭也不在少數。

大量房地產基金不斷成立，國內房地產基金規模急劇膨脹。歸根結底，開發商資金鏈趨緊是房地產基金興起的直接原因。

隨著寒冷的冬天來臨，房地產市場也緊隨著入冬。讓開發商略感欣慰的是，臨近年底，央行在表態貨幣政策“適度微調”之后，于11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。三年來央行首次下調存準率，市場迎來近4000億的資金釋放。

這一消息，對缺錢的房地產企業是否是好消息呢?“貨幣政策‘適度微調’，或定向或定量寬松有助于信貸增長，對房地產市場宏觀上來講是利好消息。”同策咨詢研究中心總監張宏偉認為。但是，當前存準率的單次下調，從微觀層面不一定表現為對開發貸款的松動，也不一定表現為馬上會對住房貸款信貸額度的放松。另外，單次的下調其幅度也有限。因此，短期內至明年年初來講，開發企業資金面的狀況難以改觀。“2012年年初開發商的資金鏈不可能有大幅松動。”張宏偉說。

上海乘星行行銷服務機構總經理李驍也認為，在這種情況下，開發商缺錢的局面難以改觀，地產私募基金會延續火爆局面，但未必會比2011年更火爆。

“盡管目前國內房地產基金行業發展尚不成熟，但卻是大勢所趨。”中原研究部總監宋會雍也認為，明年房企的資金狀況將深度惡化，行業風險加大，對地產基金的需求會有明顯增大。

外資基金不斷殺入

房地產投資基金作為高利率資金融資的方式之一，也成為資本市場爭搶的大蛋糕，外資投資基金也大舉進入。

不久前，有消息稱，對沖基金大鱷索羅斯與香港房地產開發商以及地產代理秘密見面，計劃成立房地產投資基金，伺機向中國內地高端樓盤投資。這一基金可能被中國開發商用作房地產項目融資途徑之一。

另外還有報道稱，管理著一只規模達948億美元房地產基金的投資公司BREGlobal Investors目前正考慮對中國房地產市場進行四年來的第一筆投資。另據上海媒體披露的消息，目前已有基金組團以5～7折的售價抄底上海樓市。

對此，高力國際華東區董事總經理翁琳分析說，總體來講，房地產基金還是會長期看好中國樓市的，只是調整了投資方向。

“2011年我們看到很多地產基金持續加大在中國一線城市商業地產的投入，調控政策恰恰提供了他們與國內開發商在二三線城市合作的良機，這種趨勢將在2012年延續。”翁琳認為，中國市場對于外資地產基金來說從來沒有降過溫。2011年很多機構投資者紛紛成立了人民幣基金，從而簡化了他們的投資流程，并且內資企業如保險企業等也紛紛加入了房地產投資這個領域，相信2012年將會是內外資共舞的一年。

不過，還有部分業內人士對此持有不同的意見。“受政府對房地產行業保護及外匯管制等政策影響，目前，外資基金對中國房地產市場的真正影響非常有限，外資想要大規模進入中國房地產市場不太可能。”海通國際房地產行業分析師侯凌中表示，不過，他也表示，中小房企目前資金鏈非常緊張，在市場波動中，外資房地產投資基金更容易談出好價錢和項目。

房地產信托走勢悲觀

相比地產私募基金的火爆，房地產信托在2011年可謂幾多挫折。

自2011年8月，銀監會下發《關于做好房地產信托業務風險監測工作有關事項的通知》后，新成立的房地產信托規模占比逐步下降。

易居研究部負責人表示，2012年的房地產信托業將不容樂觀，主要原因有：一是，受對樓市預期悲觀的影響，信托募集資金規模將縮減；二是，由于房地產信托成本較高，因此，大型企業一般不通過信托融資，而資金狀況本來就不佳的小型開發商也將難以支付過高的成本；三是，信托業務的監管更為嚴格，這對低迷市場下的信托業務，無疑也是雪上加霜。

對此，同策研究部總監張宏偉有不同的看法。他解釋說，一是開發企業需要通過銀行以外渠道進行融資，另外，房地產信托越來越成熟，越來越多房企認識到它的作用，現在房地產信托市場規模還不大，還處于發展階段，整個市場環境也期待房地產信托成熟起來，應該來說，明年是房地產信托快速發展的一年。

高力國際華東區董事總經理翁琳預測：房地產信托預計仍然會在大力監控之下，因為地產形勢的嚴峻，2012年房地產信托走勢不容樂觀，但可能會比2011年有所好轉。

此外，翁琳還預測說，今后房地產信托的投資形態也會有所改變，由于之前的房地產信托大多采用假投資真融資的模式，即信托資金名義上是投資房地產項目公司的股權，但實際上通過交易結構的設計，將信托資金的期限和收益固定，本質上相當于對開發商發放一筆貸款，預計2012年會出現一批真正意義上的股權投資類型的信托產品，即信托產品收益與項目本身的盈利水平掛鉤，相對于現在的投資模式，股權投資類的信托產品在選擇項目的時候會更加關注項目的盈利水平與風險控制能力。

同時，信托產品也會進入保障房的建設，由于保障房一般由政府牽頭建設，雖然其收益率偏低，但其風險也低，并且政府也鼓勵金融機構進入保障房建設。