限購,仍是2012樓市主旋律

有消息稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至2012年，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，限購政策于2011年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。

隨著部分城市“限購令”的期限將至，這個(gè)一度被視為臨時(shí)性的限購政策是否將常態(tài)化成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)了解，目前全國已執(zhí)行限購的46個(gè)城市中，至少有11個(gè)城市的住房限購措施將于2011年年底到期。

這些城市的限購調(diào)控是否將繼續(xù)，引發(fā)了各方的猜測。就在各方猜測之時(shí)。有消息稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至2012年，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，限購政策于2011年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。

限購已一年

眨眼間，這個(gè)作為調(diào)控利劍而火線“上任”的限購令已經(jīng)不知不覺走過了一年之久。

為有效遏制房價(jià)過快上漲的勢頭，2011年初，北京、上海等地嚴(yán)厲出臺(tái)“限購令”，通過行政手段遏制購房需求。7月中旬，國務(wù)院發(fā)布又新“國五條”政策，提出將要擴(kuò)大限購城市范圍。

“限購令”指出，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。“限購令”規(guī)定，已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。

“限購令”無疑成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大亮點(diǎn)。從年初“國八條”公布至今，限購已經(jīng)執(zhí)行一年之久。經(jīng)過一年的時(shí)間，“受限城市”房價(jià)普遍企穩(wěn)回落，其中一線城市的房價(jià)環(huán)比回落明顯。

其實(shí)，“限購令”一直是人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。限購出臺(tái)以來，地方與中央的角力糾纏就從來沒有停止過，如佛山、成都等地的放松又到叫停。

盡管被開發(fā)商視為“眼中釘”，但限購卻也得到了老百姓的叫好，不少人認(rèn)為，“限購令”的實(shí)施在一定程度上更加有效地激活著房產(chǎn)市場，更有利政府加強(qiáng)對(duì)樓市的宏觀調(diào)控。正如一位網(wǎng)民所言：自從出了“限購令”后，住宅市場立竿見影的受到了嚴(yán)重的打擊，因?yàn)槊考颐繎糁荒芟拶徱惶鬃》苛耍沟觅彿空邆兏诱J(rèn)真審視自己究竟應(yīng)該購買何種的住宅作為自己的“終極住宅”。

難以松動(dòng)與長期化

限購政策陸續(xù)出臺(tái)以來，社會(huì)各界一直熱議的話題就是：限購政策會(huì)不會(huì)長期化?

繼海口之后，廣州、深圳等地的主管部門也相繼表態(tài)：“限購政策退出沒有時(shí)間表。”

但其他一些曾明確公布限購截止日期的城市至今尚未表態(tài)。

根據(jù)《投資有道》雜志對(duì)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的調(diào)查問卷反饋表明，各家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為2012年限購政策不會(huì)出現(xiàn)大的變化。

上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：明年限購難放松。原因在于：限購和限貸一起構(gòu)成了本次調(diào)控的核心內(nèi)容，也是效果最為顯著的政策所在，放松限購就意味著放松調(diào)控。“至少從目前來看，調(diào)控僅僅可稱為初見成效，離實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)距離還很遠(yuǎn)。”李驍說道。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為：限購不會(huì)放松。“本輪調(diào)控重要推動(dòng)力之一就是民意，限購令對(duì)房價(jià)走高的遏制作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，貿(mào)然放松限購，將遭遇民意反彈。”宋會(huì)雍說，控制樓市投機(jī)需求，敦促高房價(jià)合理回落，這一調(diào)控基本思路不會(huì)扭轉(zhuǎn)，最核心的限購令所承載的抑制投機(jī)的職能不會(huì)放松。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，限購政策當(dāng)前已經(jīng)呈現(xiàn)出局部放松的狀態(tài)，但總體調(diào)控大勢不會(huì)改變。首先，房價(jià)上漲過快的勢頭剛剛被控制，調(diào)控效果來之不易，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持；其次，住房信息系統(tǒng)還沒有實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，限購難以松動(dòng)。

目前看來，限購政策的確還遠(yuǎn)未到退出之時(shí)。特別是在保障房建設(shè)尚未形成有效供應(yīng)、房產(chǎn)稅推廣阻力重重的背景下，一旦限購放松，房價(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

據(jù)中原地產(chǎn)的報(bào)告，截至11月底，在已公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市未完成調(diào)控目標(biāo)。報(bào)告指出，目前房價(jià)還未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段，尤其在二三線城市。今年下半年以來，很多投資、投機(jī)的炒房資金流入二三線城市，因此，有必要繼續(xù)實(shí)施限購，并擴(kuò)大限購城市的范圍和延長限購期限，否則房價(jià)難有下降空間。

房產(chǎn)稅：限購令的替代者

盡管是本輪調(diào)控的重要?dú)⑹诛担窍拶徸鳛檎侄问冀K不是終極目標(biāo)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段。

不少業(yè)內(nèi)專家也指出，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)為依據(jù)。“限購令是不得已的舉措，當(dāng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，限購令就將退出。”住建部部長姜偉新表示。

不少人士表示，房產(chǎn)稅的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財(cái)源，也會(huì)使調(diào)控長期化和常態(tài)化。上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：“房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到實(shí)施幾乎是大勢所趨，在我看來毫無懸念，根本原因在于，房產(chǎn)稅不但是調(diào)控工具，更重要的是擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入的長期穩(wěn)定的方式。”

據(jù)公開的市場數(shù)據(jù)測算，今年前11個(gè)月，全國130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬億元減少了近5200億元，降幅達(dá)30％，地方政府土地財(cái)政面臨緊張局面。

“然而，從短期內(nèi)來講，在土地財(cái)政不變的市場背景下，征收房產(chǎn)稅是為房價(jià)做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，難以起到遏制房價(jià)上漲的作用。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從長遠(yuǎn)角度來講，要從根源上解決房價(jià)高企的市場狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財(cái)政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)或階段用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政。

目前，我國住房制度仍處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，保障房建設(shè)和分配還沒到位，房產(chǎn)稅推廣也還不具備條件，在商品房市場整體供求關(guān)系尚未平衡的情況下，限購政策長期存續(xù)的可能性很大。

除此之外，限購令退場需要一個(gè)很重要的前提：那就是房價(jià)恢復(fù)平穩(wěn)。

然而，由于中國房地產(chǎn)市場的高速上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中國稅收改革的步伐，超出了中國建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)的速度，在這兩者步調(diào)不一致的情況下，可以預(yù)見，限購令在近兩年內(nèi)難以退出舞臺(tái)。