淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理實務(wù)操作

伴隨著近年來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的會計從業(yè)人員數(shù)量急劇增加，會計人員有的并未涉足過房地產(chǎn)行業(yè)，缺少從業(yè)經(jīng)驗以及一些基本的行業(yè)知識，對于房地產(chǎn)行業(yè)的特點及財務(wù)管理方面的特殊性，不能準確把握和應(yīng)對。財務(wù)風險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風險。房地產(chǎn)賬務(wù)處理的科目設(shè)置有些差別，但遵循的會計準則是相同的，針對上述情況，就房地產(chǎn)會計具體操作方法和操作技巧粗淺談一下自己的看法。

一、合同和結(jié)算報告的管理

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟往來，主要是通過合同形式進行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實施有效管理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個重要因素。因此，應(yīng)注意以下幾個方面：

（一）按照合同內(nèi)容進行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同、以及銷售代理合同等等要逐級分類、編號，同類合同要歸集在一起，以便于日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時間記錄準確、完整。

（三）合同的總金額或按照結(jié)算報告據(jù)實結(jié)算要標注明確。

（四）工程方面的合同需對質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進行明確。

房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監(jiān)督。財務(wù)部門要將結(jié)算報告與合同對應(yīng)進行管理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報告編號、結(jié)算報告時間、結(jié)算金額、以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容，形成一個完整的合同執(zhí)行情況表。對于涉及合同內(nèi)容較多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

二、銷售發(fā)票收據(jù)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。

(一)建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務(wù)機關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是對于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個項目的全部收款過程。

(二)工作表的建立內(nèi)容要齊全，包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號、發(fā)票收據(jù)編號、開具時間、開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個完整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)、資料信息的查找功能，財務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對功能、財務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。

三、財務(wù)輔助臺賬的管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強大的財務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點，跨年度數(shù)據(jù)的分類整理匯總問題是財務(wù)軟件無法解決的，所以財務(wù)輔助臺賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個企業(yè)的財務(wù)管理的水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點，有兩大類科目需要建立輔助臺賬，一類是往來類和成本類科目，另一類是損益類科目，下面分別進行闡述。

（一）往來類和成本類科目的臺賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過財務(wù)軟件設(shè)置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財務(wù)軟件的缺陷即進行年度結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務(wù)可能涉及項目開發(fā)的全過程甚至是項目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來科目臺賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的臺賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費用等。損益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，年度內(nèi)可以反映累計情況，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長并且需要按照項目進行清算的特殊性，客觀要求建立臺賬進行管理。

銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬務(wù)處理的特點增加憑證編制時間、憑證號，保留開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式等內(nèi)容，形成對應(yīng)于銷售收入（預(yù)售賬款）明細賬的每一憑證的明細臺賬，臺賬需要按照產(chǎn)品類別分別建立，以便于按照各種核對查找需求分類匯總收入金額，最大限度實現(xiàn)對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據(jù)企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類方式建立臺賬，實現(xiàn)對開發(fā)項目的合理、有效管理，以及滿足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

（三）建立房地產(chǎn)企業(yè)的風險預(yù)警體系。

一個有效的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)具備如下功能：(l)監(jiān)測功能：通過對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行跟蹤、記錄和計量，考核實際情況與目標、預(yù)算、定額、標準之間的差異，分析偏差中存在的問題，以便查找出財務(wù)危機的蹤跡。(2)預(yù)警功能：經(jīng)過對大量信息的分析，當出現(xiàn)可能危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時，財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者及早做出準備或采取對策，避免潛在的風險演變成現(xiàn)實的損失，起到未雨綢繆、防患于未然的作用。(3)診斷功能：通過對監(jiān)測結(jié)果的對比分析，運用現(xiàn)代管理技術(shù)、企業(yè)診斷技木對企業(yè)營運狀況之優(yōu)劣做出判斷，可以及時、準確地找出企業(yè)運行中的弊端及病根之所在。(4)矯正功能：據(jù)監(jiān)測、診斷的結(jié)果，對癥下藥，使陷入危機的企業(yè)回復(fù)到正常運轉(zhuǎn)軌道上來。

以上從合同和結(jié)算報告的管理、銷售發(fā)票收據(jù)的管理、財務(wù)輔助臺賬的管理、風險預(yù)警體系四個方面對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理的具體操作方法和操作技巧進行了簡明扼要的論述，涉及內(nèi)容較少，有待進一步完善提局。