安徽蕪湖:樓市新政“四日游”

龍年伊始，安徽蕪湖這個平日里默默無聞的三線城市一下子成為了全國關注的焦點。作為全國首家推出購房契稅補助和購房補貼新政的地方政府，盡管蕪湖市政府一直以“監控房價”、“人才引進”、“改善民生”等標簽形容此次樓市新政，但是蕪湖出臺的房地產“新政”仍未逃脫“短命”的結局。

蕪湖樓市新政，如同之前成都、佛山等地一樣，在短短的“四日游”后就被立刻叫停。這場被視為龍年里對樓市政策調控的首次試探，不僅再一次驗證中央推進房地產調控的決心，也讓市場徹底打消了調控短期內將出現大尺度放松的預期。

龍年“救市”第一槍

2月9日，安徽省蕪湖市政府公布了《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》(下稱《意見》)，包含契稅100％補助、特定面積及特定人群購房補貼、購房落戶等政策。根據這次房產新政，購房者可獲得財政部門給予所納契稅100％的補助。同時購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財政部門再給予50元／平方米購房補貼。

2月10日，迫于各方壓力，蕪湖市政府召開新聞發布會，專門對新政進行了解讀，否認“救市”一說，并強調出臺政策的目的在于嚴格控制房價。

2月11日，蕪湖市又出臺新規定，對此前新政中的“自住普通商品住房”和“自住商品住房”等概念進行了限制，并強調將嚴查房地產企業漲價。但是，蕪湖這一“妥協”似乎并未得到外界的認同。

2月12日，蕪湖市政府官網公布一份通知，稱該網站2月9日公布、落款日期為2月7日的《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》(下稱《通知》)發布后，社會各界提出了有益的參考意見。考慮到該《通知》要求制定的配套實施細則正在研究完善之中，為保持該市房地產市場更加平穩健康發展，經研究，決定該《通知》暫緩執行。

至此，受到廣泛關注的蕪湖樓市新政僅僅堅持了四天時間就戛然而止。被房地產業界寄予厚望的安徽蕪湖樓市新政，從最初的龍年“救市”第一槍演變成了一出“槍打出頭鳥”。蕪湖地方政府在緊急善后的同時，還要面對來自住建部房地產監管司的“過問”。

據有關人士透露，國務院辦公廳、住建部已相繼向安徽省住房和城鄉建設廳詢問蕪湖房產新政出臺的相關背景，原因以及相關情況，并責成相關部門對此“作出解釋”。

根據規定，各級政府在調整已出臺的樓市調控政策時，需要遵循一套“工作程序意見政府知會慣例”，其中直轄市和省會城市需要提前與中央級政府溝通，聽取意見后再進行調整，而其余市級政府需要提前報知省級政府，批準后再調整。此外中央對于地方調控的變動的窗口指導還包括：如果存在不能有效落實中央調控政策的情況，住建部聯合監察部有權對其約談并處以行政處分。

過度依賴的土地財政

在國家調控政策打壓房價的大環境之下，為何蕪湖會發布如此大力度的樓市新政刺激樓市?通過一系列的數據比較，答案其實很簡單；過度依賴的土地財政。

蕪湖市房管局的資料顯示，蕪湖有30多家開發商，其中恒大、碧桂園、蘇寧環球、星河灣、綠地等大型開發商在建商品房項目就有50多個。

由蕪湖市統計局對外公布的數據顯示，2011年蕪湖房地產開發投資307.23億元，同比增長24.2％。2010年、2009年和2008年的房地產開發投資增幅則分別為40.7％、37.7％和69.0％。從數據可以看出，蕪湖房地產投資一直保持高速增長，房地產投資已然成為拉動蕪湖經濟增長的動力之一。

來自蕪湖房地產協會的一份研究報告指出，2011年，蕪湖市區房屋可售房源104.67萬平方米，同比增長969.13％，其中住宅82.99萬平方米，同比增長846.24％。在2011國內樓市調控的大環境下，這種八九倍的高度增長無疑令人震驚。與此同時，2011年蕪湖市區累計銷售商品住房面積188.7萬平方米，同比下降11.34％；2010年累計銷售商品住房面積212.85萬平方米，同比下降11.78％。房產市場走低的現狀，將直接導致地方土地財政收入的降低，房地產相關稅收也有一定程度的下降。

而根據蕪湖市公開的一份資料顯示，2011年蕪湖財政收入共計286.81億元，其中地方財政收入139.97億元，而土地出讓金就達到61.3億元，接近地方財政收入的一半。

“像蕪湖這樣的三線城市，還有很多土地可以出售，樓市調控政策直接影響到房產商信心，也影響到政府的土地出售，從而影響到地方財政收入。”一位業內人士表示，“房地產已經是地方財政收入以及實現經濟增長的重要來源，但在國家政策的調控下，各地的房地產都處于低迷的狀態，這也就影響了一些地方政府的土地出售，而土地出售對于像蕪湖這樣的三線城市經濟社會發展來說尤為重要，因此蕪湖出臺新政就是以刺激樓市回暖來間接促進地方經濟發展。”

微調還是變相放松調控

事實上，對于蕪湖市政府來說，這次樓市新政會引發全國范圍內的輿論壓力是之前遠沒有想到的。

據了解，此次蕪湖的樓市新政并非“突發奇想”。早在2011年5月，當地就出臺了一條有條件支持引進人才、解決“夾心層”住房問題的房產新政。到了2011年底，上述更為詳細的房產新政已經處于制定討論階段，并最終在2012年2月份推出。仔細對比會發現，此次《通知》的內容，是在2011年5月份的政策基礎上擴大了享受稅費減免及財政補貼的范圍。

然而，就是這兩點使原本“人才引進”和“改善民生”的性質變成了對樓市調控政策的一次試探。無論是出于有意還是無意，蕪湖政府的這次樓市新政最終將自己放在了輿論的風口浪尖之上。

或許蕪湖市政府會頗覺得有些委屈，因為推出各種優惠措施對樓市進行微調并不是僅僅是蕪湖一個。

公開資料統計顯示，在政策從嚴的基調下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化等超過14個城市對其當地的樓市政策進行適當的微調。值得注意的是，上述部分地方政府主要通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等多個環節進行政策微調，刺激樓市成交。

多家機構報告顯示，導致此次蕪湖政策叫停主要是其出臺政策時間點以及出臺的力度大于預期，目前政策微調仍需要時間。實際上，在當前地方政府頻發“微調”信號的同時，中央層面關于調控的態度并未出現實質性松口下，進行大幅度微調的微調難以實現，要把握好微調的幅度和表現形式。如果一次微調的幅度過大，勢必如同這次蕪湖樓市新政一樣，將原本良好的用意演變成變相的放松調控，導致與國家整體的樓市調控政策相背離。

在去年佛山、成都相繼被叫停之后，蕪湖樓市新政的被緊急叫停又一次提醒各地政府：過猶不及，謹慎處理樓市政策，不能讓人才引進、改善民生成為變相放松調控的借口。