白手起家的投資“高帥富”策略

人物簡介：李晉波，資深投資客，十余年的房地產投資經驗，已成功投資十余套房產，身價過千萬。看點：在國內經濟快速發展的大潮中。獨到的眼光以及不尋常的夢想讓他趕上了投資住宅的熱潮

步入社會的初期，大多數人的收入大部分都用于房租——這是大多數在大城市打拼的年輕人的共同經歷。這個經歷則催生出無數人想擁有一套住房的夢想，而李晉波也同樣有這樣的經歷與夢想。這也是促使他最終成為一名資深房產投資客的起因。

2003年，剛到成都工作不久的李晉波利用自身的積蓄和親戚朋友處借到的錢購買了成都科華北路soho沸城一套40平米的小戶型，當時購買的均價才4000元／平米。盡管當時的單價也不算低，但畢竟總價相對低，李晉波測算用于出租十多年就能收回成本。地段好、面積小、總價低是李晉波當初購買soho沸城項目的主要的原因。李晉波的第一套房換算成現在的市場價格，已經達到了9000元／平米，投資回報整整翻了一番還多!而且現在這套房子的出租情況非常好，一個月有接近兩千元的租金收益，實在是一次不錯的投資開局。

看點：選擇小戶型，最大化擴大客群面

從第一套房開始，到現在李晉波名下房產已多達十余套。李晉波購買房產已經不是單純為了解決居住的問題，已演變為一種長線投資。作為長線投資，李晉波對小戶型住宅可謂情有獨鐘。

李晉波將目前的房地產投資類型分為三類：一類是住宅投資，二類是商業投資，三類則是旅游物業一類的投資。這三類投資都有不同的客群，李晉波個人則傾向于做住宅投資，首先是因為住宅投資是普通百姓有積累前提下都可以選擇的，其總價低，而小戶型的要求則更低了一些。一般的普通房產投資者沒有更多的資訊、時間以及經驗去做專業的房產投資，這也是選擇投資入門較容易的住宅產品的原因之一。

看點：租金為王。地段、配套決定租金收益

李晉波的住宅投資策略是做長線投資。投資住宅的收益一類是住宅自身的升值，另一類是租金收益，其中租金收益是他經常計劃的一塊，比如首次投資的soho沸城，現在出租情況依然很好，再以他2009年買了一套62平米小套二的現房，5000多元／平米的價格，現目前租金收益也達到了1800元／月，約15年就可以收回成本。

對于租金收益，李晉波談到出租情況是源于地段的選擇以及配套裝修的情況，好的地段以及裝修風格、家具配套都將擴大租賃的客群面，他大部份的項目都是以溫馨的風格進行了裝修，最大化的擴大了客群接受面，縮小租賃出貨的風險。李晉波認為：住宅投資，一是看地段，二就是看租金，三是看出手的快速性，需要投資產品有著最大化的客群，從而縮小投資風險，減少投資的時間以及精力成本。

看點：利用組合拳效應讓收益翻番

李晉波對于房產投資總結了一套“組合拳”法則：一部分做長線，一部分中線，一部分快進快出；比如拿30％——40％布局快進快出。快進快出講究不論住宅未來的租金收益以及未來的增值潛力，只要有適當的機會就出手。

如果在房產行業投資中一直堅持“組合拳”的法則，李晉波預測他的收益將是目前的三四番，甚至有可能遠遠超出。對于長線投資，李晉波用了一種特別的思維看待——“我們根本就是老百姓嘛，這個身份、出生就帶有著一種固有的思維方式，或者說是安全問題，我把安全問題放的比較重要。”

看點：不做風險投資。安全對于投資才是首選

從第一次投資到現在的十余套房產，李晉波一直從事長線投資，他指出他所做的投資都是在圍繞“安全”二字來進行，屬于一種養老保險型投資。李晉波認為：“中國人想的比較長遠，這是農耕文化影響所導致的。中國人對土地投入的回報額度不是數字的體現，而是一種情感上的，不是說多少年把錢收回來，需要保險、穩當，沒有把它當作一種經營來做。”

從住宅到商鋪投資李晉波都是把安全意識放在最高，而投資回報率則相對放低，他說：“如果在兩者之間讓大多數的投資者來選，大部分人肯定選安全，安全方便，不做風險投資。為什么幾代人打拼下來要成為一個地主，一鋪養三代，也正是一個安全的意識，記得一句廣告詞“你如果買了這個商鋪，你的孫子就成了富三代”就是這個道理。”

李晉波的房產投資以貨幣增幅來劃分，共有四個梯度：資金不超過二十萬，不超過二十五萬、不超過三十萬，三十萬到四十萬之間。“我劃分的四個階段以一百萬資金為例，我可以投入很多套住宅，就算其中一套房子出了問題，我也很快可以出手，這樣做是非常安全的，每一套的安全系數最大，這也是尋常百姓投入所追求的。”李晉波對自己的投資梯度的安全保障非常有把握。

看點：觀望商業投資，展望未來投資渠道

如今，李晉波由于住宅數量的積聚，加上宏觀政策對住宅市場的調控，他已經停止了住宅投資的步伐，開始將眼光投向商鋪以及寫字樓。但是他告訴記者由于前一段時間資金流向商業導致商鋪和寫字樓的價格攀升，所以他目前還處在觀望中。

李晉波對商業地產的投資強調看兩方面指標：一是投放量，二是投資客未來收益的投資。盡管現在很多商鋪的投資回報周期已經長達二三十年了，但投資客還是在買進。李晉波覺得這十分危險，這有點像擊鼓傳花，大家都不相信泡沫會在自己手中破滅。

看點：看好成都蜀都大道一線、北改區域及新城西的未來投資潛力

李晉波認為，未來成都具有投資潛力的區域是蜀都大道一線、北改區域以及新城西。他覺得其實在蜀都大道的投資是不錯的，未來屬于覆蓋高端人群的商務金融區域，而且開發商、購房者都有聚集的跡象。北面現目前是一個熱點，北面的投資有一定的基礎，中低端基本配套已經基本成型，它只需要改造臟亂差，其他的東西是不愁的，金融、物流等都會為北部帶來了很多的人群，北改的動作還是很大的，投資也是很值得期待。

新城西，未來規劃為五十萬居住人口。從未來交通上看，以中鐵西城為核心的新城西商業圈未來前景非常看好。

李晉波十多年的投資經歷與經驗，以“高帥富”來形容他的投資絲毫不為過。對行業、市場高水平的認識，對投資擁有獨到的經營策略，由白手起家到身家過千萬的財富匯聚，李晉波的投資道路依然在繼續。