中海20億深圳稱王 手握百億年末突擊購地

即便是將穩健運營視為第一法則的中國海外發展有限公司（00688HK，下稱中海），在面對稀缺的優質土地資源時也沒辦法“不出手”。

11月28日，土地資源已極度匱乏的深圳關內公開招標位于寶安尖崗山一幅土地面積為15.2萬平方米的居住用地，引來房地產界“大佬”爭搶。最終，中海以20億元競得該地塊使用權以及“捆綁”的深圳當代藝術館與城市規劃展覽館（下稱兩館）項目建設運營管理權，這幅地塊也成為深圳今年的總價“地王”。

一周后，12月7日，中海又斥資19.9億元購回江蘇蘇州姑蘇區一塊占地總面積13.4萬平方米的住宅用地的使用權。不過，截至目前，中海年計劃中的250億元購地款項仍剩余106.1億元，年底繼續拿地可能性大。

經營能力遭質疑

根據出讓土地公告顯示，此次深圳公開招標的地塊位于寶安西鄉街道尖崗山地區，土地面積為15.18萬平方米，總建筑面積為18.21萬平方米。

按中海20億元中標價格計算，樓面價為10983元/平方米，與同為一線城市的北京、上海“地王”樓面價均超3萬元相差較大。

但《投資者報》記者在2012中國住交會上與參會的多位深圳本地業內人士交談時，他們均表示，該價格忽略了招標公告中提及的兩館建設和運營的支出，實際成本將高于20億元的投標值。

根據招標公告顯示，兩館用地面積為2.97萬平方米，擬建總面積8.82萬平方米。同時，招標公告規定，自中標之日起15個工作日內，中標人必須交納3億元兩館運營專用資金。此外，在20年運營期內，為滿足兩館運營管理需求，中標人還應交納每年不少于3500萬元人民幣或總額不少于7億元的款項。

按照兩館建筑面積，有業內人士估算，兩館建設費用估計將超14億元，如加上公告中所提及的其他款項，中海出資額將超44億元，實際樓面價預計在2.5萬元/平方米。

相比外界普遍認為中海缺乏相關項目運營經驗，深圳世聯地產顧問股份有限公司市場研究部研究總監吳志輝卻頗為看好該項目，他認為，中海在香港和內地運營多年，各種業態也都有涉及，“相信政府在招標時從各方面都有考量。”

但另一位不愿具名的深圳業內評論員認為，中海與華僑城和招商地產相比，在內地的城市公共項目建設上的經驗確實相對匱乏，“此前深圳灣體育館綁給華潤來做，目前看來效果不是很好，此次讓更加缺乏經驗的中海來做，如何運營好這兩個場館，是很大挑戰。”

“但中海在深圳除保障房外，基本沒什么項目了，它也需要在深圳擴充土地儲備。”上述評論員稱。

《投資者報》記者查閱2012年中海地產中期業績推介資料發現，截至今年上半年，中海在深圳擁有的土地儲備面積為55.1萬平方米，僅占其擁有的全國儲備建筑面積3400萬平方米的1.6%，而整個珠三角的土地建筑面積也僅占19.9%。而在2006年，僅深圳土地儲備面積就占中海全國土地儲備面積的11.2%，珠三角地區占全國土地儲備面積的38%。

“這跟深圳本身土地供給不足有關，也跟中海的戰略在變化有關。但不管怎樣，深圳還是其根據地，一有機會肯定會去鞏固。”上述評論員稱。

土地儲備高達4497萬平方米

中海發布的10月房地產銷售情況簡報，2012年1至10月，中海累計實現房地產銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，已提前完成全年千億港元的銷售目標。

除靠出售現有樓盤回籠資金外，中海作為央企在境內外多元融資的優勢也開始顯現。根據中海今年的半年報，中海通過組織銀團，安排雙邊貸款或發行美元債券，在國內外共融資超過190億港元。

而就在11月，中海地產成功發行了7億美元10年期和3億美元30年期雙期結構債券。其中10年期息率為3.95%，為同行最低；30年期息率為5.35%，目前已獲12倍的超額認購。

在此背景下，中海頻頻出手拿地。中海10月房地產銷售情況簡報顯示，中海1至10月累計新增土地儲備585萬平方米，其中新增權益土地儲備558萬平方米。

中海外集團有限公司董事長兼總經理、中海外董事局主席孔慶平近日在接受媒體采訪時透露，中海地產目前擁有土地儲備已高達4497萬平方米。

現在，土地儲備還在不斷膨脹，畢竟中海手中還存有百億現金。