上海外灘地王案背后:復星被指太小氣

戴志康還是心有不甘。身為上海證大集團（0755.HK）董事長，在與《投資者報》記者談及為何要出售外灘8-1地塊時，他僅表示，“已經(jīng)是過去時了。”

《投資者報》記者從原負責外灘該地塊開發(fā)的一位高管處獲悉，戴志康決定賣出外灘地塊的主要原因是，戴志康的開發(fā)理念與復星集團董事長郭廣昌的開發(fā)理念不一樣。與此同時，政府有關部門對戴的開發(fā)理念也不認同。而郭的開發(fā)理念又很難符合戴的要求，再加上上海證大資金鏈也有所緊張，因此，戴不得不退出。

證大曾在外灘項目上與復星分握半數(shù)股權，并各有分工。同時，復星國際（0656.HK）旗下公司復地集團也是上海證大的第二大股東。不過，目前上海外灘8-1地塊則由復星國際及SOHO中國（0410.HK）各持50%股權，后者于去年12月底收購綠城中國（3900.HK）、上海證大及上海磐石持有的地塊股權。

但對于當時的收購，復星國際認為對該筆土地權益擁有優(yōu)先認購權，并于日前向上海市第一中級人民法院起訴SOHO中國、綠城中國、證大房地產(chǎn)旗下六家公司，訴請法院判定涉案轉讓股權約定無效。

證大退出外灘地王，引來北方地產(chǎn)大佬潘石屹，使早就對外灘地塊垂涎已久的郭廣昌頗為難受。郭廣昌此前對媒體表示，與SOHO中國在部分問題上看法不同，加上對方?jīng)]有與其他公司合作發(fā)展項目的經(jīng)驗，感到很擔心。關于起訴事件已經(jīng)進入正常法律程序，雖然情況復雜，認為法庭會有公平裁決。他強調，公司會一直主導項目發(fā)展，目前進展順利，相信訴訟不會影響項目進度。

“理想主義”的戴志康

“你懂中國藝術嗎？”戴志康看了看老外剛剛設計完的外灘8-1地塊的設計方案對負責此事的外方設計師說，“到我房間來。”

戴志康拿出自己收藏的一幅明清山水畫。畫中是，一條路，兩頭牛，往上走，山上是樵夫砍柴，然后是一座廟，廟下則是白云繚繞。證大公司一位高管告訴《投資者報》記者，這就是戴志康理想中的，外灘8-1地塊最初的設想“中國山”。

時間回到2010年，證大拿到外灘地王之時，當時的媒體就報道稱，證大將中國古典山水畫“高山流水”的意境融入設計方案，打造中國現(xiàn)代立體的江南水鄉(xiāng)，營造充滿人文藝術的美學生活工作空間，專家予以高度評價。

“戴總的觀念確實是比較超前。”上述高管表示，“在對前13家大的設計公司的方案不滿之后，又邀請了7家設計公司。為了滿意的方案，戴總是不計成本的。”為此項目，證大房產(chǎn)邀請了多家享譽國際的著名建筑師和事務所參與項目建筑概念方案設計，囊括了世界上最前衛(wèi)最具創(chuàng)意的設計師磯崎新、庫哈斯、Winy Mass、嚴迅奇、俞挺等驚艷卓絕的方案，云集設計金茂大廈、上海中心、日本六本木新城的RTKL、WILKINSONEYRE、凱達環(huán)球、MVDDV等全球著名的設計事務所。

6月20日，記者在上海證大已經(jīng)完成的項目喜瑪拉雅看到，外形設計非常特別。上海證大喜瑪拉雅置業(yè)有限公司推廣專員張迅瑾介紹，該建筑是證大花了十年時間打造而成，建筑物帶有孔的外墻寓意是中國的漢字，內部中空是為無限級，代表大自然的自然生長，喜瑪拉雅也是集酒店、商業(yè)中心、劇院、美術館為一體的綜合建筑。

目前，證大在上海的地產(chǎn)項目多集中在世紀公園附近。證大的其他項目如，立方大廈、大拇指廣場、九間堂等都顯示出其特別的感覺。

“在戴志康眼里，沒有百年企業(yè)的概念，只有心里滿意的項目。”上述高管表示，戴總的思路是不希望項目平庸。特別是你看了后，就當這個建筑沒看見過，那是最讓人受不了的。他希望項目受到別人的“品頭論足”，有說壞的，那肯定也有說好的。

外灘國際金融文化中心8-1地塊位于上海外灘CBD的南端，也是外灘的發(fā)源地，東臨十六鋪水上旅游中心及黃浦江，與浦東陸家嘴隔江相望，西接傳統(tǒng)豫園商業(yè)區(qū)及上海老城廂區(qū)域，是浦江岸線開發(fā)的核心重點區(qū)域。

戴郭開發(fā)分歧大

如此重要的地段，戴志康想開發(fā)成地標性建筑的興趣非常濃厚。在證大2010年年報中披露，集團以92.2億元購得上海外灘國際金融文化中心（8-1）地塊，計劃在這上海的黃金地段開發(fā)集辦公、商業(yè)、金融及文化于一身的超大型綜合項目，此項目將成為集團發(fā)展史上的另一個里程碑。

上述高管說，戴總為了一個項目，只要是他喜歡的東西，他可以拼命砸錢，不計成本。在戴的心目中，這個項目的設計方案是“中國山”。一則，上海外灘建筑都是外國人留下的建筑，希望在外灘的南端有象征中國的建筑，把南外灘做成一個中國人的外灘，與比鄰的中國傳統(tǒng)的城隍廟豫園相互映照，也能與外灘的游客產(chǎn)生互動。二則，上海多水，黃浦江就在前面，但是上海幾乎沒有山，因此，希望建造一座山的概念，可以讓游客來爬。同時融入中國傳統(tǒng)明清山水畫的概念。

但是，這個“不計成本”的項目設計概念，馬上引來了郭廣昌的堅決反對。上述高管說，如果是“中國山”，那么就要叫游客能夠爬上去，怎么爬?只能沿著房子的外圍爬。可是這樣一來，必然影響樓盤房間的銷售價格。因為誰也不愿意，自己的窗戶外面，讓別人能夠看到。因此這必然會降低樓價。

而在郭的眼里，投資最重要的原則是收益最大化，投資什么時候收回。在復星集團的宣傳冊里，最醒目的就是每年的資本回報率，這也是郭廣昌團隊從1992年幾近白手起家以來最大的驕傲。

因此，其方案是如何挖掘樓盤的價值資源。對于該地塊來說，樓盤的最大賣點就是，靠近黃浦江，因此，從投資收益角度看，很簡單，那就是盡量多的面積能夠看到黃浦江，能看到黃浦江的房間，每平方米均價要比看不到江的貴出一兩萬。如果看不到江的賣10萬元，那么看到江的至少可以賣到12萬元。

事實上，在測算中，該地塊的賺錢應該不成問題。上述高管說，建設周期是四年半，四年半后，包括賓館在內所有的設施都可以開業(yè)。該樓盤準備在開發(fā)后的兩年半后就可以銷售。該樓盤的土地價格成本在每平方米45000元左右，建造成本在每平方米15000元，其中已經(jīng)包含了資金成本，加起來成本也就在每平方米6萬左右，而對面陸家嘴的臨江樓盤每平方米均價都在10萬元以上。因此，盈利不成問題。

而對于證大來說，投入的成本也完全能夠接受，其中50%的股權屬于復星，郭廣昌會解決資金問題。證大只需要負責其中50%資金的貸款就可以了。只要通過銀行或者是基金等方式過完兩年半的時間到開始銷售，資金便可以回籠。

本來這樣的方案可以繼續(xù)討論和完善。而與郭廣昌關系更為深厚的政府顯然站在了郭廣昌這邊，在可能的情況下追求利益最大化，對于戴志康看中的“中國山”方案并不支持，而是傾向于郭廣昌的“兩棟塔樓”的建筑。郭顯然不愿意讓步。

上述高管表示，該方案也有一定的道理，一方面要與老外灘的建筑的線條相吻合，高度不能太高，因此，建筑高度控制在100米以內，第二方面，兩棟塔樓也算是中國特色。“對于金融中心的定位，雙方都是一致的。但是，外形上，雙方的理念分歧太大了。”他說。

但是，戴志康顯然不愿意屈就于這樣的建筑方案，他寧可被人“品頭論足”，也不愿意項目平庸。這使得項目方案一直無法確定。再加上在政府調控房地產(chǎn)的背景下，證大房地產(chǎn)的資金鏈也出現(xiàn)了緊張，于是戴只能忍痛退出。

2011年年報數(shù)據(jù)顯示，上海證大營業(yè)額為27.96億港元，比2010年的39.59億港元下跌29%。利潤也由2010年的5.7億元下降到4.5億元，降幅21%。在出售外灘8-1地塊的同時，上海證大還以29.6億的價格，出售了上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權。

復星被指“太小氣”

對于外灘如此具有象征意義的地塊，各方地產(chǎn)大佬都想得到。其實，對于外灘的黃金寶地，上海灘的民營企業(yè)大佬郭廣昌對于外灘8-1地塊的控制權也早有預謀。

早在2010年，證大以“蛇吞象”摘得外灘地王項目后，上海證大與復地集團、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資管理有限公司共同成立注冊資本為10億元的合資公司，四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%。待合資公司成立后，四方向合資公司提供貸款分別為10億元、25.72億元、8.58億元和1.873億元，用于開發(fā)該地塊。

而復地持有證大房地產(chǎn)共計19.68%的股權。上海磐石投資是一家在上海組建的類地產(chǎn)投資基金，郭廣昌旗下復星集團是其主要股東之一。郭廣昌對于該地塊早想控制，苦于機會不夠。

而當時戴志康否認媒體有關復地將繼續(xù)收購證大股份的猜測，稱復地接近20%的股份已經(jīng)是上限，這一比例“不會再多了”。顯然，戴志康還是非常希望按照自己的想法來開發(fā)外灘地王。能夠在外灘創(chuàng)建新的標志性地標，與老外灘相提并論，顯然是多少開發(fā)商夢寐以求的事。

但隨著2010年地產(chǎn)調控的逐步升級，在資金鏈繃緊的情況下，證大、綠城不約而同希望轉手外灘8-1地塊手中股份，而復星也就成為他們眼中主要購買對象。

據(jù)報道，郭廣昌在此前其他業(yè)務投資過程中，一直有著壓價的傳統(tǒng)，不過一般而言，被投資方最終都接受他們的壓價。但此次事件，則最終引來了潘石屹。感覺已經(jīng)沒法與郭廣昌合作該項目的戴志康當然是希望以高一點的價格出售。其實按照年報披露的數(shù)據(jù)，以95.7億元的價格出售，比起一年半前92.2億元的購買價格，該地塊并沒有實現(xiàn)增值。

而當潘石屹購入其中50%的股權后，受打擊最大的是郭廣昌，因為郭廣昌的控制權旁落，所以矛頭直指優(yōu)先認購權的認定。復星要求法院判定SOHO對上海證大、綠城中國、上海磐石所持地王項目股權收購無效。

對此，《投資者報》記者向戴志康求證，戴志康則表示，“事情已經(jīng)說得很清楚，不需要再重復。”上海證大內部一位人士也向《投資者報》記者證實，這完全是商業(yè)買賣，是價格的因素。

法律界人士分析認為，至于優(yōu)先認購權是很難取證的。怎么證明你當時愿意以這個價格向對方收購呢？

而被起訴的另一方綠城中國的董事局主席宋衛(wèi)平在接受媒體采訪時也透露，對綠城來說，10%股權是小股東，本來就無所謂，但那塊地真的是好。當時綠城和郭廣昌談過，但價格他們覺得不行。我們詢過價的，你覺得不行，我們就賣給別人。潘石屹出了一個價錢，我們綜合考慮可以就賣。郭廣昌太小氣，事情不是這么做的，都是民企，相煎何太急，自相殘殺沒有意義。雙方合作也是可以開發(fā)的，也可以商量約定項目里某棟歸復星操盤，某棟由SOHO操盤，都是可以談的。

潘石屹表示，“誰管理強，就去做管理。誰銷售強，就去做銷售。誰融資強，就去做融資。項目建設起來，需要大量的資金和團隊。好多項目都是和別人合作的，也合作得很好。”

不過復星方面并不愿意，“項目正在順利進展，沒有必要其他人介入。我們也并不認為SOHO有優(yōu)勢做這個項目，兩家企業(yè)的文化也并不相融。項目最困難的時候已經(jīng)過去了，前期資金、施工的問題也都解決了。”

郭廣昌認為，SOHO過去沒有與對外合作的項目，對此非常擔心。復星非常重視合作，認為人與人之間如果無法合作，將后患無窮；雙方在文化價值觀上不一致，“這就好像兩個合不來的人要被迫生活在一起，是一件很痛苦的事情”。復星希望能夠主導項目，打造成為地標。

現(xiàn)在，已無退路的潘石屹只能在微博上表示，“之前，我們盡全力，以非常友好的態(tài)度想與復星精誠合作，共同建設好上海外灘8-1項目。這期間，有許多朋友幫助調停。看來這一切都沒有阻止復星要走打官司這條路的決心。現(xiàn)在我們只能與另兩個被告方（綠城和證大）拿起法律的武器，全力應戰(zhàn)了！”

6月21日，記者來到位于外灘8-1地塊南邊的復星集團所在地，采訪此事的最新進展。復星集團品牌發(fā)展部卡拉揚向《投資者報》記者表示，由于端午節(jié)放假，其他同事都不在，希望節(jié)后再說，婉拒記者采訪。

不過，上述證大高管則認為，“現(xiàn)在許多建筑都是沒有特色的，每個城市的建筑都差不多，復星又有哪一個建筑被人稱道？”