北京醞釀住房限購長期化

12月1日上午，在住建部附近一家酒店里，關于樓市冷暖的爭論還在繼續。住建部房地產市場監管司司長沈建忠面對《財經國家周刊》記者對地產限購政策的追問，思忖良久說：“姜部長也說了，這是不得已而為之的做法。”

而限購政策執行最為嚴厲的北京，已然開始著手下一步的調控政策儲備。

北京市住建委有關負責人在接受《財經國家周刊》記者專訪時明確表示，“限購政策在短期內，看不到取消的可能性，但仍有完善空間。接下來要根據實際情況調整。”

據了解，除了限購政策長期化，北京市住建委還在醞釀一系列調控儲備政策。這些措施的一項調控目標，就是使未來一年的房價漲幅能夠控制在10%以內，進而使北京樓市“保持平穩”。

限購得失

華遠地產董事長任志強最近被認為是“躺著中槍”。一則任志強拋售名下12套房的消息在微博迅速擴散。盡管最終證實是鬧劇一場，此任非彼任，但作為房價上漲論的代表人物，“任志強”這一符號被賦予了太多信號意義。

無論是“任志強賣房”的被熱炒，還是一線城市局部區域的購房潮和新“地王”，或者恒大等公司對三、四線城市的弱化，都可看作市場對調控政策走向的一次試探。素以政策市示人的中國樓市，又開始進入一個微妙的政策觀望期。

在全國工商聯房地產商會會長聶梅生看來，當前樓市正處在政策真空期內。但并不意味著“沒有政策可出”。比如說，借助未來推進新型城鎮化的契機，戶籍的擴大或信貸流向的傾斜，很有可能成為既有調控政策的一項替補。

恰如聶的預判，北京市已經在悄悄醞釀限購政策長期化，以及地產調控手段的升級完善措施。

“十八大之后，房地產調控不可能出現松動。”北京市建委人士明確告訴《財經國家周刊》記者，“首先政策必須要有延續性，調控的一系列政策，不可能變，包括限購，只會執行得越來越嚴密。”

雖然圍繞限購政策的爭論不少，但事實證明，限購確實是當下抑制房價過快上漲的最有效方法之一。北京市當初出臺限購令的初衷是抑制投資和投機性需求。對此，北京市住建委相關人士表示，目前，這一目的已經階段性達到。

2011年，北京房價同比回落超過11%，這也意味著調控收效顯著。“開始我們的想法很簡單，把房價按住，不讓它漲，這就是降了。但是這個效果能不能達到所有人的預期，那可能真不敢保證。”上述建委人士說。

另一位參與調控政策制定的北京市住建委人士也稱，北京這兩年調控目標也是分階段的：“首先要扼制價格過快上漲，然后讓它合理回歸，兩個階段”。

實際上，將住房限購政策長期化，也是住建部某些決策者一貫的想法。

《財經國家周刊》記者此前了解到，住建部住房改革與發展司司長、研究室主任倪虹曾在一次內部講座上坦言，關于限購政策，“目前來看，大家都認為是一個騎虎難下的政策”。

倪虹稱，關于限購不好評判，確實是特殊時期的特殊問題。但是對于北京這樣的城市，他“個人認為”需要繼續堅持。“這需要用更為長遠和宏觀的角度去思考問題，并不是簡單的一個住房問題，而是對一個城市發展的問題。目前來看，北京的各項指標已經嚴重超載，必須有一個政策來限制這個城市的人口膨脹，住房的限購是非常必要的。”

在倪虹看來，影響房價的因素有兩塊：其一是供需矛盾，這在業內已成共識；另一個則是預期。“在這幾年，其實是預期在決定房價。所以調控，既要抓緊供需調控——房子和錢的問題，也要抓好預期調控。”

這也是倪虹認為限購不應放松的重要原因。“今年我們為什么看到調控成效比較不錯，其實就是領導們不停地在各方面喊話，不停給大家傳導調控的決心，在預期調控上起到了很好的效果。”

長效機制

然而，在北京市住建委人士看來，當下限購政策已慢慢遇到一些矛盾。“比如我現在有兩套40平米的房子，我想買一套更大的。但要不把一套賣掉就買不了。這就需要限購制度的完善過程。”

從這一層面講，限購雖然將長期存在，但目前的限購措施并非長遠之策。“為此我們提出了完善的思路，類似上海房產稅的說法。人均70平方米，三口之家。那270平方米就算一套。但這只是個優化的措施，不一定是近期應該考慮的問題，畢竟還沒到那個階段。”北京市住建委人士說。

包括限購在內的調控政策已實施近兩年，行業人士認為，諸多帶有行政干預色彩的動作，均是為建立行業長效機制贏得喘息之機。因而在房地產調控政策制定過程中，地方政府可發揮作用的空間不大，更多政策調整的決斷力將來自中央層面。

消息人士透露，國家發改委、住建部正在聯合牽頭做一份調控報告，“已經上了中央財經領導小組的會”。上述人士稱，這些都是在探索，地方政府也是在這個大框架下出臺政策。

具體到北京市，最為典型的方式是在地價與房價之間做出最后的選擇——限房價競地價，或者限地價競房價。“北京特別推崇這種方式。把房價固定死，土地可能賣得就不貴了；不控制地價，政府是收入多了，但是將來為高房價埋下了很大的隱患。”北京市住建委人士說。

另外，北京現在已經建立預售資金監管制度。運行一年間，參與人士有諸多感慨。“實際上對市場有很大影響。一年間差不多管了600多個項目，現在有1700億資金進入這個系統。其中只取了1200億，還留下500億。這樣資金有管制，不會隨便流動。”

至于輿論高度關注的房產稅，從目前來看，在北京開征的可能性較小。自重慶、上海試點始，湖北、湖南兩地也有城市做出反應。“我們認識也不一致，有些人想試，但絕大多數部門不同意。”接近北京市政府的人士說，目前北京市暫定不去主動申請房產稅試點。

這種對房產稅的態度，來自北京市對房產稅政策效果的不可預知。“現在看重慶、上海的做法，制度設定有探索意義，可真正發揮了多大效果還真沒看清楚。另外北京作為首都，住房的產權狀況極其復雜，如果在這么特殊的城市試點，成功了好說，不成功則負面影響太大。”

而作為房地產主管部門，北京市住建委內部也更傾向于觀望。“我們幾個部門的觀點是不申請試點，但是如果中央定了北京，試點基礎也是有的，住房信息聯網不是百分百準，但基本上準。征增量還是存量，這是個大問題。”