海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)盯上中國(guó)富人

中國(guó)富人對(duì)海外高端物業(yè)的青睞，吸引了一批海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紛至沓來(lái)，使出渾身解數(shù)贏得中國(guó)富人歡心。

雖然外圍經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀，但中國(guó)人繼續(xù)用實(shí)際行動(dòng)證明著，自己已經(jīng)成為國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上一支不容小覷的生力軍。2012年6月，一對(duì)中國(guó)夫婦斥資3450萬(wàn)美元購(gòu)入美國(guó)加州一座凡爾賽風(fēng)格的豪宅。上半年，被譽(yù)為“紐約新地標(biāo)”的曼哈頓大樓One57有數(shù)套整層公寓被中國(guó)買家簽下，每套售價(jià)在5000萬(wàn)美元左右。同樣的事情也在法國(guó)發(fā)生，塞納濱河道一處房產(chǎn)以3500萬(wàn)歐元的高價(jià)售出，買家也是中國(guó)人。

出手大方的中國(guó)富人群體吸引了海外一批以經(jīng)營(yíng)高端物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的經(jīng)紀(jì)公司，他們各顯神通討好中國(guó)買家，不惜漂洋過(guò)海者有之，投其風(fēng)水所好者有之，衍生新?tīng)I(yíng)銷模式的亦有之。

科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)公司（Coldwell Banker）就瞄準(zhǔn)中國(guó)超級(jí)富豪推出其頂級(jí)房產(chǎn)—價(jià)值1.25億美元的洛杉磯豪宅“利斯之花”（Fleur de Lys）。而為了迎合中國(guó)人對(duì)風(fēng)水的特殊需求，精明的商人們會(huì)刻意避免以“4”開(kāi)頭的門牌號(hào)，并將帶“8”的公寓或樓層留給中國(guó)消費(fèi)者。One57就將最豪華的整層公寓放在80層至88層，而被其開(kāi)發(fā)商Extell Development Company特意留給中國(guó)顧客的88號(hào)公寓，也如愿找到了中國(guó)買家。

美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了博得中國(guó)富人的青睞，甚至改變了自己長(zhǎng)久以來(lái)的設(shè)計(jì)風(fēng)格，建造了擁有中式廚房的住宅，并設(shè)計(jì)了供家中老人居住的客房，以滿足中國(guó)人幾世同堂的風(fēng)俗習(xí)慣。開(kāi)發(fā)商們還會(huì)沿著南北軸線修建社區(qū)干道，確保住房都有朝南的窗戶。美國(guó)加州的蘭伯特牧場(chǎng)就是一例，這個(gè)新建社區(qū)有一半的買家來(lái)自亞洲。

購(gòu)房大軍涌出國(guó)門

根據(jù)中信銀行和中央財(cái)經(jīng)大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《2012年中國(guó)私人銀行發(fā)展報(bào)告》，中國(guó)高凈值人群（個(gè)人可投資資產(chǎn)超過(guò)1000萬(wàn)元）數(shù)量近年來(lái)迅猛增長(zhǎng)，總量由2006年的36.1萬(wàn)人增長(zhǎng)到2011年的118.5萬(wàn)人，預(yù)計(jì)在2015年將達(dá)到219.3萬(wàn)人。其中，超高凈值人群（個(gè)人可投資資產(chǎn)超過(guò)1億元）數(shù)量也由2006年的1萬(wàn)人增長(zhǎng)到2010年底的3.2萬(wàn)人。而高凈值人群數(shù)量的猛增，高度受益于投資性房產(chǎn)凈值的增長(zhǎng)。而2011年1月新國(guó)八條出臺(tái)后，限購(gòu)限貸并行，在大中型城市購(gòu)買“第二套”房產(chǎn)越來(lái)越難，因此許多富人都將目光轉(zhuǎn)向海外。

另一方面，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷也為國(guó)內(nèi)買家抄底提供了條件。據(jù)盛富資本報(bào)告，中國(guó)資產(chǎn)泡沫仍處于高峰期，而國(guó)外去泡沫化過(guò)程基本完成，美國(guó)和加拿大同級(jí)別城市同等面積的房產(chǎn)價(jià)格是中國(guó)的1/2至1/3。美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已經(jīng)成為美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)第二大海外購(gòu)房群體，僅次于加拿大。

第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)投資及銷售部總監(jiān)廖沛霖對(duì)《新財(cái)富》表示，相比之前較單一的教育和投資購(gòu)房，現(xiàn)在購(gòu)房者的動(dòng)機(jī)更加多元，名宅收藏、移民、甚至“生二胎”等都成為了海外置業(yè)的理由；在偏好上，以前中國(guó)人去海外主要購(gòu)買的是公寓房，現(xiàn)在則更喜歡購(gòu)買一些價(jià)值貴重、具有獨(dú)特性和收藏性的樓房，例如位置風(fēng)景俱佳的別墅、古堡、莊園等。

來(lái)自美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)也印證了這點(diǎn)，雖然中國(guó)買家的交易額在美國(guó)整體市場(chǎng)上所占的比重還很小，但高端市場(chǎng)情況非常活躍，截至2012年3月的1年內(nèi)，成交額上升了23%。

經(jīng)紀(jì)公司各顯神通

投資海外房產(chǎn)看起來(lái)誘人，但風(fēng)險(xiǎn)同樣不小。最明顯的即是，海外房產(chǎn)的持有和交易成本巨大。以美國(guó)為例，美國(guó)規(guī)定每年要繳納房屋價(jià)值1%-2%的房地產(chǎn)稅；如果用作出租，還要繳納租金的5%-10%作為管理費(fèi)；如果要想轉(zhuǎn)手，所得稅、傭金、過(guò)戶稅等費(fèi)用總計(jì)幾乎相當(dāng)于房?jī)r(jià)的10%。

再加上語(yǔ)言不通、不了解海外市場(chǎng)規(guī)則，中國(guó)購(gòu)房者通常都會(huì)向?qū)I(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司尋求幫助。在海外購(gòu)房中，經(jīng)紀(jì)這一環(huán)通常將銀行、律師等行業(yè)與購(gòu)房者聯(lián)系在一起，扮演著極其重要的角色。相較之下，由于很多國(guó)家貸款控制嚴(yán)格，海外申請(qǐng)貸款頗為不易，銀行所扮演的角色不如國(guó)內(nèi)購(gòu)房這么重要，美國(guó)很多銀行和貸款機(jī)構(gòu)不愿意為海外購(gòu)房客提供貸款，英國(guó)則要求購(gòu)房者提供在英國(guó)的信用記錄以及收入證明、稅單等。

如今，為了吸引更多的中國(guó)客戶，海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正各展所長(zhǎng)。業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍及全美的威翰地產(chǎn)（Windham Realty Group），在上海設(shè)立了子公司，并在北京成立辦事處，直接接觸中國(guó)客戶；但更多的海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)中國(guó)市場(chǎng)和中國(guó)富人認(rèn)識(shí)欠缺，未有如此大手筆，而派遣經(jīng)紀(jì)人飛來(lái)中國(guó)尋找買家。Corcoran不僅在美國(guó)本土聘請(qǐng)了幾名會(huì)說(shuō)普通話的經(jīng)紀(jì)人，更會(huì)定期派經(jīng)紀(jì)人到中國(guó)，此外還與中國(guó)三家房地產(chǎn)公司建立了合作關(guān)系。

新加坡的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司則推出了貼心的“一條龍”服務(wù)，從組織購(gòu)房團(tuán)到日后的裝修、幫辦銀行手續(xù)以及為給房主子女報(bào)讀學(xué)校等都一手包辦。橙易公司（OrangeTee）和中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站合作舉辦購(gòu)房團(tuán)，定期在中國(guó)舉辦銷售展。新加坡博納集團(tuán)（PropNex）不僅有專屬部門接待來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房團(tuán)，還設(shè)置了一個(gè)七人左右的部門在中國(guó)爭(zhēng)取買家。

與銀行合作舉辦VIP客戶見(jiàn)面會(huì)也不失為尋找客戶的一個(gè)辦法。2012年6月，總部位于香港的美亞置業(yè)協(xié)同華夏銀行舉辦了海外置業(yè)的講座，此前，它已在大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與渣打銀行舉辦了一場(chǎng)VIP客戶見(jiàn)面會(huì)，介紹美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并組織看房團(tuán)赴美。中國(guó)的一些銀行也在加強(qiáng)這方面的服務(wù)，他們邀請(qǐng)海外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人飛到中國(guó)參加有關(guān)海外置業(yè)的會(huì)議。

高端物業(yè)攜手名品拍賣

冷冰冰的置業(yè)講座、枯燥無(wú)味的銷售展、一本正經(jīng)的購(gòu)房團(tuán)，這些千篇一律的營(yíng)銷方式，對(duì)中國(guó)的富人群體來(lái)說(shuō)，吸引力正在逐漸減退。有錢的中國(guó)人，非常依賴自己信任的朋友圈、家庭成員，以及生意伙伴。高端物業(yè)搭載拍賣平臺(tái)的出現(xiàn)正是順應(yīng)了這一需求。

在香港地區(qū)，客戶可以一邊在蘇富比的拍賣會(huì)上欣賞和競(jìng)購(gòu)藝術(shù)品與葡萄酒，一邊考慮是否要購(gòu)置一套高端物業(yè)，來(lái)陳列自己即將或已經(jīng)投得的心頭好。在這些拍賣會(huì)上，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們穿梭在形形色色的高凈值富人之間，物色潛在的豪宅買主。

這些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大多來(lái)自本地的蘇富比地產(chǎn)分號(hào)香港蘇富比地產(chǎn)。香港蘇富比地產(chǎn)的前身是Homes Holdings Limited，這家公司以銷售和租賃豪宅為主業(yè)。2010年，該公司與蘇富比國(guó)際地產(chǎn)簽訂了為期25年的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議。變身為香港蘇富比國(guó)際地產(chǎn)的加盟商Homes Holdings Limited，可借助蘇富比地產(chǎn)的資源，為內(nèi)地投資者購(gòu)買香港豪宅以及海外地產(chǎn)提供服務(wù)，拓展業(yè)務(wù)范圍。而蘇富比國(guó)際地產(chǎn)則為加盟商提供大量的業(yè)務(wù)發(fā)展資源，這其中就包括與歷史悠久的蘇富比拍賣行的長(zhǎng)期合作。

受到中國(guó)廣闊市場(chǎng)的吸引，2012年6月，蘇富比國(guó)際地產(chǎn)擴(kuò)大了在中國(guó)的管理團(tuán)隊(duì)，公司在上海任命了新的國(guó)際開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，以便發(fā)掘內(nèi)地的經(jīng)紀(jì)商和經(jīng)紀(jì)人資源，培養(yǎng)和開(kāi)發(fā)新的國(guó)際特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)，擴(kuò)大該品牌在中國(guó)的市場(chǎng)份額。

同樣采取名品拍賣與高端物業(yè)聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)模式的，還有佳士得國(guó)際地產(chǎn)。在佳士得亞洲區(qū)總裁高逸龍（Fran？？ois Curiel）看來(lái)，最偉大的藝術(shù)收藏與最美麗的宅邸往往相得益彰。佳士得拍賣行在1995 年通過(guò)收購(gòu)專注于高端房產(chǎn)的聯(lián)合行銷網(wǎng)絡(luò) Great Estates 公司得以進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，2011年，其豪宅買賣交易額超過(guò)了1000億美元。2011年6月，佳士得國(guó)際地產(chǎn)在香港設(shè)立亞洲區(qū)總部，并隨后與專注豪宅市場(chǎng)的香港經(jīng)紀(jì)公司達(dá)成特許聯(lián)合營(yíng)銷協(xié)議，進(jìn)一步拓展亞太區(qū)業(yè)務(wù)。