央企退房再調查

日前，北京產權交易所公布的2012年一季度交易數據顯示，房地產業成交38宗，其中有7宗為央企退出房地產項目，成交額為6.83億元。

2010年3月，國資委對78家央企發出了房地產“清退令”。隨后多家銀行根據國資委的名單，要求旗下各支行對清退名單上的房地產企業的存量貸款采取保全措施，并到期收回。國資委在4月份對外透露，截至2011年底，27家央企退出了房地產。

國資委的數據顯示，清退名單上的78家央企旗下共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數量的60%，資產總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。

記者調查發現，很多央企的房地產項目與民營企業合資，導致央企房地產項目股權結構復雜，利益也是盤根錯節，導致退出難度增加；部分央企面對房地產的利益誘惑，在中小城市利用職工安置問題，為房地產退出設置界定障礙，將退出時間表一拖再拖。

股權復雜難出手

據了解，北京產權交易所成交的七家公司或項目包括北京麒麟房地產開發有限責任公司（下稱“麒麟房產”）、北京偉地安達物業管理有限公司、北京豐南嘉業房地產開發有限公司、珠海香洋實業有限公司（下稱“珠海香洋”）、北京昌平區科技園區20余畝工業用地及地上建筑物整體、俄羅斯遠東大廈。

其中，麒麟房產的轉讓方為湖北能源集團清能置業有限公司，后者為湖北能源集團的全資子公司，而湖北能源集團主要股東為湖北省國資委、中國長江電力股份有限公司、中國國電集團公司。

珠海香洋的轉讓方為華海房地產開發公司和廣東中洋實業有限公司，而轉讓方均屬于中國海洋航空集團公司的子公司，后中國海洋航空集團公司與中國機械工業集團公司重組，成為其全資子公司。而俄羅斯遠東大廈轉讓方為中土畜資產經營管理公司，后者屬于中糧集團。

知情人士表示，掛牌交易后的流程很簡單，但是前期準備時間比較長。從獲上級單位指示到落實計劃，到拿到行為批復啟動審計評估，再到招商投資，到最后完成轉讓至少需要半年的時間

上述人士表示，想退出但又退不出的央企并不少見，中國核工業集團公司的三級公司北京日興房地產發展有限公司51%股權轉讓至今沒有成功，在北京產權交易所掛牌三次，交易價格從最初的8.2億元降到了7.54億元仍沒有轉讓出去。

該人士透露，之所以沒有轉讓出去的原因還是因為持有該公司另外49%股權的公司為港資企業，雙方共同開發的項目加州水郡盈利性比較好，合資企業另一方股東根本不愿意退出。

“而實際存在的問題是，能夠接手51%股權出資8億元的企業屈指可數。無論是北京首都創業集團，還是北辰實業股份公司都想把另外49%也收購便于管理，但合資企業的另一方卻不賣?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

業內人士表示，由于大多數央企的房地產項目與民營企業合作，在房地產項目建成后央企可以退出，但有些民企則靠房地產項目賺取不菲的利潤，根本不想退出或轉讓的話，就會面臨著復雜的股權問題，有實力的大企業不愿意接盤，沒有實力的小企業根本接不了，如此以來轉讓難度增加。

幕后操盤謀取高收益

“在一些中小城市，地方政府為了招商引資，鼓勵央企到地方投資，同時還劃撥一些土地。這些土地除了建設工廠之外，也會建設一些職工福利房，那么在房價走高的情況下，自然也有一部分房子向社會出售。”知情人士透露，除了股權問題之外，房地產市場所帶來的利益正在成為央企退出房地產的一大阻力。

職工福利房跟商品房在地方成了一團漿糊，不少央企打著為職工搞福利房的名義遲遲不執行國資委的退出令。國資委相關人士表示，在一些偏遠地區，央企為職工興建福利房，是否也需要退出房地產都很難說清楚，央企退出房地產政策很難實行“一刀切”，存在著很多實際待解決的問題。

知情人士透露，在離河南鄭州不遠的一個地級市，有一家央企單位老總認為退出房地產很難。因為當地離鄭州太近，如果不給員工提供福利房，很難留住核心人才，只能選擇不退出。

除了上述因素外，更值得關注的是一些央企早些年在一些城市的郊區建立自己的工廠，但由于城鎮化速度加快，此前的郊區已經成為市中心。一些大型工廠不得不搬遷，而此前的工廠所在地價卻迅速上升。

知情人士表示，在這種情況下，央企肯定不愿意白白將企業的利益拱手相讓，折衷的辦法就是委托中介機構與政府談判，將土地溢價按比例給到央企。這個談判的操作也比較復雜。那么央企在幕后參與土地買賣也不在少數，只是變得更為隱蔽。

知情人士表示，多種原因使得央企在地方上拿地有著諸多的便利條件，未來隨著城鎮化建立步伐的加快，房地產市場的剛性需求還是非常大，央企完全退出房地產不太可能。比如央企中國航空工業集團公司就未退出，相反旗下公司還在江西、福建、湖南等地成立新公司繼續拿地。

一家知名房地產企業高管在接受本刊記者采訪時表示，近兩年來房地產市場的需求被政策壓抑，雖然國家一直要求降低房價，但地價卻直線上漲，有的城市地價上漲了200%。那么按照地價占房價成本的比例計算，真正從事房地產的地產商利潤被大大壓縮。

在這種情況下，央企可以通過到當地投資等便利條件，拿到很便宜或者白送的土地，再與地產公司合作或者直接賣掉都會有利益，這就使得央企退出房地產的難度增加。

退出時間長變數橫生

央企退出房地產還有一大問題，就是國有資產退出的法律程序特別長，中間存在著很多變數。

北京匯通行投資顧問有限公司總經理張躍進介紹，央企退出房地產項目基本分三個階段，前期準備階段，這個中間包括政策咨詢，委托中介機構，可行性研究和制訂轉讓方案，報請上級審批、進行清算核資、審計、評估等工作，制訂職工安置方案、資產處理方案，國有資產評估備案。第二個階段就是進場轉讓階段，這個過程包括掛牌轉讓，與受讓方簽合同、資金結算等。最后是后續工作階段，進行工商、國有產權證變更登記。

張躍進表示，由于央企退出房地產涉及到國有資產轉讓，從決策退出到真正實現轉讓過程特別漫長，手續繁多，尤其是前期準備階段的時間最長，涉及到審批、資產核算等，或許在等待審批的過程中，土地或房地產市場等又發生變化，導致部分項目到最后只能是半途而廢。

在央企退出房地產過程中，為了避免國有資產流失，退出房地產項目需要通過第三方專業評估公司對項目進行評估和審計，再交項目權屬單位審核，也要報國資委，最后通過產權交易市場公開掛牌。為了保證第三方公司評估的公正性，同時還啟動價格發現機制，若征集到兩名或以上的意向受讓方，須采取競價方式來決定最終受讓方。

以珠海香洋100%股權轉讓為例，目前預估價格在1.7億元。由于其旗下擁有13棟別墅，建筑面積4713.74平方米，二期未開發土地約21畝。評估公司參考周圍別墅的價格，以及周圍的地價進行評估，該價格最后還需要中國機械工業集團公司進行評估備案后確定。

張躍進表示，珠海香洋從有意向轉讓到目前在北交所掛牌經歷了很長時間。最初是由廣州分公司參與實施，當時該分公司想將別墅賣掉，價格也與買家談好，因為土地上的成品可以不用進北交所交易，但后來中國機械工業集團成立專門處理房地產的小組來處理此事，考慮到整體轉讓才又將成品納入場內交易，中間經過了不少變動。

央企退出房地產由于操作時間長、一些進行中的項目一時還很難退出，這就使得非房地產主業央企整體退出房地產面臨著很多難題。對于如何破解這一難題，相關部門也很難有一個明確的答復，可以預見的是央企退出房地產未來仍存在著很多變數。