蕪湖房產新政的典型性死亡

自從2012年2月9日蕪湖市房產新政公布之后，蕪湖市政府上上下下的官員都很緊張。此次新政由于對“剛需”進行“免稅、補助、落戶”三重鼓勵，瞬間被視為“頂風作案”，而遭到強烈質疑。

正當外界對蕪湖的“地產新政”議論紛紛之時，2月12日晚，蕪湖市政府新聞辦公室發布一紙公文又倉促叫停了這輪“新政”。安徽省第二大城市的這場房地產大戲，從高調發布到落幕，時間間隔不足三天。

這場圍繞地方政府是否救市的爭論，恰恰印證了長期依賴土地財政的地方政府，在房地產調控之年的窘迫。這種情緒就像一場傳染病。從這一角度講，蕪湖的鬧劇可能發生在很多二三線城市。房地產調控是否松動，不是一座城市能回答的問題。

“槍打出頭鳥”

這出戲的開始，發生得有些意外。

2月10日早上8點30分，蕪湖市政府舉行發布會，正式推出《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》（下文簡稱“意見”）。

這套有效期為一年的新政包含了免契稅、購房補貼和外地購房者落戶的三項引人注目的新政策。其中，蕪湖市政府不僅將為在新建住房和二手房的購房者100%補助所納契稅，對購買90平方米以下新建住房，還給予每平方米50元至300元的補貼，還將允許外地購房者家庭落戶蕪湖市區。

本輪新政，是經過2月1日蕪湖市政府的一次常務會議審議通過的。同時，通過該市政府批準的還有《關于進一步加強保障性安居工程建設和管理工作的實施意見》。

長期跟蹤蕪湖樓市的蕪湖地產分析師虞珠告訴《中國新聞周刊》，新政實際上還是去年蕪湖市政府常務會議審議通過的房地產一系列政策的延續。

2011年4月，蕪湖市政府發布了有效期為一年的《關于進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》。其中既包括保障性住房用地和政府調控目標的表述，也有類似本輪新政中所提到的“外地人員在蕪湖市區購買商品房，可遷入蕪湖戶籍”等的鼓勵性措施。

一位不愿意透露姓名的蕪湖市政府人士承認，本輪新政遭遇社會反響，政府內部原先有一定的心理準備。但即便如此，蕪湖市的官員們也沒有預料到輿論反彈的力度。

“槍打出頭鳥，政府這一次的處境有點被動。”該人士指出。

在2月10日的發布會上，蕪湖市副市長洪建平堅稱，房產新政是為解決夾心層和剛需階層的住房需求，因此不存在救市的問題。

然而，有關蕪湖“打響龍年救市第一槍”的議論已經傳遍網絡。這些輿論并未立刻反映到新聞發布會的現場。當天僅有少數媒體代表到場，更多的參會人員則為蕪湖房地產業界代表和房地產管理部門的負責人。

果然，蕪湖市的新政一經公布，便遭遇了網民的發難。也有不少人質疑新政與中央政府調控“逆勢而動”，從而推測更多地方政府將效仿蕪湖。

眾議鼎沸，蕪湖果然沒有抗住壓力。2月12日傍晚，正在采訪中的《中國新聞周刊》記者收到了蕪湖市新聞辦公室發出的短信通知，“蕪湖房產新政因社會提出了有益的參考意見，決定暫緩執行。”

同一時間，市政府網站也發布了蕪湖官方的解釋，稱新政要求制定的配套實施細則正在研究完善中，為保持蕪湖市房地產市場更加平穩健康發展，“經研究決定暫緩執行本輪新政”。在此期間，曾一度傳聞新政叫停，是因來自住房和城鄉建設部的調查組到達蕪湖。然而這一傳聞，被蕪湖市政府的內部人士否認。

據《中國新聞周刊》了解，2月11日當天抵達蕪湖的為國家發改委黨組成員、紀檢組長劉曉濱率隊的國務院保障性住房分配及質量管理工作督查組。這是一次事先計劃的對保障性住房分配和質量管理的調查。另外一組督查組，當天還抵達深圳展開兩天的督查。

然而，對于新政暫緩執行是否存在其他原因，蕪湖市政府新聞辦公室最終沒有回復《中國新聞周刊》的詢問。但是記者發現，就在這則暫緩執行通知落款日期的2月11日當天，蕪湖市委宣傳部還發表文章，強調蕪湖市推出《意見》的目標，仍是“加強住房保障，改善居民住房條件”，并且“毫不動搖地堅持宏觀調控政策的目標”。

同樣是2月11日，蕪湖市包括住建委在內的三部門還發布了關于執行《意見》的相關解釋和規定，規范對“自住普通商品住房”的解釋。

從高調發布房產新政，到匆忙落幕，蕪湖市政府動蕩了三天。有內部人士坦言，甚至有外地的官員來電，對蕪湖的新政表達了“不理解”。

上述政府人士對《中國新聞周刊》坦言，蕪湖市政府經過事后反思，自行決定新政只能演繹成為短命的“三日游”，與中央政府近期不放松房地產調控的表態和全國“兩會”前夕的輿論環境均密不可分。可謂出臺的“時機十分不理想”。

屢次救扶樓市

其實，近年來面對樓市幾度低迷，受盡財政之苦的蕪湖市政府，始終在加大力度扶植樓市。

早在2008年8月，時值上一輪調控，樓市同樣量價齊跌，蕪湖市政府也是在國內率先出臺扶植本地樓市的政策。當時的文件與本輪新政十分相似，被稱為《關于促進我市房地產市場持續健康發展的若干意見》。

實際上，2008年的政策除了優惠的幅度小于本輪新政，比如“市財政一次性給予市區購買第一套自住普通商品住房的購房人所納交易契稅額50%的補助”，政府激活樓市的思路與今天幾乎雷同。只不過因為，2008年在國際金融危機的影響下，中央的樓市調控沒有今年鐵腕。

上述不愿意透露姓名的蕪湖市政府人士對《中國新聞周刊》稱，在中央“一刀切”的調控政策之下，首付標準和銀行貸款的門檻提高，都壓制了蕪湖當下的改善性購房。樓市的低迷，影響到了政府的收入。

“對于工業還不夠發達的蕪湖，土地財政是必然存在的。”上述人士告訴《中國新聞周刊》，“無論哪個政府首先都得解決吃飯的問題。”

這位人士還表示，土地出讓目前仍是蕪湖市政府的主要財政收入手段，但其所占財政收入的比例遠不及外界所統計的“90%”。

此前，也即2000至2008年間，蕪湖市區經營性用地“招、拍、掛”中，居住用地出讓面積占總出讓面積的76%。而近年來，除了2011年住宅出讓的比例有所下降外，2009年和2010年均保持著大規模的土地出讓。

作為經濟增速尚待提高的安徽省第二大城市，蕪湖盡管臨近長江三角洲，但年度地區生產總值僅為江蘇省第二大城市無錫的四分之一。同樣，這里的土地價格和住宅成交價也處于“高不成、低不就”的尷尬位置——樓市的活躍程度既高于省內的周邊地區，又明顯低于鄰居江蘇的城市。

2011年，國務院批復同意將地級市巢湖的行政區劃調整，將該市一分為三，其中兩個地區劃入蕪湖管轄。其中，蕪湖的市域面積從約3300平方公里擴大到近6000平方公里，面積接近安徽和江蘇的省會。與此同時，蕪湖的人口也凈增到380萬。

可以預見，土地增值、房產升值將毫無疑問地降臨到這座潛在的經濟強市。僅在2008年，蕪湖市有資質的開發商就達202家。近兩年內，國內大型的開發企業也逐個進場。行走在蕪湖市區內，新房產項目的招牌林立，恒大、萬科、蘇寧、萬達、國貿等近期進駐的開發商正不斷分食著這座城市的地塊。

不過，2011年中央政府對房地產的調控和國內經濟增速下滑，給蕪湖的房產帶來了陣痛。土地出讓收入銳減和購房貸款緊縮，讓處在開發商和購房者之間的蕪湖政府，在買賣兩端都面臨著收入增長的危機。

2011年，蕪湖市各類居住用地成交為15塊。在去年8塊流標的居住用地中，過半為純住宅用地。而在2000至2008年期間，蕪湖市區經營性用地出讓的總共118宗，超過四分之三為住宅用地。在2004年和2007年的高峰期，分別由21塊和17塊經營性用地成交，為蕪湖市帶來近百億元的土地出讓金。

地塊出讓減少的同時，蕪湖的居住用地出讓價格也降至3100元每平方米，與2010年的4563元每平方米同比大幅下降。

土地出讓“量價”齊跌直接造成蕪湖市政府財政收入的“縮水”。2011年全部土地出讓金則縮減至83.69億元，這一年全市的財政收入超過280億，其中，居住用地出讓金額52.3億元，不足2010年該數據的一半。

和其他城市幾乎一樣，這是蕪湖市近年來第二次遭遇土地出讓金“縮水”。上一次的財政危機發生在樓市調控形勢相似的2008年，那一年蕪湖市的居住用地出讓金額僅不及21億元。

在最近的五年內，蕪湖市區從住宅類用地的土地出讓金中的收入，基本都超過了地方政府收入的五成。只有在2008年、2011年，這個比例所在的兩年才低至三分之一左右，而這都是因為樓市調控敏感。

然而，由于目前針對地方政府關于土地出讓金的財政監督和預算控制均缺乏透明，從一線到三線城市，地方政府對土地財政具體的依賴程度，公眾的認知和監督都只停留于表面。實際上，除了承認“土地財政”，作為典型三線城市的蕪湖似乎沒有其他的選擇。

如今，為了重抬的蕪湖地價，蕪湖市國土資源局于2012年1月上旬召開了蕪湖市城區基準地價調整的聽證會。只不過，該會議的結果仍在備案中，尚未對公眾公布。

蕪湖人“自己的樓市”

根據記者自2月11日以來的觀察，房產新政的快生和快死的消息都未能攪動蕪湖市區的房產交易。

2月，蕪湖市域內約有十余個新項目預備開盤。盡管新政執行的三天恰逢周末，這些項目除了在看房者走訪樓花的人次有限上升之外，沒有出現任何外地購房者來搶購。

根據蕪湖本地房產研究機構的數據，蕪湖絕大多數的購房群體是蕪湖主城區內的居民，以及自去年開始并入蕪湖管轄的周邊郊縣的居民，省外的投機性購房所占比例微小。

《中國新聞周刊》記者多日來對看房者和購房者的詢問也基本證實了這一點：多數本地有一定購買能力的工薪階層，在過去的五年內購買了房產。他們很多人用每個月不到3000元的平均工資，承受著每月2000多元的按揭貸款。

蕪湖市政府也巧妙地運用了這一現象，證明其樓市調控的成功。和許多二三線城市一樣，蕪湖也將市區新建商品住房平均價格同比漲幅控制在當年人均可支配收入增幅以內，定為樓市調控的重要指標之一。

而據蕪湖房地產協會的統計，2011年蕪湖市區商品住房銷售均價為每平方米5766元，同比增長9.2%，低于同期人均可支配收入的13.5%增長幅度。2011年，蕪湖市區居民的人均可支配收入為20314元。

經歷了2008年和2011年的樓價下跌，蕪湖人早已對房價不再敏感。對于他們來說，盡管蕪湖的房價將夠他們承受，但好歹還有上升空間。

蕪湖人的理性，在新政執行的三天里也表現出來。即便是2月18日馬上就要開盤的萬達廣場待售的500套精裝小戶型公寓，也并未出現熱銷。

萬達集團這一品牌樓盤在蕪湖以出售45至55平方米的房型為主，售價為每平方米6782元。由于房屋的規格均小于蕪湖新政90平方米以下的規格，這一樓盤的購房者幾乎都符合政府原先設計的100%免契稅和每平米至少50元的補貼優惠政策。

該項目所在蕪湖主城的鏡湖區，也集中了目前蕪湖全市范圍內約三分之一的待售住宅量，市場銷售均價也在每平方米6000元以上。這不算是全市范圍內的最高價，但相對于全年5766元的單價，仍然不算低。

盡管價格不低，但一些蕪湖年輕人仍然認為，這個市場仍然有投資的空間。

2月13日，即蕪湖叫停新政的次日，31歲的當地某出版集團職員盛楊駕車帶著母親第一次來看這一項目。不同于面帶遲疑的母親，這位年輕蕪湖人表現得像是中了彩票。

“30萬買一套新房，您住著會舒適，將來賣了還能賺兩三萬塊”，盛楊對母親說，他一邊比劃著雙手，一邊朝銷售經理望著，希望得到肯定的答復，可銷售經理正忙于填她手中的預訂金單據，像是怕盛楊改了主意。

盛楊可以隨時改主意，即便他最終決定不買，也能收回2萬元美其名曰的“誠意金”。但是他表現得很堅決。他堅信，一套能升值賺錢的房子比他在出版社的工作更能賺到錢。

他只是在交了訂金之后才向銷售前臺問起蕪湖新政的事。他從售樓處得到的答復是，政府新政只是“暫緩”，他們預計年內政府仍會兌現，屆時盛楊盡管可以向蕪湖市政府“要回”房子的補貼。

“是吧，政府補貼不就是你們的大老板給的。”這位蕪湖年輕人說。 ★