房價漲跌憂

白靈 樊力 潘燈

商界管理沙龍

萬通地產董事長 馮 侖

北京市青年商會

中國政法大學商學院院長 孫選中

興業銀行首席經濟學家 魯政委

國務院發展研究中心信息中心研究員 朱 敏

三星研究院宏觀組首席研究員 李牧群

房價綁架中國

《商界》記者前不久聽說了這樣一個故事：有人說，中國房價漲也不是，跌也不是。漲下去，最多兩年之內便會發生大的危機；如果跌了，中國經濟兩年之內也必將崩潰。

在中國，房價問題從來就不是一個簡單的市場問題。它甚至已經綁架了我們的經濟和政府，關系到整個中國的經濟命運和政府的執政大局。房價的尷尬在于：高房價不調，會演變成種種事關穩定的問題；調控力度過大，又會產生難以預料的經濟問題。

房價漲了，老百姓怨聲載道；房價跌了，又有地方政府疾呼地方財政兩三個月都撐不下去了。中國很多事情發生得之突兀，往往讓人無從準備。而房價，正在給中國打招呼，我們應當做好怎樣的準備？

房價下跌=GDP崩盤？

馮侖講了一個笑話：“最近一段時間，有部電影非常火爆，叫做《失戀33天》。當下大家談房地產大體都是這樣的預期，仿佛是在經歷一場失戀，每天都在數，什么時候到期，一天一天在記錄自己的信息。”

伴隨著房價的節節下挫，擔憂的聲音也越來越高：假如房價下降50%，中國經濟面臨崩盤，銀行關門破產、GDP完蛋，比美國次貸危機更嚴重，其后果是災難性的。

也許，我們已經習慣了“一天幾個地王”、“房價屢創天文數字”這樣的“故事”，我們也順理成章地認為房價會一直就這么漲下去。我們早已適應了高增長、高房價，當“房價下跌”這樣“踩剎車”的事情發生在眼前時，我們反而有些無所適從。

就像一班高速飛馳的列車，當它猛然停下來，“事故”便會出現。更何況，它還是支柱產業，據粗略估計，與房地產密切相關的行業達到了60多個。

從“占領售樓處”到企業危機？

不僅僅是馮侖在經歷“失戀33天”的痛苦，繼王石早年拋出“拐點論”后，萬科總裁郁亮又拋出“過冬論”：“冬天已經全面來臨，整體來說，目前現金充足度將比利潤率更為重要，萬科將同時在發展策略上也采取‘過冬術。”SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體采訪時表示，房價下降只有一個因素，開發商沒錢了。同樣的，恒大地產董事局主席許家印也宣布，形勢比之前更嚴峻，年前“不買地是原則，住宅地產不買，商業地產更不會買”。

而在《商界》近期召開的“商界管理沙龍”上，也有來自房地產行業的企業家坦言，“最近企業正在面臨極大的困難”。據統計，在全國35個重點城市中，有30個城市樓市成交量同比下降，9個城市成交量降幅在50%以上。

開發商在過冬，購房者在生氣。剛買的房子還沒拿到手，房價就蒸發了幾十萬元，確實令人難以接受。

在南京城南的一家樓盤，大量老業主封堵了售樓處。而在福州，一個樓盤業主和開發商談判，要求給予“適當補償”。

在美國民眾發起占領華爾街的行動之后，中國的購房者似乎也掀起了一股“占領售樓處”的風潮。購房者怒火中燒，開放商也花樣百出，一邊大舉降價促銷，一邊又有數十個樓盤給業主開出了“降價補差價”的藥方。更有甚者，深圳一家開發商甚至提出，購房滿三年，不論房價是漲或跌，只要業主提出申請，開發商都可依照合同原價回購。

從房地產危機到金融危機？

有網友認為，如果我們的房價下跌，這么多貸款買房炒或住的人不知道怎么辦，銀行也不知道怎么辦，房價下跌對中國經濟還真未必是好事。因為，金融這潭水真的太深了。

國務院發展研究中心朱敏指出：在房價背后，其實隱藏了一個更為讓人不敢言說的事實：中國的房價問題，已然成為一個矛盾顯著的“悖論”。一方面，“搞活”房地產，固然對短期經濟增長速度和經濟規模積累有利，卻難保不會為長遠的民生福祉和社會穩定埋下隱患；另一方面，擺脫對房地產的依賴，對長遠經濟健康發展和民生福祉當然有利，卻又容易傷及當前的經濟結構和金融體系，一旦超出其承受能力的臨界值，就會造成連鎖反應，導致整個經濟安全和社會穩定的局面失控……這無疑是最糟糕的結局。

中國房價“悖論”產生的邏輯，可以用一個不斷上演的故事模型來描述：在GDP考核模式下，各級政府充分發揮自身掌握的土地和銀行這兩大資金“變現工具”，開始拍賣土地，開發商得以從銀行手中貸款向政府買地，然后建造出房子賣給購房者，而后者也從銀行貸款，購買這些開發商建造出來的房子。各級政府則通過堂而皇之地大肆賣地，從而獲得地方發展所需的資金和官員升遷所需的政績（即“土地財政”），開發商再通過“空手套白狼”的方式獲得暴利。這些成本，一律被轉嫁給了購房者。最后，購房者所收獲的唯有越發高企的房價，導致房奴的進一步“奴化”。

盡管在客觀上，上述邏輯的確推動了近十年來中國經濟高速增長。但與此同時，也應看到其埋下的泡沫禍根。事實上，如今整個房地產業的手里已牢牢捏著銀行一半左右的信貸資產。這個令人恐慌的比例，意味著什么？泡沫破裂之時，銀行將何以自處？

甚至可以說，相比更大的危機，銀行自身難保恐怕還是小事，而隨著為發展房地產而發行的貨幣突然沒了購買者，接下來必將引發極端嚴重的通脹問題。資產泡沫破裂，通貨膨脹如潮而涌，脆弱的中國經濟大廈亦將隨之而傾塌。

從金融危機到經濟危機？

房價跌多少合適？業內的普遍觀點是10%～20%，也有人宣稱，房價需要降50%，更有甚者，甚至提出房價降70%。如果房價下跌70%，我們會怎樣？關于這個問題，一種最簡單的回答就是：“如果降70%，我就買得起房了”。

反駁的觀點隨之而來：“如果房價跌70%，你還敢買房嗎？”有人調侃道，股市4000點的時候很多人說，到2000點我賣房子全倉進入。真到1800點了，反倒不敢進了，繼續瘋狂拋出。

房價會下跌70%嗎？我們回想一下，1996年海南房地產的崩盤，1997亞洲金融危機之后廣州、香港樓市的崩盤，2008年次貸危機之后美國的樓市，再早一些1990年代初日本樓市的崩盤，都是以超過70%的下跌率收尾。因此，房價下跌70%并非是聳人聽聞，也并非是天方夜譚。

按照下跌70%計算，房價相當于回歸到若干年前的水平。首當其沖的，無疑是房地產市場的玩家會重新洗牌。隨之而來的，會有無數的小房地產商關門倒閉或者被兼并，大房地產商也難逃此命運。特別是對于那些“不務正業”投身房地產市場的業余玩家，估計在房地產市場上的投資將血本無回。在這樣的過程中，大量建設到半途的高樓大廈不得不停工，造成大量的爛尾樓，成為城市的傷疤。同樣，建成的大廈和住房也會因為找不到買家而不得不空置，上演“空城計”。

“從國際經驗來看，房地產景氣與宏觀經濟景氣有非常高的關聯性，如果房地產崩盤，中國經濟肯定崩盤。”有業內人士對記者表示，“從美國、日本和中國香港的經驗看，資產價格的迅速下跌對于經濟的拖累不容小覷。房價緩慢下跌是好事，但如果是崩盤式下跌，任何經濟體都無法承受。”

房價下跌=十年盛世？

最近，獨立評論家牛刀在其新書《窮人通脹富人通縮》中，為中國房價“算了一卦”：泡沫破滅日是2012年6月5日。盡管這一“算命式”觀點遭受了頗多奚落與嘲諷，但對于資產泡沫化的嚴重程度，各界有著普遍共識。

在另一篇文章中，牛刀認為：中國的房價是全球一個最大的笑柄。我因為工作的緣故，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚開車，在北京五環兜一圈，周邊的大量的樓盤亮燈率基本不到3成，上海比北京更甚。資本家的牛奶，寧可倒掉也不降價賣給需要喝奶的人。中國現在也一樣，大量的住宅寧可空置，也絕不降價賣給需要房子的人。

房價下跌，眾人一致叫好。至于好在哪里，許多人可能并未細想。

價下跌五成可承受？

銀監會前主席劉明康明確表示：“就是房價下跌50%、30%，跌掉三成、五成，這種情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業不存在著被房地產商裹挾這一說。”

據悉，銀監會2008年開始就要求商業銀行進行房地產壓力測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%。而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

而廣東金穗集團營銷策劃總監洪強華認為，現在只不過是在擠泡沫階段，房產市場發展總體風險是可控的。調控政策下什么都有可能發生，很多資金鏈有問題的發展商，降價賣很正常。

另一方面，關于房地產對相關產業的拉動作用，假如房價跌五成，保障房能否替代商品房？“十二五”規劃綱要顯示，未來五年，我國將建設3600萬套保障房。其中，2011年1000萬套，2012年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

而早在2011年1月，住建部就聲稱，廉租房和公租房建設要以小戶型為主，套均建筑面積控制在40平方米左右。按照這樣的規模，今明兩年每年按1000萬套，每套按40平方米計算，將建成的保障房約4億平方米。而統計局的數據顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米。可以估算得出，保障房約為商品房面積的4成左右。

基于此，房地產對相關行業的拉動并不會一下消失，不包括已開工的商品房建設，至少在保障房領域，可以替代4成左右的商品房建設空缺，也同樣會拉動鋼鐵、水泥、家電等領域的需求。

馮侖則認為：從自然增長來看，一線城市對于商品住宅的需求確已基本飽和，如果沒有調控政策，這個市場也會出現正常的下滑。而我們以往談房地產，更多的是在講住宅地產這一單一業態。從房地產的另一分支——商用不動產來看，實際上2011年的形勢非常好。總體來說，大家有時候覺得房地產市場不好，就是因為我們以前還處于青春期，沒有把男人和女人分開，沒有把房地產商用和住宅分開。

房價下降50%可保未來中國10年盛世？

作為“激進派”代表，牛刀曾言：從我對中國社會的觀察來看，最近兩個月要比上半年太平了許多，那種天天轉發的微博中到處是抗議強行拆遷的現象少多啦，何故？因為房價開始停止了上漲，老百姓在煩躁之中看見了希望，心態開始平和。然而，我們離太平盛世還有很長的距離——

首先，我們來看看和歐美等國家的距離。相對中國民眾的生活，歐美無疑是中國人的天堂。不講人均收入，單從白領階層和婚齡群體來講，其收入水平就是中國一線白領階層和婚齡群體的四倍甚至十倍，而房價水平低于中國一線城市將近20%至50%。

其次，我們來看看貨幣超發了多少？外匯儲備已經高達3.2萬億美元，表明10年多來僅此一項在國內超發貨幣21萬億元人民幣。再加上2009年超發貨幣10萬億元，總共最少超發貨幣30萬億元以上。超發的貨幣怎么回收，唯一的辦法就是將房價降下來。在金融學上，房價上漲是在創造貨幣，貨幣越發越多，矛盾越來越大，經濟結構完全扭曲無可繼續時，只有回收貨幣。而房價下降本質上是在回收貨幣，這就是我們現在看見的貨幣緊縮。

其原理是，房價上漲，銀行風險是與房價上漲一起加大；而回收貨幣，表明銀行風險不斷在降低。這就是為什么銀監會說，銀行可以承受房價下降50%的壓力的主要金融原理。銀行系統穩定，幣值就開始穩定，商品價格就要回歸。邏輯上，房價不降通脹不可能得到遏制。

第三，經濟開始回歸常態。房價上漲時，農民不事農桑，工人不事生產，大家坐等房產升值，錢一多就移民，直接導致實業崩潰，生產空轉，田地荒蕪。誰還去創造財富？沒有生產和消費，我們用什么支撐起如此龐大的經濟體？未來我們又如何投入全球經濟的競爭

跌一點，是沒有用的，中國也就從此錯過發展經濟的歷史性機遇。展望未來，當人口結構發揮作用時，住宅將會長期貶值。未來十年，中國能否啟動內需將考驗的是一個民族智慧，而啟動內需的第一步是民眾對衣食住行的無憂，才敢大膽消費，以促進生產。盛世與否，取決于房價是否下降50%。

讓90%的人站起來？

還有一種說法是，中國過去10年的城市人口年均增長3%，而每年住房供給量年均增長20%左右，人均住房面積已經超過了日本與韓國。按說，中國的住房供應量完全可以滿足大多數國民的住房需要，但市場卻成了少部分富人攫取暴利的工具。他們買房投資，從而不斷抬高房價，導致中國的房產市場脫離了其正常軌道，房子失去其基本功能，投資功能被無限量放大，泡沫早已具備雛形。

中國社會科學院發布2011年《住房綠皮書》指出：通過對2010年9月全國35個大現，35個大中城市平均房價泡沫為29.5%。

如果說10年來，中國的房產市場傷害了大部分中國人，那么這一輪的調控政策理應遵從民意，與“民心”相比，泡沫破裂即使帶來一些沖擊，也不能動搖決心，“樓市拐點不能成為調控拐點”。國內一家權威財經雜志曾有這樣一組統計數據：在中國，20%的高收入家庭消費了近七成的住房供給，特別是最富的10%的人購買了住房市場供給量的50%。10%的投機者在房產市場興風作浪，傷害了90%的民眾。

所以，一種值得期待的結局會是：房產泡沫破裂，10%的人倒下去，90%的人站起來。

房價上漲=經濟穩步增長？

對于勒緊的調控政策，馮侖打了個比方：決定一個產品市場大小的，在于它的商業價值。為什么街上的飯館很多，解決了很多就業，產生了很多價值？如果我們規定，第一，只能在家吃飯，只管吃飽，功能就很簡單。第二，只能跟老婆吃飯。第三，只能跟活著的老婆吃飯。第四，只能跟注冊的、活著的老婆吃飯。這種制度一安排，你會發現，街上餐館一多半都倒了。因為大家知道，咱們現在的餐館，絕大部分不是為了跟老婆吃飯，而是尋找新鮮的生活體驗，還有很大部分是商務應酬。但制度一安排，整個市場就全都沒了。

房價上漲對經濟的貢獻有多大？我們來聽聽兩位市長的說法：一是北京市長講到：北京市經過兩三年的調整終于解決了一個問題，就是扭轉了曾經對房地產的過度依賴，房地產的貢獻率從占北京市年增長的16%，終于調成了8%。而上海市長也講道：通過兩三年土地調控，把上海的房地產貢獻從17%減到了7%～8%。

雖然我們可以將市長的聲音解讀為房產調控不改經濟大勢，但之前16%和17%兩個數字，還是體現出了房地產作為支柱產業的巨大分量。

老百姓扛不扛得住？

2011年8月，興業銀行首席經濟學家魯政委表示，房價下跌將會引發失業等問題，老百姓扛不住。11月，北京師范大學房地產研究中心主任董藩在其微博上稱，若房價下跌，86%的有房家庭、銀行、地方政府、財稅部門會“倒霉”。同月，清華大學教授李稻葵指出，如果房價在北京、上海、廣州出現10%的下降的話，一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題。

任志強也加入了爭論的行列，他寫道：“看了許多評論，大多數人不了解中國城鎮的住房現狀……全國現有城鎮住房約190億平方米，包括非成套住房，約合2.4億套（含非成套折算），約2.4億戶、6.7億多人。私有化率中擁有第二套住房家庭的比例約12.5%，約2400萬套。用于出租的約62%，偶爾居住的約30%，其他有用于營業、辦公、倉庫等用途和空置的。城鎮空置住房約占其中的3%左右。”

時評人童大煥認為，即使現有房價全部跌一半（那時中國的金融乃至中國經濟可能已崩潰），現有那一半以上希望房價下跌、希望自己買得起房的人當中，也未必有三分之一買得起，而其中一部分人，甚至因為已經失業而連生計都無著。

房價的下跌只對有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好處，他們是下跌到一定程度后擁有實際購買力并且真實出手的人，這部分人不會超過全國總人口的三分之一，而且隨著買房的人越來越多，這個比例還會不斷下降。那么，為了少數人的利益而讓大多數人作出犧牲，究竟合理不合理？

根據這樣的分析，結論便是，一套價格穩步上漲的房子，不管自住還是不自住，不管它在什么地方，它都可以成為你向人生、健康和事業沖鋒的堡壘：你可以用它抵押貸款，用于創業、孩子教育、治療疾病甚至養老。與此同時，如果糧油、蔬菜等生活用品、醫療、教育等各項成本都在不斷上升，唯獨作為老百姓一生最大財富的房子卻不斷貶值，實際上使每一個房屋所有人都失去了對抗物價上漲的風險對沖工具。這就是房地產的資產屬性。

誰在著急？

誠如童大煥所言，什么都在漲，而房價卻停止上漲，我們的資產怎么保值呢？“市場并沒有想讓房價跌。房價跌的時候，地方政府比開發商還著急，老百姓比開發商還著急。”2011年11月5日，在上海舉行的新書《任志強的地產人生》媒體見面會上，任志強如是評價當下部分樓盤的降價潮。

支撐其觀點的，卻是備受詬病的開發商資金鏈。任志強認為，現在只是個別開發商不行。按投資和到位資金比例來看，2008年是1:3.8，現在是1:4.2。開發商手里還有17000億元現金。

此外，任志強還稱，“從數據來看，只是個別樓盤降價”，“如果政府稍微一放松，需求是真正存在的”。他還提到，佛山“松綁限購”的半日游，說明地方政府怕一抬手，房價就回來了。在他看來，房價不應該暴漲，“房價漲幅應低于居民收入的增長速度。”

談及中國房地產市場的另一關鍵詞——保障房時，任志強則認為，“我可以不客氣地說，10年前我們就已經提議，建立市場化的同時要建立住房保障制度，但好像有關部門不太愿意聽。如果那個時候就辦的話，也許今天就不會出現房地產市場泡沫、限購以及引發經濟惡化的問題。

而對于5年建設3600萬套保障房的任務，他解釋說，巨大的保障房建設任務背后，后遺癥之一是2013年商品房市場供應大幅降低。“用保障房限制商品房住房。為了讓一條腿長大，就把另一條腿砍折。”任志強說，這種做法導致的后果一定是不平衡。

政府調控的底線：何謂“合理水平”？

“房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。在這里我特別要強調，對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”2011年11月7日，鳳凰衛視播發頭天晚上國務院總理溫家寶在圣彼得堡看望我國駐外人員時，對中國房地產調控的最新表態。

針對2012年物價和房價走勢，三星研究院的李牧群認為：首先從政策層面來看，房地產調控政策終于打破了僵持，房價剛出現松動跡象，正處在關鍵階段。

雖然近期保增長的呼聲又起，房地產作為拉動經濟增長的最有效也是最傳統動力，調控政策則造成GDP增速減緩，地方財政收入減少，從而面臨來自地方政府、開發商以及前期投資者等各方希望放松調控的壓力。

但如果此時放松調控，房價反彈力度將遠超金融危機時期為了保增長而導致的房價畸漲一發不可收拾的局面。因此政府堅持房地產調控政策將是確定的。這樣，從開發商方面來看，目前的貨幣政策雖然存在著微調的可能，但定向寬松多出的信貸流向房地產企業的概率不大，開發商資金鏈將日趨緊張。

更為重要的是，無論開發商，投機者，還是普通民眾，對房價只升不降的預期正在回歸理性。整體來看，2012年房地產市場會呈現供過于求的局面，房價繼續下行已經不是懸念。具體降幅能達到多少，更大程度上取決于政府對經濟增長幅度下滑的容忍程度，和面對利益鏈條上各方對抗力量的堅持程度。

房價上漲=透支未來？

在南京，一位業主將一處原標價103萬元的房產直降22萬元，在房產中介掛了快半年的房子一小時內就被賣掉了。而在北京，一處樓盤在大幅降價之后，一周內售出了74套。

房價是真跌還是假摔？我們究竟正面臨著怎樣的房地產經濟？房價持續暴漲之后的下跌，也許正是我們透支了太多未來之后的一種理性回歸。

當前房價是真跌還是假摔？

有網友稱，房價是下降了10萬元，但銀行利息卻漲20萬元，對于是否買房的態度越來越不明朗了。房價確有松動，但另一種聲音也開始出現：中歐國際工商學院教授許小年說，房價短暫下跌后將迎來報復性反彈。

而萬科企業董事長王石在其微博中表示，現階段樓市調控成效初顯，如此局面能連續控制三年，中國房地產將軟著陸。

在這股降價潮中，萬科則再度成為急先鋒，其在北京、深圳、東莞及惠州的眾多項目中推出遞進式的優惠措施，北京的金隅萬科城更是率先出現了高達每平方米三千元的價格直降。

對此，游學美國的王石表示“舉雙手贊成”。他稱：“房地產價格上升，我是憂心忡忡。雖然我是利益相關者，但是一旦泡沫破裂，大房地產商是首當其沖。”

另外，王石談到，現在大眾表面看到的房地產泡沫現象和通貨膨脹，其實反映了中國社會以往那種高能低效經濟增長方式，確實不具備可持續性。而近兩年，政府陸續推出的“國五條”、“國八條”、“新國八條”以及“京十五條”則正是致力于讓房地產從最高位逐漸回歸到理性價位。

土地財政是一劑鴉片？

“開發商要不遇到客戶砸售樓處攤子，要不自己在打價格戰，沒有機會大家再聚到一起了。想到大家能夠聚到一起對付開發商的時候，我覺得很高興。”2011年11月19日，潘石屹出席一次現場演講的時候，仍保持著一貫的“潘氏幽默”，甚至其后的提問環節，他都為每位現場發言者親授起“潘幣”。

而針對當前的房地產現狀，潘石屹則一如既往地“一針見血”。他表示，衡量一個市場有沒有泡沫，可能從各個角度衡量，但主要的指標是這個市場的租金回報率，“只有這一個指標，大市場、小市場、住宅市場、別墅市場、寫字樓市場都可以用這一個指標來衡量。”

他向媒體透露稱，中國的住宅市場的租金回報率現在不足2%，而一些特大型城市租金回報率只有1%。“1%的話，意味著一百年才能夠收回來投資，政府給你的使用年限才是70年，你說這個生意怎么做，這肯定是不合理的生意。”潘石屹表示。

潘石屹還認為，要把中國的房價這么高、地價這么高的局面徹底地扭轉過來，不是限購、限價這樣的政策也不是出臺稅收或者一些貨幣政策，“最根本的政策，我認為是土地政策，農民可以自己出讓地，不要把農民的地必須經過國家征上一次，再給開發商出讓。”

房地產企業必須要轉型？

作為地產界的另一位大佬，馮侖將王石稱為“淡定哥”。據他透露，盡管萬科已經做到了全球銷售額最大的房企，但王石的游學還是顯得超級“淡定”：“他告訴我們，一年可能不夠，在哈佛還要等一年。第三年去哪里呢？去倫敦，如果還不夠，可能再去以色列……你看，他為什么能淡定呢？他今天淡定的原因就是八年前作過一個正確的決定，而這個決定讓他今天能夠穿越，能夠渡過大家看到的冬天，而且能夠順利完成換季，進入到下一個春天。”

按照經濟發展水平，馮侖將房地產市場的發展劃分為幾個不同階段：第一個階段，就是在人均GDP在2000、3000美元到8000美元之間這段時間，住宅是屬于任何一個經濟體在起飛城市化發展時期最缺的產品，被稱為房荒時期。他認為，中國的人均GDP已達到4000美元以上，而北京上海等一線城市甚至早已超過了10000美元。住宅地產的飽和也符合這個規律。

在這一階段，我們采用了“美國模式”，即完全放開房地產市場，而在這之后，我們應該采用“新加坡模式”，靠政府解決的歸政府，靠市場解決的歸市場。而目前采用的“德國模式”，對房地產市場的強力限制，只是階段性政策，最終還是會回歸到“新加坡模式”。

下一個階段，在人均8000美元到15000美元之間，是商業地產的活躍期。在中國，目前已經出現了這個趨勢。萬達廣場近年來的大紅大紫，也是因為王健林及早地布局了萬達的商業地產模式。

在此階段，中小房企就不再適合以往那種粗放式的經營了，而是應該專注于專業市場和細分市場。他舉例說：“三年前我和王石去臺灣，到臺中參加一個項目，有一個老板跟我們講，叫單身女性公寓，他說做40套。我們從來就沒有做過這么少的房子，而這個公司是當地一致認為好的公司，才讓我們參觀。后來別人告訴我們，細分市場不能做得太大。”在他看來，中小房企的另一條出路是關注中低收入階層，甚至可以與政府合作一些項目。

至于他所說的萬科在八年前的決定：是指萬科向“制造型房企”的過渡。作為巨型企業，競爭的支點就是成本、速度、規模：“現在萬科的住宅產業化產品已經接近于三分之一。幾百個建筑師，有研究車庫的，有研究門窗的，有研究圍墻的，什么都研究。住宅產業化這件事情，使萬科得到多大的競爭力呢？首先速度快了，每一個房子，我們用12個月做完，他用9個月就做完了，他會節省三個月的時間。速度都比大家快，當然就是競爭力。交房快，上市公司結算利潤就快，然后現金情況就好。”

在馮侖看來，在人均GDP達到15000美元之后，將是“投資性房產”的時代。到那個時候，房子已經不再為個人所有，而是由金融機構來操盤。而房企必須要不斷地轉型，才能成功地完成一次又一次的“穿越”。

房價漲跌背后的二元中國

買房難問題也許是中國人獨有的問題。然而，鋼材、水泥、建材、家居……上下游關乎近百個行業的中國房地產行業，從某種角度上看，也是世界的房地產行業。

于是，在這場關于總理與總經理之間的糾結、宏觀調控與市場經濟之間的博弈中，我們應該嘗試把復雜的問題“拆”開了看。

所謂的“拆”開來看，也即是要解決“何處用心，何處用腦”的問題。

何處用心？居者有其屋，是千百年來中國人的文化心理。很多人一生的夢想即是有一間屬于自己的房子。那么，若是有人夢想一生依舊買不起房怎么辦？那么政府的廉租房必然要承擔解決這部分人需求的功能。

何處用腦？房價問題畢竟還是一個經濟問題。經濟問題如要加諸社會、人情等各種變量分析，那它最終依舊還會是個問題。有人說，房地產是剛需，剛需是降不下來的。那么何謂剛需？剛需是指即便你支付全部財富甚至生命也要去滿足的需求。房地產行業真到了剛需了？說到底，中國的房地產行業并沒有到供需關系完全扭曲的那一步。

回到房價。即便很多人已經對房價下跌形成共識，但我們認為即便中國樓市有泡沫，這個泡沫也不是全局性的，也應該一分為二辯證看待。在我們的經濟結構中，呈現出獨特的二元性：一線和沿海城市的中高收入群體，早已全面“與西方接軌”；而對于廣大低收入人群而言，玩笑話叫做，還在“與西部接軌”。

比如，北上廣深的樓市是不是都有泡沫？換個角度，如果這些城市的房價和中西部地區一樣，而各種城市資源又都優于中西部，那你更愿意去哪里？要都愿意去北上廣深，那么這些城市會不會人口爆炸進而透支各類公共資源？比如，鄂爾多斯樓市有沒有泡沫？那肯定是有的。一個嚴重缺水的城市因為煤炭經濟而傳遞出房地產虛火，這是不是泡沫？

這是一個觀點泛濫的時代，也是一個復雜多元的時代。教育、醫療、房地產等各類社會問題，都被紛紛擾擾的聲音包裹成為一個線團。或許，我們需要將線團拆開，研究每一根線的約束條件，而非這根線本身。

希望我們的這篇策劃，給了你一把用自己的眼光判斷中國房地產行業的標尺。

編 輯 白 靈

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世界各地房價收入比

總體來看，國外房價要高于國內，但許多國家或地區的人均收入也遠高于國內。一般房價沖到戶均年收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。東京的人均年收入與房價比是1：4.8，而在中國，10至20倍于戶均年收入的高增長房價仍在和房價是否合理、是否會繼續走高的爭論一起繼續相持著。

公務員15年買一套房

韓國首爾的房價和地價在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，價格在1.5億至2.5億韓元之間（相當于人民幣100萬元至165萬元）。一名國家公務員要購置這樣一套住宅，需要工作15年至18年。

面積計算不同于中國

美國都以每單元住宅來統計房價，折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區裝修房價位基本相當。

房價雖高，裝修豪華

在東京市中心，買一套新造的公寓單元，建筑面積100平方米左右，折合人民幣225萬元。不過，日本的房子是全裝修的，包括衛生間和廚房，還有中央空調和地暖，所有材料都是無毒標準。

售貨員6年能買百平米

瑞士是全世界房價最高的國家之一。一套100平方米的住宅售價為15萬～20萬瑞士法郎，約合90萬～120萬元人民幣。而瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬元。

普通住宅房價不貴

英國的房價，普通地區為200英鎊/平方米，而倫敦地區的房價要貴一些，約合300～600英鎊/平方米，一處480平方米的房產售價為17萬英鎊。按照人民幣計算，英國一般地區普通住宅售價約合3000～4000元/平方米；倫敦地區約合5000～1萬元/平方米。

微博觀點：

唱空派：

@韓志國：房價漲了將近10倍，沒房的人都在默默忍受；房價剛跌了一點點,有房的人就開始砸盤。

@金融界黃建濤：調查顯示，有76.3%的人認為，關于房價下降會引發社會問題的言論是受利益集團驅使，35.5%的人認為是信口開河。

@童彬原：看來，這些令全球咋舌的地王要留作大亨們的墓地了。刺破房市泡沫，中國經濟安全無憂也。

唱多派：

@胡景暉：雖然中國樓市正處于變革的十字路口，但是房價不會暴跌，更不會迎來熊市，如果蛻變（改革）能夠順利展開，中國樓市還將迎來更輝煌的10~20年。

@周忻：中國城鎮居民80%都住“馬路上”嗎？房價泡沫破裂,無房的人能站起來嗎？

@任志強：享受北京地鐵優惠的所謂“窮人”用的就是開發商的錢。每年都需要給相關部門196億元的補貼，這么多補貼，幾乎全部都是從土地收益中來的。換種說法，富人正在用高房價、地產商正在用高地價為城市的基礎設施提供服務。“窮人”們還不知足嗎？

中間派

@郎咸平：中國的房地產業現在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個火山壓住。如果強制壓住了，熔巖不會自動消失，一定會從巖層中更為薄弱的環節漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經濟再次探底，甚至引發火山爆發，最后房價降下來了，中國完了！

@EMAP企業培訓：房價最后還是降了！看來還是總理說了算，總經理說了不算。

@余藎：不管房價漲跌，都是百姓埋單。

房企稅費及流向

房地產企業在開發環節，涉及4種稅收：房產稅、土地使用稅、契稅和印花稅；在銷售環節，涉及4種稅收：營業稅、城市建設稅和其他地方附加稅、企業所得稅和土地增值稅。

全部開發環節和銷售環節的總稅收相當于總成本的比例為26.07%，其中開發環節稅收占總成本比例的2.64%，銷售環節稅收占總成本比例的23.43%。

在項目的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%；除土地之外的其他成本所占總費用支出的比例為50.58%。也就是說，在開發項目的總費用支出中，大約一半流向了政府。