2011年影響莫斯科房地產市場的幾個因素

[作者簡介]王丹騎（1972—）男，中國籍。1993~2000年留學俄羅斯圣彼得堡國立技術大學獲碩士學位，2000~2006年在江蘇田灣核電站從事技術工作，該核電站是中俄在民用核電領域最大的合作項目。2006至今，在中國石油控股的中國華銘國際投資有限公司擔任“莫斯科中國貿易中心”項目高級設計主管經理，常駐莫斯科項目部。

1.新城區的規劃

對莫斯科的城市建設來說，2011年度最具影響的顯然是梅德維杰夫總統批準了莫斯科城區面積由原來的10700km2向西南面擴大到25100km2的決議。此次擴城不是一般意義上的建衛星城或新建的別墅區，而是打造一種俄羅斯全新高質量生活。新區將具備可靠的安全性和舒適性，完備的路道交通、照明設施、公園、商業中心、高級學校等現代化城市近郊所擁有的所有特征。當然，在新區約14000km2的大面積土地上，是否能真正能在十年內確保按此規劃進行開發，的確令人擔憂。事實上莫斯科（交通）大環與三環之間的大多數區域也是在1960年后并入莫斯科市的，當時的城建規劃單位同樣曾要求在保留這些區域自然和諧基礎上來推進城市建設，但現在這些地區的建筑密度可比國際大都市。對此，莫斯科當局明確表示了“不會再犯上世紀70年代錯誤”——莫斯科《房產與價格》如是說。

盡管莫斯科2011年不動產市場對城市擴容的反映還不太明顯，但地產經紀人注意到了那些位于大環外被意外劃歸莫斯科市新區的土地上，新建住房的銷售量在不斷攀升。同時，位于這片土地上的高檔別墅的業主們則擔心因城市擴張導致他們私有財產因環境惡化而貶值。21世紀之初，莫斯科未被占用的自由土地就變得十分有限，而這正是推動不動產市場價格飆升的主要動力，借此，投資商可以迅速抬高價碼，而政府也可以獲得更多的租金作為城市財政收入。如今，新區擴建將在很大程度上緩解土地匱乏的局面。2011年10月25日，索比亞寧市長在其就職一周年演說中提出，西南新區將成為莫斯科第11個區，規劃項目建設30000000m2，他強調“這片區域不會以住宅為主，而是半數以上建筑應為辦公寫字樓，其中包括用于部委和機關辦公樓”，并承諾該區的容積率將遠遠低于老莫斯科市區。2011年12月27日，“大莫斯科規劃方案”獲得了俄羅斯聯邦議會的批準，將于2012年6月1日起生效。

民調顯示，有41%的市民支持這項方案，但有同樣多比例的人表示了反對，而剩余18%的參與者難以回答。盡管新區雖然預計可以提供約一百萬個工作崗位，解決兩百萬人的生活問題，但如此龐大的新區開發將面臨市政、道路設施、公共建筑的巨大投入。據媒體2011年9月15日公布的信息，新區開發的預算投資將超過1100億盧布，當局需要認真思考是否值得這么做以及是否有誰愿意為此買單。業內人士甚至擔心這項決策在2012年3月總統大選后是否還能繼續推行。

2.建筑法規的調整

盧日科夫時代，莫斯科政府對城市房地產市場的管理依然延續計劃經濟時期作風，一個大型房地產項目從項目申請到取得施工許可的周期平均為2年時間。大多數開發商對項目申請“國家鑒定審批”階段的官僚作風深惡痛絕，政府與投資者矛盾相當突出。新市長對建設項目異常繁瑣的審批體系展開了挑戰，指責現行的項目開發許可體系是“俄羅斯官場腐敗和濫用職權的典范”。2011年5月，索比亞寧在政府工作會議上指出“當前的建設工程項目政府審批程序存在諸多矛盾和混亂，這給那些無所不能的地產投機商提供空子可鉆”，市長要求暫停了莫斯科市中心區地產項目的審批工作，對審批過程進行梳理并要求在一個月內制定出新的程序。

經政府提議，國家杜馬對“城建法規”中有悖于國際慣例的作法進行了修改，允許項目通過非官方機構的鑒定。國家鑒定部門將繼續存在，但今后他們要通過與有資質的非官方鑒定商競爭來獲得市場。針對市政預算參與投資的項目，只要通過非官方鑒定機構獲得審查結論即可作為獲得開工許可的基礎，但項目最終必須通過國家鑒定部門的審批。上述法規的調整在有關人群中產生了巨大的爭議。當法律起草部門第一次公布草案時，不光部分設計人員，莫斯科建筑鑒定局負責人奧列格·沙霍夫（ ）也提出了嚴厲的指責。該官員將因此產生嚴重的技術災難并導致俄羅斯形象受損為由來威脅聯邦政府，結果很快他就被撤消了職務。而這部分修訂內容最終于2011年11月17獲得通過。

“城建法規”中的其它部分的修訂引起了更加激烈的爭論。立法者同意了在俄羅斯境內直接使用外國設計成果而無需將這些設計送交鑒定部門或經過其它審批。只要按照規定步驟確認了該設計是按照設計所在國國家標準完成，并通過了批準的就可予以認可，只是需要對建筑地基設計進行校正，對市政管網主干線的設計進行完善。質疑者認為這等于是完全允許歐洲現行建筑標準在俄羅斯適用。一些專家認為這些條款的修改等于是給外國的成型設計打入俄羅斯市場提供的渠道，從而擠占本國設計企業的經濟利益，而另一部分人則認為此規定不會對新建筑市場形成實質性沖擊。當前，根據世界銀行對各國建筑工程審批流程復雜性進行的評比顯示，俄羅斯是184個具備參評條件的國家（地區）中排名第183位（《房產與價格》2011年12月刊）。上述改革是否能使俄羅斯的這一指標獲得改善還有待驗證。

3.交通狀況的治理

至2010年底，莫斯科城市地面交通道路路面面積約為90000000m2，約為莫斯科城市面積的8.7%，而香港、新加坡、東京等建筑密集城市的道路面積指標為10~12%，歐洲主要首都該指數為20~25%，美國加拿大首都的比例為30~35%。據統計，莫斯科市內平均每天會發生800余次堵車情況，高峰期主要路段行車平均時速11km。2010年10月公布的“IBM城市交通痛苦調查”結果顯示，莫斯科在20個國際化首都中排名第四（北京名列第一）。

索比亞寧主持莫斯科市政府工作以來開展的另一項重要工作就是治理城市混亂的交通。政府首先制訂了以緩解交通為主的城建發展政策，提出禁止在“花園環”（類似北京二環）內建造商業中心或寫字樓，同時對所有可能惡化地區交通的項目進行重新審批，對還處于設計階段的項目要求修改設計，增加停車位。政府規劃從2011~2016年間新建475km城市道路，88km地鐵，6個大型汽車總站和新增150萬個停車位。滿足這些需要將進一步擠

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占莫斯科政府的資金和土地資源。在過去的一年里，莫斯科新建設了74km道路，4.7km地鐵及60.2萬個停車位。政府在用于交通改善方面的投資從2010年的780億盧布猛增到2011年的2590億盧布，占2011年政府預算的20%，而用于房地產項目上的投資則被迫大量縮水。

21世紀的前十年間，莫斯科房地產二級市場得到空前發展，許多公司拿下土地不是用來實現自己的項目開發，而是以取得項目建設許可后即打包出售為目的，自然，他們中的許多項目已超過了開發期限。莫斯科新一屆政府利用城市擴建的契機，相繼出臺了№25-政府令《有關莫斯科政府參與投資項目的合同實施措施令》(2011-02-02),№229-《土地城建規劃許可申請、審批、領取規定》(2011-05-25),224-聯邦城建法規之施工許可規定(修訂版2011-07-18),№59816-5“有關外國設計成果使用的規定”(2011-10-18),《莫斯科交通發展規劃》(2011-08-30)等法規和政府令，同時專門成立了“城建土地委員會”（），將已申報的1300多個房地產項目投資合同劃分為5個類別，其中包括對尚未開建或商定開發期已過期的項目重新進行論證的規定。至2011年9月底，清理了1174個合同，其中約40%是被要求暫停或緩建，到11月中旬，政府已確定取消344個投資合同，涉及到莫斯科市中心560個總面積達7500000m2的商場樓、寫字樓和住宅樓項目。受到波及的開發商在2011年后期通過各種方式，獲得了約24億盧布的政府補償。預計要到2014年，才有可能從城市預算那里逐步返還開發商們為簽合同和租賃土地而支付的155億盧布，還有將近180億盧布的其他如已完成的項目設計工作等直接損失，只能通過上訴的方式提出費用補償要求。莫斯科當局顯然確信他們是最終的贏家，因為那些被叫停的項目對莫斯科來說是不適合的。

[1]（房產與價格） № 51-12011-12-26

[2] （莫斯科擴區規劃）（2011-07-11 維基信息）

[3] 20112012 （莫斯科政府關于2011年交通治理及12規劃工作報告）