“一地多轉”糾紛中的土地使用權該歸誰？

2002年7月12日，孫某與建材公司達成口頭協議，孫某替建材公司向信達公司償還30萬元，建材公司將其名下的A土地的使用權轉讓給孫某。之后孫某如約按建材公司提供的賬戶轉賬30萬給信達公司，并在A土地上大量墊土并建造了圍墻等。但之后建材公司未向孫某交付該塊土地，亦未為孫某辦理相應土地使用權屬證書。此后孫某多次要求建材公司辦理A土地的土地使用權變更登記，但建材公司一直未予辦理。2005年6月，建材公司將A土地交給馬某開發，與之簽訂了《土地使用權轉讓合同》并辦理了土地使用權轉讓手續。為此孫某以建材公司違約為由，起訴至周口市川匯區人民法院，請求依法責令被告履行將A土地的使用權過戶至原告名下的義務，訴訟費用由被告承擔。

法院認為，本案系土地使用權轉讓合同糾紛。依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第一款“土地使用權轉讓是指土地使用權者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與?！?、第二十條“土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。”、第二十一條“土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移?！钡囊幎?，說明土地使用權的轉讓，需經對該土地享有合法使用權者與受讓方對轉讓土地的相關內容進行商定后，簽訂書面的轉讓合同，土地轉讓合同關系才可成立。本案中，原告主張雙方已形成土地轉讓合同關系，但原告提供的有效證據只能夠證明，原告按照被告指定的賬戶代被告償還信達公司30萬元債務及原告在爭議的土地上實施了建圍墻、墊土的事實。原告不能提供有效證據證明原告代償的30萬元系土地轉讓費，亦不能提供有效證據證明雙方對土地使用權轉讓事宜經過協商，并簽訂土地轉讓合同的事實。

由于原、被告之間對土地使用權的轉讓事宜并未協商一致，簽訂土地轉讓協議，現被告亦不同意將爭議的土地轉讓給原告，故原告要求被告履行辦理土地轉讓過戶手續的訴訟請求，沒有事實依據和法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第三條“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”、第四條“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預?！?、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！薄⒌谖鍡l“在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任”的規定，經本院審判委員會研究決定，判決駁回原告孫某的訴訟請求。

本案屬于土地使用權轉讓糾紛中典型的一地多轉糾紛。本案的爭議焦點在：第一，原、被告之間是否形成合法的土地使用權轉讓合同關系；第二，該土地的使用權權屬應歸誰。對上述問題律師將結合以上意見逐一進行分析，并提出自己的一些意見：

原、被告之間是否形成合法的土地使用權轉讓合同關系

我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！北景钢性?、被告并未簽訂書面的土地使用權轉讓協議書，也未進行過土地使用權的變更使用權屬登記。原告不能提供有效證據證明原告代償的30萬元系土地轉讓費，雙方對土地使用權轉讓事宜經過協商，并簽訂土地轉讓合同的事實。因此，原被告之間并不存在合法的土地使用權轉讓合同關系，法院判決駁回原告要求被告履行土地使用權的轉讓過戶手續的做法是符合法律規定的。

在這里筆者想多提一點的是，如果在本案中原告與被告已經簽訂了書面的土地使用權轉讓合同，那么該案的判決結果又該如何？

《最高院關于土地使用權合同糾紛司法解釋》第八條規定“土地使用權人轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持?！币虼穗m然原被告并未實際辦理土地使用權變更登記手續，但并不影響合同的生效。由此可知原、被告之間的土地使用權轉讓合同關系是合法有效的。

但同時《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效?！庇纱丝芍?，如果在起訴前未取得土地使用權證書，所簽訂的土地使用權證轉讓合同就有可能在訴訟過程中被法院認定為無效。在實踐中，如果轉讓合同被確認無效，則受讓方不僅不能行使合同權利，其期得利益無法實現，而且還會因此蒙受損失。因此，律師提醒土地使用權交易者，為防止此類風險導致利益損失，在進行土地使用權轉讓過程中，除了要簽訂書面的土地使用權轉讓合同，還應盡快到國家有關土地管理部門辦理變更手續，以維護自己的合法利益，防止潛在交易風險的發生。

該土地的使用權權屬應歸誰

本案中，原告代替被告償還信達公司30萬元，但原告與被告未簽訂書面的土地使用權轉讓協議也未將土地使用權屬進行過戶變更登記，反而過戶給第三方馬某，由此導致該土地使用權的權屬爭議問題。如上所述，由于原被告之間并不存在合法的土地使用權轉讓合同關系，原告也就無權取得該土地的使用權。而馬某應取得該土地的使用權。

在此值得一提的是，若原被告之間已經簽訂了合法的土地使用權轉讓合同，那么對該問題的探討結論是否會有變化？

根據《最高院關于土地使用權合同糾紛司法解釋》第十條的規定：“土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：”（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；”由此可知，即使原告與被告之間簽署了土地轉讓合同，但由于被告與第三方馬某簽訂了轉讓合同后辦理了變更權屬登記手續，因此該土地的土地使用權權屬最終應歸馬某。而原告和被告之間的轉讓合同雖然有效，由于未辦理過戶登記，只能約束合同簽訂雙方，不具有物權公示后的對抗效力，其合同約定也不能對抗其他第三人。在這種情況下，原告只能要求被告承擔合同違約責任而不能取得該土地使用權。

（本文由上海建緯（長沙）律師事務所提供，點評律師熊煜、聶慧琴）