強制騰地需謹慎

案例一

2011年9月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于公路建設。2011年9月，A市人民政府發布了《征收土地公告》。2012年3月，A市國土資源局發布了《征地補償安置方案公告》。自然人B經營的養豬場占用的土地約三分之一在此次征地紅線范圍內。A市征地拆遷事務所對B的全部用地和房屋進行了補償登記，送達了補償清單和補償通知書。由于B拒不配合，A市國土資源局將房屋拆遷補償費撥入B個人銀行賬戶，并于4月下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復議。

存在的問題：

涉嫌違規擴大征地面積。自然人B經營的養豬場所用土地面積約12畝，場內建筑面積3600m2，但在征地紅線范圍內的土地面積僅為4.5畝，建筑面積2300m2。A市國土資源局要求B騰出全部土地，事實依據和法律依據不足。

案例二

2010年3月，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于公路建設。2010年7月，A市人民政府發布了《征收土地公告》。2010年9月，A市國土資源局發布了《征地補償安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地紅線范圍內，但此房屋的《私房建設用地批準書》的戶主姓名為自然人C，且B非本集體經濟組織成員。C的代理人與建設指揮部簽訂了《征地拆遷補償協議書》，A市國土資源局將補償費以C戶名義存入銀行。2012年6月，A市國土資源局向C送達了《限期騰地通知》。B不服，遂申請行政復議。

存在的問題：

該被拆遷房屋的《私房建設用地批準書》戶主是C，但實際居住人是B，且在A市拆遷指揮部公示的拆遷戶基本情況中，注明了B購買C宅基地建房的事實，但沒有寫明不予安置。B從2006年居住至今，A市國土部門也未對其買地建房的情況進行查處，導致現拆遷受阻，引發行政復議案件。

案例三

2008年6，湖南省人民政府批準征收某集體經濟組織土地用于某安置小區建設。2010年10月，A市人民政府發布了《征收土地公告》。2010年11月，A市國土資源局發布了《征地補償安置方案公告》。期間，A市征地拆遷事務所進行了補償登記，確認自然人B的房屋合法面積為154m2，違法面積為126m2。2012年初，A市國土資源局將該宗土地出讓，用于房地產開發建設。由于B拒不配合拆遷騰地，同年5月，A市國土資源局向B送達了補償告知書，將補償款以B名義專戶儲存，并下達了《限期騰地通知書》。B不服，遂申請行政復議。

存在的問題：

一、涉嫌錯誤確認房屋的合法面積。A市國土資源局公布的房屋鑒定表中，B的合法土地面積是117m2，違法土地面積是36m2，但確認的合法建筑面積為154m2，違法建筑面積為126m2。經過調查，我們發現B在違法占用的土地上所建的房屋只有兩層，而A市國土資源局認定B的違法建筑面積卻超過土地面積的3倍，明顯有誤。

二、涉嫌擅自改變土地征收用途。湖南省人民政府原批準的用途為安置小區建設用地，但A市人民政府經規劃調整后，將其作為房地產用地進行出讓，改變了省人民政府批準的“一書四方案”。

三、涉嫌違反“凈地”出讓的規定。2007年9月12日，國土資源部下發《關于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發[2007]36號），規定建設用地使用權出讓實行“凈地”出讓，出讓前應處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系。但此次建設用地使用權出讓，在B所有的房屋拆遷補償尚未到位，房屋尚未拆除的情況下即進行出讓，涉嫌違反建設用地使用權“凈地”出讓的規定。

案件給我們的啟示：

一、改變土地用途要經法定審批機關批準。土地征收審批的一項重要資料就是“一書四方案”，供地方案就屬于“四方案”之一。土地用途的確定系供地方案的一項重要內容。改變了土地用途，導致了供地方案以及整個征地審批內容的重大變化，依法需要經原批準征收土地的機關批準。這個問題在湖南省國土資源廳《關于進一步規范建設用地審批管理工作的通知》（湘國土資發[2011]57號）中已有明確規定。當然，已經按照批準的供地方案供地后，土地使用權人申請改變土地用途的，供地方可以依法批準改變土地用途。

二、強制騰地需注意的事項。一是嚴格依照法定程序征地。“兩公告一登記一批準”程序是法定的征地程序，先后次序一定不能顛倒。在審查案件的過程中，我們經常發現有的地方已經發布了《補償安置方案公告》還沒有進行補償登記的情況，有的地方缺少市縣人民政府批準征地補償安置方案的手續。當然，在補償登記中可能會碰到不予配合的情況，這就要求我們一定要做好相關的證據保全工作，該拍照的拍照，該攝像的攝像，該留置送達的就留置送達，要保留國土資源部門已經上戶登記的證據材料。說到留置送達在這里也強調一點，一定要按照《民事訴訟法》的相關要求執行，不能隨便找兩個證明人簽字了事。二是嚴把證據審查關。房屋的權屬認定，房屋的合法面積認定，補償金額的確定等事項，一定要有確鑿的證據予以證明，且前后證據要環環相扣，相互印證，切忌出現證據相互矛盾的情況。我們經常遇見的《補償告知書》與《限期騰地決定書》下達的當事人不一致，補償金額與房屋面積前后認定不一致等問題，都需要引起足夠重視。

（點評嘉賓：王先佑湖南省國土資源廳政策法規處處長）