鄭東新區蛻變記

葉知秋

在“中原經濟區建設”大旗揮舞下，鄭東新區邁入“十年建新區”關鍵階段。

上月，被譽為“北方威尼斯”的鄭東新區龍湖區蓄水成湖。不久的將來，在河南省乃至整個中部地區，龍湖區域將成為環境最優美、生態最良好、業態最高端、配套最齊全的生態、低碳商務居住區。

這是河南省鄭東新區蛻變的一個縮影。“三年出形象、五年成規模、十年建新區。”鄭東新區正穩步推進，成為中原經濟區的核心增長極。

螞蟻“撬”大象

鄭東新區位于鄭州市區東部，以原鄭州機場為起步區，以國家經濟技術開發區為基石，其規劃總面積約115平方公里，相當于目前老城區的規模。

重振昔日的飛機起跑場區，鄭州用了十年時間一直在長跑。

早在2001年9月，鄭州市面向全球對鄭東新區遠景總體概念規劃進行國際招標，來自日本的黑川紀章以“龍湖”與“如意”方案競標成功。

之后，鄭州市又在黑川紀章方案的基礎上，吸取其他方案的優點，將黑川紀章的概念規劃方案深化為可供實施操作的規劃方案。

一個宏大構思開始在鄭東新區落腳。鄭州市將用20余年時間，把鄭東新區建成為一座面積150平方公里、人口120萬人的新城——相當于再造一座鄭州城。

根據2001年鄭州市對外公布的數據，鄭州市已建成市區的城區規模為132平方公里，市區常住人口260余萬人。

根據預算，建成這座新城，需持續總投資2000億元人民幣以上，如此龐大的預算，對當年全市財政總收入只有50多億元、年均城市基建資金僅6億元的鄭州來說，無疑是一個天文數字。

財政壓力窘迫的鄭州市，僅為鄭東新區撥付了200多萬元的啟動資金，用200萬撬動2000億元？稍微想想，都會覺得近乎“異想天開”了。

經營城市

如何突圍？面對這片彼時除了一些被遺忘多年的村莊，便是不毛之地的區域，未來的城市概念，以及規劃面積內多達150平方公里的土地，成為當時鄭東新區最有價值的資產。

“記得我第一次來到這里，腳下是荒草黃土，滿眼是廢棄機場、近郊農田、魚塘和雜亂的出租房，就是遠離城市中心的另一個世界。”鄭東新區管委會辦公室主任郭程明回憶說。

但最終，鄭州市將這些不毛之地賣出了黃金價錢。鄭州提出了“必須走經營城市的道路，要用經營城市的觀念來建設鄭東新區”的思路。

所謂經營城市，即是將城市以企業類視之，區別僅在于二者所經營產品之異同。城市經營之產品，便是土地、無形資產等城市資源，政府若企業之經營產品般設計、制造產品，最終將上述城市概念與土地兜售出去，面向外界進行招商。

“這里面就涉及到一個城市經營的問題。城市也是資產，也是可以經營的。政府在這方面的做法是，土地一級壟斷。先從農民手里將地征過來，統一使用，形成土地資產。然后通過土地轉讓，將資金投入到市政建設和公共設施建設。另一方面，形成的土地資產，抵押給銀行，從銀行手里拿到貸款。”鄭東新區管理委員會副主任周定友說。

與政府緊密結合的房地產業成為首批鄭東新區“城市經營”的埋單者。記者查詢發現，2003年年底，在首批和鄭東新區管委會簽約的23家單位中，其中11家均為房地產企業。

新區風波

房企的入駐，讓鄭東新區高樓鱗次櫛比。

但在兩年前，一家小型商業新聞博客網站和幾個鄭州大學生的自費調查，讓新區頗為尷尬。

這家名為“商業內幕”（Business Insider）的網站于2010年底，對外公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片，根據這些圖片，“商業內幕”認為鄭東新區不過是“一片空屋的堆積”，并據此認為，這片規劃范圍150平方公里（相當于鄭州市已建成市區面積）的新區，可能是中國最大的“鬼城”。

當時，它被稱為繼鄂爾多斯的康巴什新區之后的又一個“鬼城”。

幾乎與此同時，來自河南財經政法大學的12名大學生也向外界公布了一份抽樣調查報告。這些學生們歷時兩個多月，分別從鄭州市中心的29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運用查驗水、電、氣表等方法，測算出了鄭東新區的商住房空置率——超過55%。

果真如此的話，這將是一份十分嚴重的數據。因為按照國際上的通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間，被視為合理區，10%—20%之間則為危險區，如果商品房空置率在20%以上，則為嚴重積壓區。想一想，倘若鄭東新區的商住房空置率果真高達55%，那將是一個什么概念——一座“空城”，一座荒無人煙的“鬼城”。

“鬼城”之說遭到鄭州官方批駁。新區管委會發布數據辟謠稱，鄭東新區CBD入住率達到90%。

初具雛形

從去年起，鄭東新區再次被河南省寄予厚望。

根據一份由河南省人民政府于2012年2月4日公布的《關于促進中心商務功能區和特色商業區發展的指導意見》，鄭東新區的中央商務區被確立為中原經濟區高端服務平臺、中西部高端服務業集聚發展高地的重任。

河南省同時在這份《意見》中指示，應繼續全面提升鄭東新區中央商務區的地位作用；突出強化金融、總部經濟、科技研發和高端商務功能，推進高端服務業集聚發展；將鄭東新區建設成為立足鄭州、服務中原、輻射中西部的區域性金融中心、總部經濟中心、高端商務商業中心和綜合會展中心。

如今10年過去后，鄭東新區已經成為一個面積逾80平方公里，入住人口約80萬人的現代化國際新城區。其中，總計約1500億元的建設投資中，政府財政資金投入不到四分之一，多數資金來自社會資本。

“鄭東新區的CBD規劃了3.45平方公里建筑范圍，都是由各個投資主體自行籌建的，鄭東新區只提供土地。”鄭東新區管委會常務副主任趙新民說。為了吸引商家到CBD投資，鄭州市曾先后出臺16個文件，對到鄭東新區投資的主體給予一定優惠，包括稅收減免、獎勵、補貼等。

這些“猛招”迅速奏效，包括丹尼斯百貨公司等在內的多家公司先后投資籌建了丹尼斯步行街、東環步行街、中油國際名店街和全長3.6公里的永威步行街。

三年出形象、五年成規模、十年建新區。鄭東新區，成為整個中原經濟區的核心增長極和最具活力的發展區域。

新區要擴容

中原經濟區的獲批，給鄭東新區發展帶來新的機遇。

2011年9月，國務院出臺《關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》，中原經濟區建設正式上升為國家戰略。其中提出，要“支持鄭汴新區加快發展，建設內陸開發開放高地，打造‘三化協調發展先導區，形成中原經濟區最具活力的發展區域”。

隨后的2012年2月5日，《中原經濟區鄭州都市區建設綱要》通過實施，包括鄭東新區在內的鄭州新區被賦予為打造成鄭州都市區的核心增長極的重任，并要求到2020年，鄭州新區經濟總量要占到整個鄭州市的30%，城鎮化率達到95%以上。

另一方面，鄭東新區管委會對外公布的《鄭東新區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》也開始提出，鄭東新區要在未來五年，通過發展“總部經濟”，將鄭東新區發展成為中原經濟區的動力引擎。

而正在謀劃中的“大鄭東新區”，則將鄭東新區推向新的高度。

未來，“大鄭東新區”的定位將是發展現代金融業，發展總部經濟，建設企業總部基地，發展商貿服務業，建設三級商業中心，發展現代物流業，發展會展旅游業，建設會展業基地和旅游業基地等。

未來的挑戰

但即便如此，鄭東新區發展仍不樂觀。

當年手握大片土地的鄭東新區，如今卻不得不面臨無地可用的局面。“到鄭東新區轉一轉，看上去明明感覺還有不少地是在空閑，但結果，我們卻是沒有土地可拿。”國內一家知名的地產開發公司河南分公司的負責人抱怨說。

造成這種后果的原因，同樣與此前多年鄭州市提出的“經營城市”思路有關。

就在2003年前后，面對鄭東新區一片荒蕪的局面，開發商并不愿貿然進入開發。

此時，鄭州市的土地部門為了吸引品牌開發商進駐鄭東新區，對新區地產放寬了相關限制，規定“凡具有房地產開發資格的企業均可到鄭東新區開發房地產項目。房地產開發建設項目達到地上二層，并已確定施工進度和交付日期的，經審核，投資商即可辦理商品房預售許可證”。

隨后，不少開發商被這些政策吸引，紛紛低價取得鄭東新區的不少土地。但眼下地產形勢的不明朗，加上國家對房地產不斷嚴厲的宏觀調控，不少手握重地的開發商選擇了靜觀其變。

隨著鄭東新區的土地越來越稀缺，原本作為做大潛力和資源的土地，已經逐漸被鄭東新區透支殆盡。

而且，隨著國家開始逐漸加強對地方政府融資平臺發債的監管，已經開始全面開發建設龍湖區、龍子湖區、綜合交通樞紐區三大重點區域的鄭東新區，正在面臨愈來愈難的建設融資瓶頸。