試析房地產企業會計核算的問題與對策

【摘要】房地產企業經營具有一定的特殊性。本文分析了房地產企業會計核算中存在的問題，并提出了規范房地產企業會計核算的對策。

【關鍵詞】房地產企業會計核算收入成本

房地產企業經營具有計劃性、商品性、復雜性的特點，開發建設周期長，投資數額大，風險大。目前，房地產企業會計核算中存在一些問題，尚需進一步完善。

一、房地產企業會計核算存在的問題

（一）會計科目設置不科學

按照規定，房地產開發企業設置會計科目，應根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算。由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬。這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時也增加了會計的工作量。

（二）收入確認復雜

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，如何確認商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移，要求會計人員具有較高的職業判斷能力。

（三）商品成本與售價不配比

房地產企業的生產周期較長，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。而且，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層、朝向或戶型的售價明顯與其成本不配比，得出的經營成果不具有真實性。

（四）財務風險披露不夠充分

對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業高風險性就要求更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。

二、完善房地產企業會計核算的對策

（一）改進會計科目設置

房地產企業設置會計科目時，應根據企業自身開發項目的多少、公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算，體現直觀、明細等特征。應當設置成開發成本項目，房屋開發成本（土地、安裝）。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。

（二）規定收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是專業標準的前提條件，是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準。由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。實務操作中，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，也不能確認收入。購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，由于房地產企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。

（三）規范銷售收入與成本配比

當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實際操作中，可采用兩種方法。一是實際售價成本率法，即在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。二是計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。

（四）擴大信息披露內容

一是在財務報告附注中披露土地儲備量、取得成本及其構成等信息。二是增加分項目現金流量信息的披露。建議以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。三是重視質量保證金及風險的披露。一方面應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，提高風險的透明度。

參考文獻

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作者簡介：郭耿霞(1969-)，女，江蘇贛榆人，大專學歷，會計師,研究方向：財務管理。