對于穩健貨幣政策條件下我國房地產融資困境的思考

【摘要】2008年以來我國一直實行緊縮的貨幣政策，雖然2012年貨幣政策的基調變為保持穩健，但這對房地產行業帶來的沖擊是不容小視的。目前房地產行業正處于低迷期，融資成本不斷提高，而房地產市場卻萎靡不振。因此，房地產行業的融資問題在這個時期顯得尤為重要。本文從貨幣政策等宏觀經濟形勢著眼，首先介紹了房地產行業的主要融資渠道，然后分析了如今房地產業融資困境，最后針對各種融資問題提出了相應的應對措施。

【關鍵詞】房地產融資貨幣政策證券市場

一、引言

房地產開發是非常典型的資金密集型行業，因此其如此快的發展速度必須建立在大量的資金為保障的前提下，因此融資便成了房地產行業的命脈。然而，從2007年12月開始，經中央經濟工作會議的決定，2008年將實行從緊的貨幣政策。從緊的貨幣政策明顯導致房地產商在銀行的貸款成本上升，然而當時房價也不斷攀高，房地產行業盈利空間不減反增。但是，從2010年下半年起，房價增長明顯減緩。2012年1月19日，國家統計局公布的70個大中城市在住宅房銷售價格變動中，與2011年12相比下降的就有52個城市。由此可見房價下跌已是一個很明顯的趨勢。而此時央行公告顯示，我國的貨幣政策將繼續保持穩健。在房價下跌的情況下，我國信貸松動并不明顯，融資成本普遍偏高，房地產商不得不通過促銷等方式來回籠資金，這將嚴重削減房地產業的利潤。

二、房地產行業融資渠道

（一）銀行貸款

銀行貸款一直是房地產業的重要資金來源。由于我國直接融資門檻較高，銀行貸款一直備受房地產商的青睞。銀行貸款總額在房地產企業的資金來源中的比重，一直不低于20%。根據2011年年中統計，134家房企長期和短期借款總額達到3690.68億元，比年初增加了226.37億元，增長率達到6.53%。對大型房地產開發商來說，即使在金融環境不太樂觀的情況下，他們也能向銀行籌措大量資金，如保利在2011年年中報表中披露的貸款總額高達528.7億元。

（二）股權融資

大型的房地產公司可以選擇上市融資來獲取資金。但由于金融市場瞬息萬變，發行股票融資會承擔較高的風險，并且對發行單位的各項指標要求嚴格，所以能夠通過這種方式籌資的房地產商比例并不多，越是知名的地產商在股票融資方面更有利可圖。截止到2012年初，在滬深A股市場中，有143家房地產公司，其中總市值最低的8.4億元，最高的達902.7億元。

（三）發行債券

房地產企業債券是我國房地產企業發行的為了融通資金，并必須償還的有價憑證。我國房地產公司發行的債券主要是短期債券，但這主要是因為我國企業債券市場發展得并不成熟。隨著債券市場的逐步發展，房地產企業發行的長期債券應該日趨增加。

（四）引進外資

雖然如今樓市低迷，但根據美國外國房地產投資者協會的一項調查顯示，中國仍舊在全球最佳房地產投資地區中名列第三。如今由于政府的穩健貨幣政策和對房地產行業的調控，使得各大地產商都對外資引進寄予厚望。但在2012年初，政府監管層明確表示要對外資入注房地產行業加大監管力度，使得引進外資勢頭有所減緩。

三、我國房地產業融資困境

（一）融資成本高、難度大

在經歷2008年金融危機以后，我國的貨幣政策一直處于緊張狀態。根據金融市場一般理論，我國當前金融市場的房地產融資基本情況是比較緊張的。

1.存款準備金率。自2010年以來，人民銀行曾11次上調人民幣存款準備金率，在2011年6月末，大型金融機構存款準備金率達到歷史最高點21.5%，雖然在今年2月24日下調了0.5%。但許多專家認為我國今年的貨幣政策已經定調，此次只是微調，并不能改變大局，房價下降的趨勢不可能再扭轉。

2.存貸款基準利率。此外為了抑制信貸額的增長，銀行多次上調存貸款基準利率。存貸款基準利率的上調，不僅抑制了金融機構對房地產商的貸款能力，也抑制了房地產商對貸款的需求。迫使房地產商尋求其他的融資渠道。

3.控制信貸量。2011年以來，央行憑借存款準備金率，大大控制了市場的信貸總量。許多專家認為，隨著經濟增長速度減慢，會導致銀行借貸情緒越來越嚴重。而房地產作為國家重點的宏觀調控行業，信貸量從緊是首要目標，甚至連個人按揭回款都非常緩慢。

（二）金融市場不完善導致直接融資困難

我國金融市場起步晚，各種制度、機制建立不完善，使得直接融資的門檻高，成本也高。知名房地產商在貸款相對容易的同時，在資本市場上發行股票、債券也同樣比中小地產商容易得多。自2010年以來，我國房地產上市公司在證券市場上的情形慘淡，包括增發股票等在內受到很大沖擊。在貨幣政策的壓力下，許多房地產公司都轉向證券市場，但穩健的貨幣政策同樣壓制了證券市場的活躍程度，這使得房地產行業的融資情形，特別是中小房地產企業的融資情形更是雪上加霜。

（三）政府對外資入注房地產的謹慎態度

2012年初，我國對外資利用的新監控目標為“穩規模、優結構、上水平”。而房地產行業的外資引進則被歸入“優結構”的目標之中。雖然在2011年，房地產行業所引用的外資數額較大，與2010年相比有較快的增長趨勢，但是在2012年穩健的貨幣政策和外資監控目標的雙重壓力下，外資在房地產業的增長勢頭必然減緩，融資較去年可能更為艱難。

（四）法律法規對房地產融資渠道的限制

房地產企業運作的重要原材料就是土地，而根據銀監會的規定，銀行開發貸款和信托產品不允許用于購買土地。并且證監會也不準許房地產企業通過IPO和再融資的方式囤積土地和房源。因此，房地產商只能通過自有資金獲取土地。在房地產規模日益增大的情況下，自有資金遠遠不能滿足購買土地的需要。因此，缺乏有效的購買土地的融資渠道是房地產行業發展的一個重要瓶頸。

四、房地產行業融資困境的應對

根據以上對我國房地產業的各種融資問題，必須采取有針對性的措施才能有效應對。房地產行業高風險、高回報的特征使得融資問題尤為重要，資金短缺是房地產企業致命的弱點。因此，必須走出融資困境，尋求有效的融資方式，房地產行業才能長遠健康地發展。

（一）建立多元化融資機制

我國房地產行業的資金來源中，銀行貸款的比重占絕對優勢。這就形成了我國房地產行業融資渠道單一的局面。一旦中央銀行貨幣政策的變動將引發融資環境的很大變化，如果房地產行業融資過分依賴于銀行貸款，不僅房地產商本身風險較大，還會給銀行帶來風險。因此，必須通過多元化的融資機制來分散融資風險。所以，必須規范金融市場，加大金融市場的監管力度，促進金融市場的健康發展才能順利建立起多元化的融資機制。

（二）夾層融資

夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資的風險和回報介于債務和股本之間，它是可以提供形式靈活的較為長期的融資。因此，在夾層融資的條件下，企業本身在制定策略、發展計劃方面有很大的靈活性。但是，我國夾層融資發展尚屬初步階段，夾層投資者少，并且結構單一。為此服務的中介機構也很少，并且服務體系并不完善。因此，我國應該盡快建立起關于夾層融資的健全的法律法規，以保證夾層融資能發揮其在融資領域的重要作用。

（三）房地產信托投資基金

房地產信托基金，即REITs,其全稱為“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地產企業一種創新的融資手段，它通過發行收益憑證籌集眾多投資者的資金，并由專門投資機構進行投資管理。REITs可以有效吸收大量的民間資本，改變房地產行業過分依賴銀行貸款的融資格局，同是也減輕了銀行的經營風險。但是，由于中國證券市場發展并不完善，我國的房地產信托投資基金正處于起步階段。在2011年4月，我國證監會對REITs進行了嚴格限制，但這些并不能否認REITs在我國的發展前景很廣闊。我國必須盡快建立起相應的完善的法律法規系統，規范證券市場秩序，才能為REITs創造更好地發展環境。

五、結論

我國房地產業的融資問題不僅關系到該行業的發展問題，也關系到整個社會經濟的健康發展，房地產業在整個社會的資金鏈條中占有重要的地位。雖然如今宏觀經濟環境并不樂觀，我國的貨幣政策為了宏觀經濟的穩定必須穩健進行，這給房地產行業的融資情況帶來了很大壓力，但穩健的貨幣政策并非是當前我國房地產行業低迷的根本原因，相反這更加促進了人們去尋求更多樣化的融資渠道，使得房地產行業能夠突破瓶頸，健康發展。

參考文獻

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[4]萬榮.構建中國房地產業的新型融資方式——房地產投資信托基金探析.經濟問題，2010（３）

作者簡介：曾美娥（1974-），女，漢族，湖南邵陽人，大學本科，四川元瑞投資實業有限公司財務部，會計師，畢業于西南財經大學計統系，研究方向：企業財務管理。