中國房地產市場的希望在農民

茅于軾

過去的十幾年中，全國蓋了不計其數的房子，中國變成了世界最大的房地產市場，人均住房面積由8平方米提高到了26平方米，這個成就誰也否定不了，但現在的問題在于，蓋的房子給誰用？供給和需求達到平衡了嗎？

有錢人有了一套房子還想買第二套，有了第二套還想有第三套，買房不是為了居住，空置在那里造成巨大浪費。高收入的人買了不住，低收入的人，甚至中產階層卻買不起，這種現狀使得房地產市場前景堪憂。

對于大量的“空置房”，綜合看來其原因在于“有錢人”沒有更好的投資機會。只好買房子，很多投資機會被壟斷行業占據，民間投資機會太少。

中國現在空房那么多，這很危險，其危險在于這些房子隨時都可以賣，一旦房價低了形成拋售，就會造成房產泡沫破裂。

個人認為，未來房地產市場的希望在于幾億進城農民的住房需求，從長遠來看，未來中國有幾億農民要進城，他們的子女不可能再回到農村，因為他們不會種地，他們會在城里找工作，需要有住房。進城農民其實是很容易滿足的，住房只需要小戶型，可以連私人廁所也不要，只要交通等各項配套好就行這對房地產開發商來說，真是件省錢省力的事兒。

那么，要保證未來的農民能買得起房，就不得不提征收空房稅這件事。

對空房收稅不是以前所談論的房產稅。而是說由于我們不能用強制辦法把空房分配給低收入群體，這顯然違背保護個人財產的基本原則，但我們可以對空房征稅，房主可以選擇交稅保留空房，也可將空房出租獲取租金以免除交稅。

對長期閑置的空房征稅有四點好處：

首先，大部分空房改用于出租，泡沫得以削減，經濟硬著陸的危險可以減少，國外的經驗告訴我們，除了對空房征稅，很難有辦法使空房住上人。房屋一直空下去，泡沫的危險就一直存在。

第二，房產長期擱置是國民經濟的巨大浪費。將閑置住房變成服務于百姓的住房不但可避免浪費，還能使房主得到收入，這部分收入實際上是新增的GDP，能夠緩解GDP下降造成的損失。如果按月租1500元計算，一年出租空房可以增加GDP1.1萬億元，合現有GDP的2.5%。除此以外，房主增加了收入，也就是增加了他們的購買力，有利于提高消費在GDP中的比例；來自電力部門的消息說，全國有6400多萬套住房在六個月內的電表是沒有走字的，如果住房利用起來了，國家的電力也會相應增加。這些都絕不是小數目。

第三，如果房主不愿意出租而愿意交稅，這部分稅收是從高收入群體征得的，對緩解貧富差距也是有利的

如果他們愿意將空房出租，大批空房投入市場，會使房屋的租金下降，對租房者更是一大福音。租房的人多半是低收入者，因此又幫助了社會上的低收入群體。

第四，對空房征稅就是一個擠泡沫的過程，當泡沫擠得差不多了，房價就能回到合理價位，那時候農民也能買得起房有如此龐大的購房群體，中國房地產市場也就有希望了。

當然，對空房征稅，也會造成一系列直接或間接的后果，首先，如何定義空房？出租半年算不算是空房？其次，征多高的稅？再有，用什么指標來確定算不算空房？按電表還是水表走字？由誰來判斷？對空房征稅會對房地產業產生什么影響？這些問題還有待研究解決。