國際野蠻人垂涎中國房市

樊融杰 胡偉凡 孟德陽

溫州炒房團走了，洋炒房團來了？

今年9月黑石再次出手中國地產，人們猛然間發現原來外資進出國內地產是如此輕松。而近年來，凱德、鐵獅門等地產巨頭紛紛搶灘中國地產市場，更是讓眾多業內人士感到外資兇猛。

摩根士丹利全球首席經濟學家兼全球經濟聯席主管約希姆·石清（Joachim Fels）對《英才》記者表示：“如果在以前有過房地產市場泡沫的國家里，讓這些家庭或者投資者再次進行房地產投資，至少也要等五年之后”。

2008年在美國發生次貸危機之后，眾多國際地產資本開始來中國尋找新的機會。募集地產資金、設立子公司、創建合資公司，低調抄底樓盤，高價轉讓資產，以最小的資金成為撬動最大的商業利益，在不經意間完成一個周期的操作，使這些外資滿是“魅影”。

而國內房地產公司為了應對今年來的銀根收緊與地產調控措施，也將“橄欖枝”拋向了手握重金的境外資本。

隨著美國第三輪量化寬松政策（QE3）的實施，外資進一步流向房地產大宗交易市場可能性越來越大。根據某行業報告顯示，今年第三季度外資參與房地產大宗交易的比例從第二季度的16%上升至36%。

面對著復雜的中國房地產現狀，這些國際上叱咤風云的資本大佬，究竟懷揣著怎樣的一本中國生意經？在面對中國不斷升級的房地產調控時，他們又是如何調整自己的戰略？在這些資本大腕眼中哪些地產業態才是最具發展潛力的？

黑石 增持中國商業地產

位于上海市北京西路的一座名為“華敏帝豪大廈”，9月間又一次吸引了無數人的目光。在這座大廈中有共計約47491平方米，25套房源有了新的主人——美國黑石集團。

作為國際私募巨頭，黑石集團已經不是第一次涉足上海的商業地產了。一年前，黑石以14.6億元的價格將其在上海Channel1購物中心（調頻壹廣場）95%的股份出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展有限公司。

彼時，盡管黑石對外宣稱退出只是一個正常的商業行為。但對于“資本之王”這種退出行為還是讓許多人感到外資在看空中國商業地產。今年黑石再次登陸上海的商業地產，才讓許多人認識到原來商業地產依然是一塊肥肉。

“我對中國的商業地產依然敢興趣。”黑石集團董事長兼CEO斯蒂芬·施瓦茨曼（StephenSchwarzman）對《英才》記者表示“中國的商業地產依然很好，但要在合適的價位去買”。

再次進入上海地產界的黑石顯然是有備而來。早在今年初就有消息表明，黑石正在募集黑石房地產合伙人（第七期）基金（Blackstone Real EstatePartners VII）。而在10月這筆全球房地產基金最終完成了募資，其133億美元的募資規模使其成為了史上最大的機會主義房地產基金。

長期以來，黑石集團在全球商業地產領域動作頻繁。2005年，黑石集團以32.4億美元收購了知名連鎖酒店溫德姆國際（Wyndham International）；2006年，其又以377億美元收購了全美最大的寫字樓物業持有者權益辦公物業投資信托（Equity OfficeProperties Trust）；2007年，黑石集團再次出資約260億美元收購了全球領先的酒店管理集團希爾頓集團（Hilton Hotels Corporation）。

“在別人悲觀的時候尋找投資機會”是黑石所擅長的經營理念。金融危機后，黑石更是以低價買入很多商業地產項目。有些項目的購入價格甚至比新建的成本還低。據悉，2011年黑石在美國商業地產上就投資了至少70億美元。

斯蒂芬·施瓦茨曼表示，在完成133億美元的全球房地產基金的募資后，黑石計劃開始在亞洲的房地產領域進行投資。與同類基金相比，手握巨資的黑石顯然比其他競爭對手有更強的溢價能力。

除此之外，對杠桿的充分利用、強有效的運營能力以及完善的退出渠道等方面也是黑石地產基金所具有的眾多核心優勢。然而，其在進入中國地產界時又顯得蜿蜒曲折。

早在2008年，黑石便參與創建了面向中國商業地產的經營管理機構——盈石資產管理有限公司。2011年，盈石與上海本地民企鵬欣集團合作，雙方首個合作項目便是鵬欣旗下的“水游城”系列項目。今年5月盈石又與SOHO中國成立合資公司“盈石搜候（上海）有限公司”，雙方各持股50%。

根據公開資料顯示，除去2009年購入Channel1，黑石近年來在上海、南京等地攻城略地，先后運營悅達989、芳匯廣場、天印樂盈購物中心等5個商業項目。

但黑石大中華區主席梁錦松認為，因為有關交易頗為昂貴等原因過去兩年黑石并沒有積極參與內地房地產市場投資。“中國內地房地產的估值越來越具有吸引力。”梁錦松表示，未來，黑石在中國內地的投資會更激進一些，尤其是在房地產投資方面。

KKR蕭條期買房保值

同為華爾街巨擘，KKR（Kohlberg KravisRoberts，科爾伯格-克拉維斯-羅伯茨集團）又豈能坐視黑石在中國房地產市場獨秀？

但不像后者疾風快馬般出手，KKR布局地產領域如同信手落子，近年僅有寥寥數筆。2011年9月，KKR與遠洋地產旗下的盛洋房地產投資公司各出7000萬美元成立了房地產投資基金，專門投資中國房地產市場，此時距離“限購令”出臺已有一年之久——2012年春節之后，中國樓市銷量開始回升。

兩個月后，KKR聯合YTC太平洋完成了對美國約克鎮中心的投資，這是K K R在美國的首個商業地產投資項目，規模近2億美元。與前次相似，這回KKR又押中了：8月美國樓市復蘇跡象趨于明顯，高盛、摩根大通等投行紛紛上調地產股評級，就連房貸“雙熊”——房利美（Fannie Mae）和房地美（FreddieMac）的二季度業績都有顯著改善。

兩戰兩捷，是運氣爆棚還是早有圖謀？KKR創始合伙人亨利·克拉維斯（Henry Kravis）則說：“我們往往喜歡在多數人不愿意投資的情況下進行投資。”

在大部分投資者仍對房地產行業心有余悸，K K R先行一步布局，而去年一項人事任命的價值已開始凸顯：2011年3月8日，K K R宣布雇用拉爾夫·羅森博格（Ralph F. Rosenberg）為公司的全球房地產部門主管。

羅森博格此前在高盛工作超過17年，曾擔任高盛地產部門的高級管理人員，近年也主要活動在房地產和信貸領域。千軍配良將，秉持逆向投資思想，K K R于蕭條期進軍地產便在情理之中。

所以當西班牙樓市崩潰、當地業內人士聲稱“購房是現在最糟糕的投資”之時，克拉維斯又不失時機地表達了對西班牙房地產的興趣：“當人們在西班牙市場以低廉的價格出售資產時，我們就在探尋接手這些資產的投資機遇。當然，不僅僅是不動產。”結果這句話上了英國《金融時報》的頭條：《KKR著眼抄底西班牙市場》。

其實中國也好，美國、西班牙也罷，都只是KKR的投資地點，并無特別之處。在KKR資產管理部負責人比爾·索恩本（BillSonneborn）看來，如果（像中國這樣的亞洲大經濟體的）經濟增速下降50%，那幾乎等同于美國或歐洲的嚴重經濟衰退，但“許多投資機會將因此產生”。

“從長期角度來講，房地產行業無疑可以推動中國經濟增長，不過市場信心有高低起伏，需要注意。”KKR高級顧問、匯豐控股集團前董事局主席龐約翰爵士（SirJohn Bond）對《英才》記者表示：“根據世界各國的經驗，房地產還是可以保值的。”

凱德置地 左手地產右手資本

住宅限購，商業地產火了，但并不是誰都能“玩得起”，惹“火”燒身者也并不鮮見。但產業行家還是甘心向資本大鱷妥協：“誰有錢、誰的錢便宜誰說了算。”

盡管新加坡上市房地產公司嘉德置地集團（下稱嘉德置地）深耕中國已經10余年，但其最近得到的關注度才大幅攀升。圈里圈外的，忽然發現這位新加坡的“洋和尚”在中國念經念得的確不錯，曾經低調的嘉德置地在中國總資產近700億元，占集團資產規模的40%。更抓人眼球的是，其憑借房地產各環節的“全產業鏈”并輔以房地產金融，產融結合的模式讓本土企業羨慕不已。

作為嘉德置地在中國的子公司之一，凱德置地（中國）投資有限公司（下稱凱德置地）負責中國住宅地產、商業地產項目的開發，旗下品牌城市綜合體“來福士”已分別在中國的一、二線城市加速布局。

而在地產金融領域，凱德中國專注中國市場私募基金已達10只，總募集規模已逾60億美元。與內地的私募基金不同，由于項目增長較穩定，凱德中國已培養了一批穩定的跟隨投資者。針對這些投資者的不同風險偏好，資金管理者在投資品種上的設計也各不相同。

“選擇早期進入的投資對風險的承受能力強，”凱德置地副首席執行官兼首席投資官羅臻毓對《英才》記者說：“盡管在發展的過程中風險相對高一些，但我們會給予更高的回報。”

值得注意的是，在投資對象上，凱德中國旗下的私募基金只針對公司自身項目，不考慮“外擴”。

按照一般規律，房地產私募基金只有在鎖定項目的情況下才能夠啟動募集程序，而凱德中國由于其項目發展的長期性以及投資對象的確定性，開發資金到位時間便會更短。

“凱德的資金管理業務已經運營很久，因此并無須一下子募集大筆資金，或者花時間等待獵物的出現。”羅臻毓表示。

事實上，作為一家國際背景的房地產公司，凱德中國也不得不積極融入中國市場。較于本土企業，外資房地產公司在政策上以及資本運作方面均受諸多限制。

“國家并不支持國外資本直接投資房地產行業，而是支持其投資實業。”北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛對《英才》記者稱，“外資資本進入中國房地產市場只有通過私募股權的形式，而其總規模在1000億元左右。”

在選擇投資機會時，外資資本則體現出輕業態重伙伴的特點。“選項目不如選企業，尤其是與央企合作，安全性高。畢竟外資資本賣的是錢，并不直接涉及開發產品。”杜猛說。

外資“逐利”，國內的房地產股權私募基金自然也毫不示弱。雖然起步至今時間并不久，但據杜猛介紹，總量已達6000億—8000億元人民幣。

不難看出的是，國外的財富積淀要遠比國內雄厚，房地產私募基金有限合伙人（LP）包括家族基金、養老基金等大型基金，而國內LP則以個體投資為主，后者在投資經驗上顯然不能夠與前者同日而語。

“國內的投資人喜歡短平快的債權投資，而不同于國外對長期價值的投資。如果投資人都要求我們兩年就退出，我們能做什么？”全國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成頗為無奈的向《英才》記者表示，中國本土一般合伙人（GP）也并不夠專業，其為獲得的投資也會向介入投資決策LP妥協，“沒辦法，這個行業畢竟太新了”。

而凱德置地與其房地產基金二者相輔相成，操作更加從容。據了解，凱德中國投資住宅的基金退出通常需要花5—8年，而商業地產基金退出則會花上8—10年。

“我們退出的渠道包括散售和資產打包、成立公司上市等方面，其主要還是考慮價值。當然，如果劃算，選擇出售整棟物業也未嘗不可。”羅臻毓告訴《英才》記者。

但在國內，由于房地產投資信托（REITS）等資產證券化手段行不通，房地產私募基金退出的渠道并不通暢。