別墅的“戰爭”

李強

因為與剛需距離遙遠，別墅盤一向并不被十分重視。然而近一個月來全國卻有大量的別墅項目集中入市，其中青島以十盤入市創下歷史新高。業內人士普遍認為，低迷的市場、高端購房者的缺乏加之別墅盤的集中上市，將激化青島高端別墅市場的競爭，引發別墅的“戰爭”。

別墅也降價?

青島別墅市場，海景、山湖、溫泉，集稀缺資源與珍稀地段等優勢于一身，在全國范圍內獨樹一幟，實為一絕。據統計，目前青島別墅存量為2253套，以去年成交總量15845來計算，去化需近兩年時間。6月，世茂諾沙灣、麗山國際、長水山莊、璞玉島、萬科紅郡、糍海香瀾郡、世茂公園美地、保利海上羅蘭、龍湖原山、龍湖滟瀾海岸疊墅扎堆人市，規模之大創歷史新高。之后還有香山美墅、天鵝堡、中海玫瑰庭院等別墅項目集體亮相，加之此前已經開盤加推新品的中建尚溪地、海爾原鄉墅等，島城別墅市場將會迎來供應高峰期。

數據監測顯示，2012年1－5月，青島別墅成交量為472套，同比下降36％，下跌幅度比普通住宅高10個點。成交數據顯示，熱銷的別墅產品為200-300m²聯排別墅，這類產品的特點是總價在200-300萬元之間，產品設計結構品質高、地段資源也足夠稀缺，保值增值潛力大，所以成交相對活躍。

據網上房地產數據，時代城項目自2011年12月開盤以來賣出53套，今年一季度只成交兩套，第二季度份略有提高，共成交14套，目前起價1.6萬元／m²。龍湖滟瀾海岸項目已經開盤5次，每次開盤成交量均不錯，經常出現開盤現場搶購現象，2012年2月疊墅開盤，推出36套房源目前已經售出33套，現在推的是疊墅31#、32#、37#、40#樓座房源，均價1.1萬元／m²。

據統計，2012年1－5月份，青島別墅累計成交均價為11358元／m²，而6月份青島住宅樣本均價為9539元／m²，比較之下，青島別墅產品比住宅總體均價僅高1800元／m²。這足讓無數懷揣“別墅夢”的人激動不已。另一方面，也說明性價比高是別墅走量的關鍵因素，在別墅扎堆開盤加推新品的6月乃至下半年，青島別墅樓市看空還是不至于，但是能否集體抗住不出現暴降或者地價走量的現象，很值得期待和關注。

各自有絕活

樓市評論員李曉然認為，高端消費人群購買別墅，房價并不是決定性要素。購房者衡量的更多的是別墅的品質、區位、文化以及與身份的相適度等。我們可以看到，在別墅的競爭中，各家別墅均打出區別于其他項目的標志，可以說是各自有絕活。

麗山國際拼服務，打出生態農莊和高端會所招攬客戶。青島宇信置業發展有限公司總經理陳曉光告訴記者：“我們先做了會所、示范區和農莊，在會所里有游泳館、青島唯一的室內籃球館、室外網球場、中西餐廳、健身房等等，投入高達5000萬元，每年會所的運營費用也要幾百萬。這里有三分之二的業主都是在這里置業的老業主帶來的。”

長水山莊則以道教文化和中式別墅見長。長水山莊坐落在有“東海仙山”之稱的嶗山北麓，依山，臨湖，親海。在建筑中融嶗山道教“歸于自然”之法則。總占地約19萬平方米，建筑面積約12萬平方米，純中式別墅群，綠化率32.6％，包含兩層四合院及三層類獨棟別墅，戶型面積在420-615m²區間。璞玉島主打少海湖和度假概念。項目規劃為188棟臨少海湖別墅，在項目中引入“內度假”理念，設立SPA、禪室、無邊界游泳池等家庭會所元素。

萬科紅郡則繼續以品牌保證，提煉產品的親和力。萬科紅郡銷售經理龍小玉說：“紅郡項目是一個純正英倫風情的別墅社區，在天津、上海、武漢等6個城市都是別墅市場上的典范，而青島紅郡項目，將是萬科在青島首個與大家見面的城市別墅。”

世茂、龍湖、保利三家匯聚、且同時開盤的小珠山更是成為業內關注的焦點。青島龍湖原山的位置與小珠山緊緊相連，從前灣港路向西開到路的盡頭就到了小珠山腳下的龍湖原山。相比之下，世茂諾沙灣一直定位“山海別墅”，而從區位沙盤不難看出，世茂諾沙灣的位置和小珠山還是有一些距離，天氣狀況好的情況下山景較為清晰，然而有山景而無坡地還是有所失色。位置更遠的保利海上羅蘭相比更為低調，一直以來以海景為主打優勢，但被問及竟品的山體優勢，也會強調項目東側有小珠山余脈。

區域大比拼

在城市化進展中，別墅是最頂級的住宅產品，加之社會新富階層的崛起和對生活品質要求的提高，別墅產品的市場需求增大，直接刺激了別墅的開發建設。青島開發別墅產品具有得天獨厚的條件，在幅員遼闊的中國版圖上，真正具有山海資源，城市發展完善，氣候條件又宜居的只有海南、大連和青島。海南別墅普遍為度假型產品，自住的很少；大連在自然資源方面比如海岸線的走向和長度以及具體的地理位置方面要遜于青島，這在先天自然資源對于兩個旅游城市的貢獻程度也可見一斑。

綜觀青島別墅市場，青島的別墅分布呈現明顯的板塊特點，不像深圳等城市各個片區都會出現別墅產品，雖然數量上并不集中。目前，青島成熟的別墅開發片區有市南、嶗山前海板塊，即墨溫泉板塊，膠州灣北岸區域和西海岸區域。

市南、嶗山前海板塊

市南、嶗山前海板塊的別墅產品一般是城市別墅，該區域的別墅開發是島城最早的，主要需求是自住，也是目前島城最高端的住宅區域。除此之外，該片區的別墅產品是城市旅游的重要組成部分，尤其市南沿海一線“八大關”區域，已經成為青島最著名的城市名片之一。因其歷史滄桑、別墅風格的多樣等因素，加之地段和海景資源的獨特的稀缺性，使得該片區不斷被模仿和攀比，卻從未被超越。

目前該區域的別墅開發已經趨于飽和，也抬高了該區的房價。該區域在售的項目有海信天悅、海信天璽、石灣山莊2期等。海信天悅項目是麥島地塊最后一處海景房，包含多層、小高層和別墅項目，目前多層和小高層均價都為5萬元／m²，別墅價格可想而知。海信天璽項目有別墅和高層兩種產品，均價4.5萬元／m²。所以，市南、嶗山前海板塊房價大多2萬元／m²以上，多則5－6萬元／m²。

膠州灣北岸板塊

2007年以來，膠州灣北岸新區在“擁灣發展”政策的惠益下，海灣大橋的開通縮短了該區域與市區的時間成本，膠州灣北部大幅的土地、相比之下絕對占優勢的地價，膠州灣——一片青島樓市忽略的海等因素使得該片區也成為眾多開發商攻城略地的戰場，卓越、龍湖、世茂、中信、綠城、首創、星河灣、中置國際等紛紛進駐該區，2011年龍湖滟瀾海岸、中信森林湖的熱銷領跑青島別墅市場更是一個奇跡。龍湖疊墅“6月購房季”推出，率先放出優惠，均價1.1萬元／m²上下，該區域還云集世茂玲瓏臺、青特花溪地等項目，疊墅的動向必將在該片區引發蝴蝶效應。

即墨溫泉板塊

即墨溫泉板塊得益于當地溫泉資源和濱海公路的開通，使得該區域短時間成為別墅產品集中地，有業內人士總結，該區域別墅項目在售的、在建的、規劃的總計超過30個，是青島最大的別墅群。海爾原鄉墅、海信溫泉王朝、芭東小鎮、青建橄欖樹、中建尚溪地、天泰藍泉等項目分布周邊，目前該區域的別墅價格區間為1.7－2.7萬元／m²。

其中中建領海尚溪地的別墅項目自2012年年初開盤推出28套房源，目前去化并不理想；海爾原鄉墅2期自2011年9月推出108套，目前還有約40套房源，獨棟2.4萬元／m²、雙拼1.6－1.7萬元／m²、聯排1.4萬元／m²，芭東小鎮也僅剩6套。

西海岸區域板塊

從最開始的嶗山西麓到即墨溫泉鎮再到膠州灣北岸新城，十幾年時間，青島的別墅市場迅猛發展漸趨于成熟。隨著城市用地的減少，可開發別墅的地塊開發殆盡，山海資源占用、消耗完畢，青島別墅的發展會遭遇瓶頸，下一個十年，青島別墅的大盤在哪?

隨著西海岸規劃的出臺，橋隧貫通的先行鋪墊，西海岸版圖漸漸清晰，擴展西海岸片區也將會是繼市南嶗山前海一線之后，青島下一個豪宅區。這在青島缺少頂級別墅和山海資源消耗、大面積土地利用飽和的背景下，將成為島城別墅開發關注的焦點。

目前該區域內別墅產品已經初現規模，隨著保利、世茂、萬科、龍湖等國內一線品牌相繼落子西海岸，而且都主推別墅項目，將區域的產品定位層次必然不低，但是多為度假別墅，市場明確但是受眾不多，受限購和市場政策影響較大，去化過程必然不短。